З.Манлайбаатар: Санхүүгийн зах зээлийн тогтвортой байдлыг шинжлэх гол үзүүлэлт бол орон сууцны үнийн индекс юм

Орон сууцны үнийн индексийг тооцох болсон шалтгаан, ач холбогдлын талаар Эдийн засгийн судалгаа эрдэм шинжилгээний хүрээлэнгийн судлаач З.Манлайбаатартай дэлгэрэнгүй ярилцлаа.

-“Эдийн засгийн судалгаа эрдэм шинжилгээний хүрээлэн”-ийн тухай товчхон танилцуулахгүй юу?

-Эдийн засгийн судалгаа, эрдэм шинжилгээний хүрээлэн нь 2010 онд МУИС-ийн Эдийн засгийн сургууль ба Мэрилэндийн их сургуулийн IRIS төв хамтран байгуулсан, Дэлхийн банкны санхүүжилтээр үйл ажиллагаагаа явуулдаг бие даасан бодлогын судалгааны төв юм. Гол зорилго нь хөндлөнгийн шүүлтүүрээр орсон мэргэжлийн түвшний бодлогын судалгааг гүйцэтгэж, судалгааны шинэлэг аргуудыг хөгжүүлж, судалгааны мэдээллийг олон нийтэд түгээхэд чиглэдэг.

-Танай байгууллага ямар ямар судалгаа, шинжилгээний ажлууд хийж байсан бэ?

-ЭЗСЭШХ хоёр хэлбэрээр судалгааны ажил хийдэг. Нэгдүгээрт, дотоод дахь бодлогын судалгааны түвшинг ахиулах, судлаачдыг чадавхижуулах зорилгоор уралдаант шалгаруулалтаар тэтгэлэгт судалгаа гүйцэтгүүлдэг. Одоогоор 20 орчим тэтгэлэгт судалгаа хийгдээд байгаа. Сэдвүүдээс дурдвал, Капиталын их хэмжээний орох урсгалтай үеийн мөнгөний ба сангийн бодлогын уялдаа, Хөдөлмөрийн зах зээлийн нийлүүлэлтийн шинжилгээ, Макро эдийн засгийн эрсдэлүүд ба тэдгээрийг шийдвэрлэх арга зам, Мөнгөний бодлогын тэргүүлэх зорилго: инфляци уу, валютын ханш уу?

-Манай уншигчдад “индекс” гэдгийг энгийнээр тайлбарлаж өгөхгүй юу? Манай улс ямар ямар төрлийн индексийг тооцсон туршлага байгаа вэ?

-Индекс гэдэг нь тухайн асуудлыг тоогоор илэрхийлж буй үзүүлэлт гэсэн л үг. Жишээ нь манай улсад үнийн ерөнхий түвшинг Хэрэглээний үнийн индексээр илэрхийлдэг. Ер нь маш олон индекс тооцдог. Хүний хөгжлийн индекс, Авлигын индекс, ТОП-20 индекс, Аз жаргалын индекс гэх мэт маш олон индекс бий.

-Монголбанкны санаачлагаар 2013 оны 10 сараас “Тэнхлэг зууч” ХХК Орон сууцны үнийн индексийг тооцож эхэлсэн.  Харин танай байгууллага тооцоололд хяналт тавьж, аргачлалыг сайжруулах үүрэгтэйгээр оролцдог. Энэ төрлийн индексийг тусгайлан тооцох болсон шалтгааныг та тайлбарлахгүй юу?

-Аливаа улс орны хуримтлагдсан капитал, баялгийн дийлэнх нь үл хөдлөх хөрөнгө, тэр дундаа иргэдийн эзэмшдэг орон сууц байдаг. Тиймээс энэ баялгийн үнэ хэрхэн өөрчлөгдөхийг тухайн баялгийн эзэд төдийгүй эдийн засгийн бодлого боловсруулагчид анхааралтай ажигладаг. 1970-аад оноос хойш хөгжингүй орнуудад тохиолдсон санхүүгийн зах зээлийн хамгийн том хямралууд бүгд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн гажуудал буюу үнийн хөөсрөлтөөс шалтгаалсан байдаг. Иймээс үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн өөрчлөлтийг цаг алдалгүй, үнэн зөв хэмжих асуудалд бодлого боловсруулагчид, санхүүгийн бизнес эрхлэгчид онцгой ач холбогдол өгөх болжээ. Мөн хэрэглээний үнийн индекс буюу инфляцийн тооцоонд орон сууцны үнийн өсөлтийг оруулж тооцдоггүй учраас орон сууцны үнийн индексийг зайлшгүй тооцох ёстой болдог. Манай улсад Үндэсний статистикийн хороо 2009 оноос орон сууцны үнийн индексийг тооцох болсон. Гэхдээ энэ тооцоо сар бүр хийгддэггүй, ашиглаж буй мэдээлэл хязгаарлагдмал байсан.

-Тэгвэл энэхүү индексийг цаашид үргэлжлүүлэн тооцох нь зах зээлд ямар ач холбогдолтой вэ?

-Юуны өмнө орон сууцны үнийн индекс нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ хөөсөрч байгаа эсэхийг тодорхойлох урьдач нөхцөл болдог. Хөрөнгийн зах зээл сул хөгжсөн манай оронд орон сууцанд хөрөнгө оруулах хандлага түгээмэл ажиглагддагийг бас анхаарах хэрэгтэй. Орон сууцны үнэ огцом өсч байгаа үед хуримтлалаа банк, үнэт цаасанд байршуулахын оронд үл хөдлөх хөрөнгө болгож хувиргавал ашигтай. Энэ үйлдэл орон сууцны үнийг улам хөөсрүүлэхэд хүрнэ. Ийм хөөсрөлт орон сууцны зээлийн зах зээлийг маш том эрсдэлд оруулдаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ өсч байх үед орон сууц барьцаалсан зээлээ нэмэгдүүлж болно. Харин үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ буурах үед эдийн засгийн идэвх, зээл, орон сууцны үнэ бие биенээ татан унана. Иймд санхүүгийн зах зээл дээрх эрсдэлийг хянаж, тогтвортой байдлыг шинжлэх нэг гол үзүүлэлт бол орон сууцны үнийн индекс юм.

Мөн ОСҮИ нь эдийн засгийн ерөнхий нөхцөл байдлыг харуулах нэг үзүүлэлт болдог. Эдийн засаг хурдтай өсч байгаа үед ерөнхийдөө орон сууцны үнэ өсөх хандлагатай байдаг. Орон сууцны үнэ өсвөл барилгын салбар идэвхжиж, улмаар барилгын салбарт ажиллагсад төдийгүй үл хөдлөх хөрөнгө зуучлал, санхүүгийн салбарынхны цалин, орлого нэмэгдэнэ. Мөн орон сууцны үнэ өссөн үед орон сууц өмчлөгчдийн хөрөнгийн үнэлгээ буюу баялаг нь нэмэгдэж, бусад бараа, үйлчилгээнд зарцуулах зардлаа нэмдэг. Бас орон сууцны борлуулалт нэмэгддэг бөгөөд энэ нь татварын орлого ба засгийн газрын зардлыг өсгөдөг. Хэрвээ орон сууцны үнэ буурвал дээрх бүх үйлчлэл эсрэг зүгт хөдөлж, эдийн засгийн нийт эрэлтийг бууруулж, өсөлтийг удаашруулна. Иймээс эдийн засгийн тогтвортой өсөлтийг хангахын тулд орон сууцны үнэ тогтвортой өсч байх шаардлагатай. Гэтэл нөгөө талаас инфляци зохистой түвшинд тогтвортой байх үүднээс орон сууцны үнэ өсөлт багатай байвал сайн.

-Та инфляцид оруулан тооцдоггүй учраас тусгайлан тооцож байгаа гэж хэлээ. Ер нь инфляцид оруулан тооцох боломж байгаа юу?  Үүний ач холбогдол юу вэ?

-Олон улсын жишгээр инфляцийг хэрэглээний үнийн индекс, эсвэл дотоодын нийт бүтээгдэхүүний дефлятор гэсэн хоёр үндсэн аргаар хэмждэг. Хэрэглээний үнийн индексийн тооцоонд орон сууцыг оруулдаггүй, учир нь орон сууц бол хөрөнгө оруулалтын шинжтэй бараа. Иймээс ОСҮИ-ийг хэрэглээний үнийн индексээс тусад нь тооцож өргөн хэрэглээний барааны үнэтэй харьцуулахад үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ хэрхэн өөрчлөгдөж байгааг харах боломжтой. Гэхдээ дотоодын нийт бүтээгдэхүүний дефлятороор илэрхийлсэн инфляцийн тооцоонд орон сууцны үнэ шууд бусаар орж тооцогддог.

-Иргэдийн хувьд индексийн талаар сонсоод л өнгөрхөөс ашиглаж мэддэггүй шүү дээ.

-Дээр тайлбарласнаар, орон сууцны үнийн индекс нь орон сууцны үнийн цэвэр өсөлт гэсэн үг. Өөрөөр хэлбэл, яг тухайн байр хэрвээ энэ сард зарагдсан бол үнэ нь хэдэн хувиар өөрчлөгдөх байсныг харуулна. Тэгэхээр орон сууц эзэмшиж байгаа хүмүүс баялгийнх нь үнэ хэдэн хувиар өөрчлөгдөж байгааг мэдэх боломжтой. Орон сууц худалдан авах гэж байгаа хүмүүс ч бас орон сууцны ерөнхий үнэ ямар хандлагатай байгааг тодорхой харах боломжтой болно.

-Энэхүү индексийг цаашид тасралтгүй тооцно гэж ойлгож болох уу?

-Эхний гэрээ ёсоор ОСҮИ тооцоолол энэ оныг дуустал үргэлжлэх бөгөөд хэрвээ Монголбанк ба “Тэнхлэг зууч” ХХК-ийн гэрээ сунгагдвал энэхүү тооцоолол цааш үргэлжлэх боломжтой.

-Ярилцсанд баярлалаа.

Э.ЗАЯА