Монголчуудын үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах сонирхол жилээс жилд нэмэгдэх болжээ. Арилжааны банкинд мөнгөө хадгалуулахаас иргэд орон сууц, газар, хашаа байшин худалдан авахыг илүүд үзэх болсон байна. Тухайлбал, Эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн газарт барилга, орон сууц худалдах, худалдан авах тухай гэрээ 2010 онд 8782 бүртгэгдсэн бол 2011 онд 14111 болж өссөн байна. Өөрөөр хэлбэл, нэг жилд үл хөдлөх хөрөнгийн худалдаа даруй 60 гаруй хувиар огцом нэмэгджээ. Иргэд мөнгөө инфляциас хамгаалахын тулд үл хөдлөх хөрөнгө, орон сууц руу оруулах болсон байна.  Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгө буюу газар орон сууц, хашаа байшингийн үнийг хөөрөгдөх нэг шалтгаан болжээ. Тэгвэл үл хөдлөх хөрөнгийн эрэлт нь эргээд инфляци хөөрөгдөж, ганцхан орон сууц ч гэлтгүй бусад бараа бүтээгдэхүүний үнэ тэнгэрт хадахад нөлөөлдөг. Хэрвээ монголчууд мөнгөө үл хөдлөх хөрөнгөд бус үнэт цаасанд зарцуулбал үнэ тогтворжиж, инфляцийн эрчимжилт буурна. Иргэдийн үл хөдлөх хөрөнгөд оруулах мөнгийг үнэт цаасны зах зээл рүү шилжүүлэх боломжийг олгох, эрх зүйн орчинг бүрдүүлэхэр төрийн туслалцаа өнөөдөр чухал хэрэгтэй байгаа юм. 

Монголчуудын хувьд үнэт цаасны талаар мэдлэгтэй хүн тун цөөн. Ихэнх мөнгөтэй эрхмүүд үл хөдлөх хөрөнгөд мөнгөө зарцуулахаас өөр сонголт алга. 

Монголчууд бидний хувьд хувьцаа, үнэт цаас гэдэг харьцангуй шинэ ойлголт. Хөрөнгө мөнгөө өсгөх, ашиг хүртэхийн тулд бизнес эрхлэх, эсвэл банкинд хадгалах бүүр боломгүй бол үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авахыг чухалчилдаг.  Харин гадаадынхны хувьд хувьцаа нь эдийн засгийн гол эргэлт буюу санхүүгийн зах зээлийн гол хэрэгсэл болдогоороо өөр. Хувьцаа нь аз сорьсон наймаа хэдий ч хамгийн өндөр ашигтай санхүүгийн хэрэгсэл юм. Гэхдээ монголчууд үнэт цааснаас илүү үл хөдлөх хөрөнгөд хошуураад байгаа шалтгаан нь Монголын ХК-ууд нь нээлттэй бус, ногдол ашиг хуваарилдаггүй, брокерийн компанид итгэх итгэл суларсантай холбоотой. Тиймээс мөнгөө орон сууц худалдан авахаас өөр найдвартай арга зам иргэдэд байхгүй байгаа.

Гэхдээ үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт үүсээд байгаа үнийн хөөрөгдлийг зохицуулж тэнд эргэлдэж байгаа их хэмжээний бэлэн мөнгийг үнэт цаасны салбарт оруулахын тулд төрөөс үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь ямар нэгэн эрх зүйн зохицуулалтгүй, замбараагүй, хяналт тавих хэрэгтэй байгаа юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын нэгдсэн бодлого, судалгаа, мэдээлэл байхгүйгээс  орон сууцны үнэ зохицуулалтгүйгээр өсөх болсон.
 
Татвараас зугатах таатай орчин

Үл хөдлөх хөрөнгө нь татвараас зугатах таатай орчин болж байгааг МҮХАҮТ-ын дэргэдэх Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл, хөгжлийн зөвлөлөөс зохион байгуулсан “Орон сууцны үнийн өсөлтийг бууруулах боломж, арга зам” сэдвээр хэлэлцүүлэг семинарын үеэр Барилгын зөвлөгөө мэдээллийн төвийн захирал Г.Батсүх  шүүмжилсэн. Учир нь, иргэд татвараас зугатахын тул үл хөдлөх хөрөнгийн худалдааг бэлэглэлийн гэрээ гэгчээр шийдвэрлэх болсон гэнэ. 2010 онд бэлэглэх гэрээгээр 6304, 2011 онд 6227 үл хөдлөх хөрөнгө шилжсэн байна. Монголчууд үнэндээ өнөөдөр хэн нэгэн зүгээр л  байр бэлэглээд байх баян ард түмэн мөн биш шүү дээ. Магадгүй зарим нэгэн тасарчихсан баячуудыг эс тооцвол энгийн иргэдэд хэн нэгэнд байр бэлэглэх нь битгий хэл худалдаж авч хүчрэхгүй шахам байгаа. Тэгэхээр бэлэглэлийн гэрээ гэдэг ердөө л татвараас зугатах хамгийн хялбар арга болохоор тэр. Бэлэглэлийн гэрээнээс татварынхан багаар бодоход жилдээ зургаан тэрбум төгрөг алддаг гэсэн.

Барилга, орон сууцны худалдах, худалдан авах гэрээний үнийн дүнг өөрсдийн дураар багасгаж татвар бага төлөх, хоёр гэрээ байгуулаад л боллоо. Өөрөөр хэлбэл, 100 сая төгрөгийн үнэтэй байрыг 10 сая төгрөгөөр худалдсан гэрээ байгуулаад хоёр сая төгрөгийн татвар төлөх байсан бол 200 мянган төгрөгийн татвар төлж байгаа тохиолдол цөөнгүй байна. Худалдах, худалдан авах гэрээний үнийн дүнгээ багаар бичсэнээс татварынхан ойролцоогоор багадаа таван тэрбум төгрөгийн татварыг авахгүй алдаж байна.

Ингээд бодохоор зөвхөн бүртгэлийн байгуулагын мэдээллээс харахад ойролцоогоор 11 тэрбум төгрөгийн татварыг авч чадахгүй алдсан байна.

Энэ мэтээр үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь ямар ч эрх зүйн орчин, бодлого байхгүйгээс жилээс жилд үнийн хөөс үүсгэсээр байна. Хэрэв үүнд ямар нэгэн зохицуулалт, эрх зүйн орчныг бий болгохгүй бол үнэ жолоодлогогүйгээр өсч Засгийн газраас амалсан бага дунд орлоготой иргэдийг байртай болгоно гэдэг “лөөлөө” болж таарах юм. Мэдээж төрөөс хэн нэгний хашаа байшин, эсвэл газар, орон сууцны үнийг тэдэн төгрөгөөр зар гэж захиргаадаж, бусдын наймаанд оролцож эрхгүй. Орон сууцны салбарт ч хүчээр үнийг тогтоох ямар ч боломжгүй. Орон сууцны үнэ ханш зах зээлийнхээ эрэлт нийлүүлэлтээр зохицуулагдах учраас төр эхний ээлжинд үл хөдлөх хөрөнгийн эрх зүйн орчинг сайжруулах, энэ талаарх бодлогоо боловсруулах хэрэгтэй юм. Мөн нийлүүлэлтийг ихэсгэх хэрэгтэй. Зургаан хувийн хүү ярьж байхаас илүү зуун мянган айлын орон сууцаа л барьчих ёстой юм. Тэгэхгүйгээр орон сууцаа бариагүй байж зургаан хувийн хүүтэй зээлээ гаргавал байрны үнэ жолоодлогогүй өссөн хэвээр л байх болов уу.

Үл хөдлөх хөрөнгө, орон сууцны үнэ ханшийг тогтвортой байлгах, үнийн өсөлтийг бууруулах боломжийн талаар ноён Г.Батсүхийн хэлснээр иргэдийг үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын мэргэжлийн байгууллага, реалторын тухай хууль гаргах, олон байртай хүнээс татвар авах, олон байр худалдаж байгаа ченж, иргэдээс авах татварыг нэмэгдүүлэх, газар эзэмшигчдийн газрыг эргэлтэнд оруулах эрх зүйн боломжийг бий болгож, бүртгэж татвар авах механизмыг бий болгох шаардлагатай байгаа гэнэ.

Түүнчлэн иргэдийн үнэт цаасны тухай ойлголтыг сайжруулж, хөрөнгө, мөнгөтэй хүмүүсийг энэ зах зээлдтатан оролцуулснаар үл хөдлөх хөрөнгийн хий эрэлт багасна. Учир нь, өөрт төдийлөн хэрэгтэй биш хэрнээ үл хөдлөх хөрөнгөд мөнгөө оруулахын тулд байр худалдан авах сонирхолтой хүмүүс олширсон талаар мэргэжилтнүүд ярьдаг. Тэр ч бүү хэл өнгөрсөн онд 50 байр худалдан авсан иргэн ч байгаа гэнэ лээ. Иргэдийн хувьд үл хөдлөх хөрөнгөд биш үнэ цаасны зах зээлд хөрөнгөө оруулснаар юу хожих вэ. Ашигтай компанийн хувьцаа ямар ч өндөр хүүтэй банкинд мөнгөө хадгалуулснаас илүү ашиг эзэндээ өгдөг гэсэн. Хувьцаа эзэмшигч нь ногдол ашиг авах, хувь нийлүүлэгчдийн хуралд оролцож хэлэлцэж байгаа бүх асуудлаар болон зарим асуудлаар санал өгөх, компанийг татан буулгасны дараа үлдсэн эд хөрөнгийг худалдсанаас олсон орлогоос хувь хүртэх зэрэг үндсэн эрх эдэлнэ. Эдгээрээс гадна хуулиар тодорхойлсон бусад эрхүүдийг эдэлдэг юм билээ. Тэгэхээр  үл хөдлөх хөрөнгөөс илүү үнэт цаасны салбарт мөнгөө орууллаа гээд та хохирохгүй.