“Сингапур чанар, Тансаг шийдэл” гэх уриатай Morning Star Residences дээд зэрэглэлийн орон сууцны суртачилгаа энэ тэрүүгээр харагдах болов. Чанарын хувьд маш сайн байх нь эргэлзээгүй авч байршлийн хувьд төдийлөн тансаг болон дээд зэрэглэлийн гэж хэлэгдэхээргүй юм шиг санагдав. Сингапурчууд “тэнэг” хүмүүс биш дээ, яагаад? энэ байршлыг сонгон дээд зэрэглэлийн төсөл эхлүүлэв гэсэн бодол төрөв. Энэ талаар нилээн судалж, хөрөнгө оруулагчидтай уулзаж, ярилцсаны үндсэн дээр яагаад гэдэг асуултынхаа хариултыг олов. Тэдний таамаглалаар "Нарантуул" Олон улсын худалдааны төвийн баруун талд байрлах Нам-Янжү гудамж нь Сингапурын дэлхийд алдартай Орчард гудамжтай адил хөгжих ирээдүйтэй юм байна. Тэгвэл үнэхээр тийм байх боломжтой юу?

Үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд хамгийн чухал гурван зүйл нь байршил, байршил, байршил гэдэг. Үнэндээ байршлаас гадна чанар гэж нэг том зүйл бас байна л даа. Үнэндээ чанар өөрчлөгддөггүй,харин байршил өөрчлөгддөг юм. Тухайн барилгыг нэгэнт л чанаргүй барьсан бол дор хаяж 50-70 жил өөрчлөх боломжгүй. Гадна харагдах хэсгийг нь засаж янзалан чанартай мэт харагдуулж болох боловч үүнийг нилээд зардал гарган хийнэ. Дээр нь урсгал засвар таны зардлыг үлэмж өсгөх болно. Хүмүүс ч хэсэг хугацааны дараа чанарыг мэдэн барилгын үнэ цэнэ нь буурдаг. Харин чанартай сайн барилгын үнэ цэнэ нь улам өссөөр байдаг. Урсгал засварын зардал ч таны ашиг орлогод нөлөөлөхааргүй хэмжээнд байдаг.

Тэгвэл байршлын хувьд өөрчлөгддөг гэсэн нь ямар утгатай үг вэ? Хэдийгээр байршил хамгийн чухал боловч хот төлөвлөлт, хотын хөгжилтэй уялдаад байршил байнга өөрчлөгдөж байдаг. Дэлхий даяар хотжих явдал өрнөж хэдхэн жилийн дотор л цоо шинэ хотууд шийнээр сүндэрлэх болж. Барилгын нас орчин үеийн технологиор доод тал нь 70-100 жил гэж үзвэл энэ хооронд хот хэд дахин том болж байршилийн  хувьд сайн муу болон хэдэн ч удаа өөрчлөгдөх боломжтой. Хэдхэн жилийн өмнө эзгүй хоосон байсан газар буюу үндэсний цэцэрлэгт хүрээлэнгийн хойд хэсэг өнөөдөр  хамгийн олон хүн суурьшсан газар болсон байхад мөн хэдхэн жилийн өмнө тансаг зэрэглэлийн хэсэгт тооцогдож байсан байршил буюу Зайсангийн хэсэг өнөөдөр үнэ цэнэ нь буурч байх жишээтэй.

Улаанбаатар хот 2000 оноос асар хурдацтай хөгжиж байна. 1990-2000 онд шилжилтийн хүнд хэцүү үеийг туулж ирсэн бол 2000 оноос зах зээлийн эдийн засгийн харилцаа жигдэрч, дэлхий дахинд уул уурхайн бүтээгдэхүүн өсч, Улаанбаатар хот хүн амын хувьд ч, барилгажилтын хувьд ч өргөжин тэлж эхэлсэн.  

Бидний хамгийн сайн мэддэг, Улаанбаатарын хамгийн том худалдааны зах бол "Нарантуул" ОУХТ юм. 2000 онд Ш.Сайхансамбуу "Нарантуул" худалдааны төвийг барьж дуусах тэр үед тухайн гудамжинд хэдэн контэйнер л байсан байх. Түүнээс хойш энэ хэсэг маш хурдацтай хөгжих болсон ба 2009 онд Сандэй Плаза ашиглалтанд орсон нь энэ байршилын бас нэг хөгжлийн чухал цэг болсон. Тухайн үед эдийн засгийн хямрал болж борлуулалт муу байсан ч 2010 оноос тасралтгүй үнэ нь өсч, 2015 оны судалгаагаар УБ хотын хамгийн өндөр түрээстэй худалдааны төв болсон байна. 2015 оны байдлаар Сандэй Плазад 1м² лангуу 100,000-150,000 төгрөгийн түрээстэй байсан бол 3,4-р хороолол болон Их дэлгүүр хавийн худалдааны талбай 1м² нь 50,000-100,000 төгрөг байсан. Нарантуулыг Олон улсын худалдааны төв гэдэг боловч үнэндээ Нам-Янжү гудамж олон улсын худалдааны гудамж болон хөгжих төлөв харагдаж байна. Тус гудамжинд Солонгосын Соёлын Төв, Хятад худалдааны төв, Тайваний хөрөнгө оруулалтаар барьсан тухайн үедээ нилээд үнэтэй зарагдаж байсан Аман Хуур хотхон, мөн одоо баригдаж байгаа Сингапурын Морнинг Стар Резиденс (Morning Star Residences) тансаг зэрэглэлийн хотхон оршдог. Энэ хөгжил ердөө л сүүлийн 15 жилд болжээ.

Энэ хурдацтай хөгжил Сингапурын дэлхийд алдартай Орчард (Orchard Road) гудамжны түүхтэй төстэй байгаа юм. Орчард гудамж нь анх намагтай, оршуулгын газар байсан ба бороо ороход ус их тогтдог хотгор газар хэдий ч тус газар зарим нэг худалдааны үйл ажиллагаа явагдаж байжээ. Иймээс хотын удирдлагаас 1950-1960 онд хөрөнгө гарган ус зайлуулах том хэмжээний суваг хийгдэж 1958 онд анхны том худалдааны дэлгүүр нээгдэж цаашид эрчимтэй хөгжсөн байна.

1960-1970 онд худалдаагаа даган энтертэйнмент үйлчилгээ хөгжиж 1980 он болоход Сингапурын  хамгийн том худалдааны гудамж болон хөгжжээ. Эндээс харахад Орчардын үндсэн хөгжил 30 жилийн хугацаанд явагдсан харагдаж байна.

Хэрэв бид Нам-Янжү гудамжийг Орчард гудамжтай харьцуулбал магадгүй дахиад 10-20 жилийн дотор Улаанбаатарын хамгийн том худалдааны гудамж болон хөгжих бололцоотой  харагдаж байна. Орчард гудамжны нэг талын үзүүрт нь Сингапурын  хамгийн том Ботаник Цэцэрлэгт Хүрээлэн байдаг бол Нам-Янжү гудамжны  урд талд Үндсэний Цэцэрлэгт Хүрээлэн байрладаг. Өөр нэг онцлог бол Орчард гудамжинд тансаг хэрэглээнээс эхлээд энгийн хэрэглээ мөн хамгийн хямд дэлгүүрүүд хүртэл байрладаг нь  бүх орлогын түвшинтэй хүмүүс очиж худалдаа хийх боломжтой гэсэн үг юм. Нам-Янжү гудамж дахь дэлгүүрүүдээр одоо дундаж болон дундаас доош орлоготой хүмүүс үйлчлүүлдэг боловч Нарантуул зах дахин төлөвлөлтөнд орж задгай зээлийн худалдаа нүүсний дараа энэ орчинд  дунджаас дээш орлоготой хүмүүст зориулсан дэлгүүрүүд нээгдэх бүрэн боломжтой юм.

Хүүхдийн Паркаас Нам-Янжү гудамж хүрэх замд баригдаж байгаа Наран Молл-н салбар дэлгүүр,  Түшиг ХХК-ийн Time Square Молл нь дунджаас дээш орлоготой хүмүүст зориулсан дэлгүүрүүд аль хэдийн суурь тавиад эхэлсэн гэлтэй. Худалдан авагчидийн хувьд  Үндэсний цэцэрлдэгт хүрээлэнгийн ард дундаж болон дунджаас дээш орлоготой хүмүүст зориулсан олон арван мянган орон сууц баригдаж байгаа нь эрэлтийг хангалттай дэмжиж өгнө.

Баянзүрх дүүргийн гэр хорооллын дахин төлөвлөлт 10-15 жилийн дараа дуусна гэж тооцвол энэ гудамжинд Улаанбаатар хотын бүх ангилалын ортлоготой хүмүүс цуглах хамгийн сайн байршилд тооцогдох гудамж болох ирээдүй харагдаж байна.

Гэхдээ үүнийг хотын удирдлагаас бодлогын хувьд дэмжих хэрэгтэй. Дэлхийн өндөр хөгжилтэй хотуудад гол гудамжны фасад болон өнгө үзэмжинд тодорхой стандарт тавьж мөрдүүлдэг. Жишээ нь,

Нам-Янжү гудамжинд дахин төлөвлөлт хийн явган хүний замыг өргөсгөн мод тарих, чанартай , өнгө үзэмжтэй гэрэлтүүлэг хийн дэлгүүрийн өмнөх автомашины зогсоолыг багасган камерьжуулан аюулгүй байдлыг хангах хэрэгтэй. Мөн тухайн гудамжинд үйл ажиллагаа явуулж байгаа худалдааны төвүүдийн гадна тохижилт болон фасадны чанар, өнгө үзэмжинд тодорхой стандарт тогтоож сайжруулах шаардлага тавих хэрэгтэй.

Дүгнээд хэлэхэд: Үл хөдлөхөд хөрөнгө оруулахад хамгийн гол хүчин зүйл нь байршил боловч, байршил нь өөрөө үнэ цэнэ нь өсч буурч байдаг гэдгийг санах хэрэгтэй. Та одоогоор шууд анзаарагдахгүй ч ирээдүйд хамгийн их үнэ цэнэ нь өсөх байршилын үл хөдлөх хөрөнгөнд хөрөнгө оруулсанаар ашгаа хамгийн их нэмэгдүүлэх боломжтой.

Нам-Янжү гудамж магадгүй бусдын харж чадаагүй байгаа тэр ирээдүйн хамгийн сайн байршил байж болох юм.

Ч.ЧУЛУУН

Үл  хөдлөх хөрөнгийн шинжээч

Хот Хөгжүүлэлтийн Шийдэл ТББ,

ХОЛБООТОЙ МЭДЭЭЛЭЛ:

• Монголын барилгын салбар Сингапурынх шиг хөгжинө /2016.09.01/