Монголын Мянганы Сорилтын Сангийн “Хөрөнгийн Эрхийн Төсөл”-өөс зарласан “Өөдлөх амьдрал өмчилсөн газраас” нийтлэлийн уралдааны хоёрдугаарт шалгарсан бүтээлийг хүргэж байна.

1.    Газрын талаарх иргэн таны эрх
Сайн сайхан амьдрах эрхээр хангагдах нь хүний байгалиас заяасан салгаж болшгүй боломж билээ. Тийм ч учраас иргэнийхээ энэхүү эрхийг хангах нь төрийн зайлшгүй үүрэг юм. Энэ л үүргээ биелүүлж чадсан төр улсын иргэд нь баян чинээлэг, үгүйдээ л амьдралын хэрэгцээ нь бүрэн хангагдсан, эрүүл мэнд, нийгмийн баталгаа нь бүрдсэн байдгийг хөгжил бүхий орнуудын жишгээс бид бүхэн мэдэх билээ.

Ингэхдээ иргэддээ бэлэн халамж түгээх биш баялгийг өөрсдийн шударга хөдөлмөрөөр босгох зах зээлийн нээлттэй орчин нөхцлийг бүрдүүлж, тэдэнд хөдөлмөрлөсөн хэрээрээ хөрөнгөжих боломж олгох нь өнөөгийн шинэ цаг үе дэх улс орон төдийгүй нийгэм, иргэдийн амьдрал хөгжлийн гарц мөн.

Тиймээс төр засгийн хийж гүйцэтгэх ёстой чиг үүргийн нэг чухал үндсэн чиглэл нь тэрхүү боломжуудыг цогцоор нь бий болгох, түүнээ иргэддээ хүргэх үйл ажиллагаа юм.  Түүнчлэн 2002 онд “Монгол Улсын иргэнд газар өмчлүүлэх тухай хууль” батлагдсанаар иргэн таны хөрөнгөт нийгэмд амьдрах нөхцлийг бодит утгаар нь бүрдүүлж өгсөн үйл явдал болсон. Энэ хуулийн зорилго нь Монгол Улсын төр засгаас иргэдээ үнэ төлбөргүйгээр өөрийн гэсэн өмч хөрөнгө, капиталтай болох боломж өгсөн явдал юм. Тэр тусмаа газар нь өмчийн харилцааны обьект дотроо үл хөдлөх хэмээгдэх эвдэрч сүйдэхгүй, устаж үгүй болохгүй өмчийн сонгодог хэлбэр болдог билээ.

Газар нь байшин барилга, байгууламж барих, байгалийн ургамал тарьцын эргэлтэнд оруулах, бусад хэлбэрээр ашиг шимийг нь он удаан жил гаргахад чанар нь үл муудах, нөхөн сэргээлт үл шаардах зэрэг бусад өмчийн хэлбэрүүдтэй адилтгашгүй давуу шинж чанаруудаараа энэхүү сонгодог өмч гэдэг тодорхойлолтоо хүн төрлөхтний аж ахуйн түүхийн урт удаан цаг үеийн шалгуур дундаас олсон байна.

Монгол улсын төр засгаас иргэддээ үнэ төлбөргүйгээр газар олгож байгаа нь ийм үнэ цэнэтэй зүйлээр иргэдээ өмчлүүлж, чинээлэг амьдрах нөхцлийнх нь үндэс суурийг тавьж өгч байгаа маш том улс төр, хууль зүйн алхам юм. 18 дугаар зуунд АНУ-ын шинэ тусгаар тогтносон засгийн газар дайнд оролцсон цэргүүддээ алс хол орших, байршлын хувьд ач холбогдол багатай эдлэн газруудыг үнэ төлбөргүйгээр тараан өгчээ. Тухайн үедээ тийм ч өндөр үнэ цэнэтэй байгаагүй эл газрууд нь хожмоо нэгдсэн улсын хамгийн баян иргэдийг төрүүлсэн баялгийн эх булаг болсон байна.  Учир нь газар нь хэзээ ч үгүй болохгүй, устахгүй, цаг хугацаа өнгөрөх тусам үнэ цэнэ нь улам өсөж байдаг капиталын нууц түүнд оршдог байна.  Энэ үнэ төлбөргүй олгосон алтан боломжийг ч тухайн хувь заяат иргэд алдаагүй гэдэг. Энэ цаг үеийн алдаж болшгүй бодит боломжийг атгах нөхцөл яг одоо бидэнд тохиож байна. Үүнийг өрөөлийн өнгөрсөн түүхээс суралцаж, өнөөдрийн амьдрал дээрээ хэрэглэх цаг нэгэнт бүрдээд байна.  Бид өөрсдийнхөө төлөө өмчтэй, баян иргэн болохын төлөө ердөө л өөрийн харъяат орон нутгийнхаа засаг захиргаанд газар өмчлөх хүсэлтээ гаргаж, хэдхэн төрлийн бичиг баримт бүрдүүлэхэд л хангалттай. Үйлчилгээний төлбөрт халааснаас гарах зоос нь танд төрөөс үнэ төлбөргүй олгож байгаа газрын цаашдын ач холбогдлын хувьд хаана нь ч дүйхгүй гэдгийг дурьдах юун.

Газар өмчилж авах эрхийн талаарх мэдээ мэдээллийг олон нийтийн мэдээллийн хэрэгслээр авахаас гадна өөрийн орших харъяалал бүхий газрын алба, газрын даамлаас өөрийн биеэр очиж лавлах, зөвлөгөө авах эрхтэй.  Эндээс та тухайн орон нутаг дахь тэр жилийн өмчлөх газрын төлөвлөгөө байршил зэргийг лавлахаас гадна хаана, хэнд өргөдөл хүсэлт гаргах, ямар бичиг баримтыг хэдий хугацааны дотор гаргаж өгөх талаар дэлгэрэнгүй мэдээллийг авах эрх нээлттэй. Орон нутгийн ИТХ-аас гаргасан төлөвлөгөөний дагуу иргэн таны өмчлөх газрын байршлыг тогтоох ба энэхүү хэмжэнэ хязгаар дотор та өмчлөх эрхээ хэрэгжүүлнэ.

Газар өмчлөх иргэн таны эрх:
МУ-ын ҮХ-ийн 16 дугаар зүйлд “иргэн хөдлөх болон үл хөдлөх хөрөнгийг шударгаар олж авах эрхтэй” хэмээн таны эрхийг тунхаглан баталж, мөн Монгол Улсын иргэнд газар өмчлүүлэх тухай хуулийн 19 дүгээр зүйлд “Монгол Улсын иргэн газрыг нэг удаа үнэ төлбөргүй өмчилж авах эрхтэй” хэмээн тодотгон дэлгэрүүлж, таны эрхийг хэрэгжүүлэхээр хуульчилсан байна.

Иргэний газар өмчлөх эрхээ хэрэгжүүлэхэд хийх алхам нь харьяа газрын алба / газрын даамлаас/ өмчлүүлэх газрын төлөвлөгөөг лавлаж, танилцаад, Монгол Улсын иргэнд газар өмчлүүлэх тухай хуульд /20 дугаар зүйлд/ заасан журмын дагуу өргөдлөө гаргаснаар, газар өмчлөлийн талаарх иргэн таны төртэй харилцах харилцаа үүснэ.  Энэ эрх зүйн үйлдлийг хийснээр таны эрх хэрэгжиж эхлэх ба төрийн захиргааны байгууллагаас танд газар өмчлүүлэх шийдвэр гаргаснаар таны газар өмчлөх эрх  хууль зүйн хувьд хэрэгжиж эхэлнэ. Нийгэмд оршиж буй бүхэнд цаашид оршин буй байлгахын тулд заавал баталгаа шаарддагчлан, хувийн өмчийн харилцаанд мөн баталгаат нөхцөл байснаар улам бүр хөрөнгийн мөн чанар нь төгөлдөршин байдаг.  Газар нь дээр дурьдсанаар өмчийн онцгой хэлбэр агаад, түүнийг зохих газар нь бүртгүүлэн баталгаажуулснаар өмчийн эрх зүйн харилцаанд оролцох хууль зүйн нөхцөл нь бүрэн бүрдэж барьцаалах, зээлдэх, түрээслэх, худалдах, арилжих зэрэг харилцаанд тулгуур хүчин зүйл нь болдог.

2.    Газар-иргэн таны үнэт капитал
Хүн байгалийн амьтан гэдгээрээ төрөхөөс үхэх хүртэл соёл, аж ахуй, амьдралын бүхий л харилцаа нь газарт тулгуурлан өрнөх байгалийн хувь заяат билээ. Гэр бүлийн, ахуйн орчиндоо ажиллах, хөдөлмөрлөхөөс эхлээд, амьдралын амин чухал суурь харилцаа газраар дамжин, түүнд тулгуурлан үргэжлэх бодит нөхцлийн үндэс нь өнөөх л газар.

Гэр бүлийн өмчийн газар нь дан ганц тухайн амьдран буй үеийн гэр бүлийнхээ өмч хөрөнгө болоод зогсохгүй өв улиран залгамжлагдах үнэт капитал болдог.  Мөн он цагийн урт, насжилтыг даах, энгийн бус чанартай өмчийн хэлбэр.  Нэг үеэрээ, хоёр гурван үеэрээ, бүр цаашлаад хэдэн ч үеэрээ өв улиран өмчлөх, ашиг шимийг нь хүртэх ба зөөвөрлөж үл болох, өөрчилж, үгүй болгох боломжгүй байдгаараа өмчийн хамгийн баталгаатай төрөлд ордог. Газар  байшин барилга барих, бусад хэлбэрийн байгууламж, обьект босгох, өөр бусад үл хөдлөх эд хөрөнгийн түшиц тулгуур болгох аж ахуй хөтлөх, үйлдвэрлэл үйлчилгээ эрхлэх, бизнес явуулах суурь болно.  Үүгээрээ банк санхүүгийн байгууллагад хөрөнгийн баталгаа болгох, бизнесийн давхар эргэлтэнд оруулах зэрэг газрын үр ашгийг гаргах шууд болон шууд бус хоёрдогч, гуравдагч нөөц боломжуудыг нэрлэх, улмаар санаачлан, нээн илрүүлж, хөгжүүлж болох дэвшилтэт гарцууд нэмэгдсээр байна.

3.    Газар- бизнес, эдийн засгийн тулгуур
Эдийн засгийн харилцаанд мөнгө, мөнгөн хөрөнгө нь арилжаа гүйлгээний үндсэн хэрэгсэл болж байхад түүнтэй дүйцэхүйц хоёрдогч валют орлох хүчин зүйл нь газар гэдгийг хөрөнгөтний капитализмыг жинхэнэ утгаар нь хөгжүүлж чадсан хөрш зэргэлдээх болон хилийн чанд дахь гүрнүүдээс бид бүхэн бэлхнээ харж байгаа билээ.

Хувийн өмчийн газрыг гэр бүл, ахуйн хэрэгцээндээ ашиглаж, үр шимийг нь хүртэхийн зэрэгцээ хууль ёсоор баталгаажсан хөрөнгийн эрхийн нөхцөлдөө /газрын гэрчилгээ, үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ г.м./ тулгуурлан, давхар эдийн засаг, бизнесийн үйл ажиллагаа явуулах боломжтой.  Тухайлбал хөрөнгийн барьцааны баталгааг санхүүгийн байгууллагад гаргах, зээл авах, түрээслэх, худалдах, арилжих, өв залгамжлах, гэрээслэх, бэлэглэх гээд бүхий л өмчийн харилцаанд аль ч цаг үед хөрвөх чадвартай онцгой өмч бол газар юм. Иргэн өөрийн өмчилж авсан газартаа иргэний орон сууц барих, үйлдвэрлэл, үйлчилгээний обьект босгох, түүнийгээ түрээслэх, жижиг дунд үйлдвэрлэл эрхлэх зэрэг маш олон бизнесийн эргэлтэнд оруулах гарц боломжууд нээлттэй.

4.    Газар, түүний үнэ цэнийг бий болгох нь
Алт хэдий үнэтэй ч шорооноос гардаг.  Газрыг дан ганц байгалийн хэлбэрээр нь бус, орчин үеийн хөрөнгийн эргэлтийн шаардлагад нийцүүлэн засаж сайжруулах, түүний дагалдах хөрөнгийг цогцолборжуулах тутам түүний үнэ цэнэ өсөн нэмэгдэнэ.

Түүний үнэ цэнэ байршлаасаа шалтгаалахаас гадна хашаажилт, дотор тохижилт, хөрсний байдал, арчилгаа тордолгоо хийх механизмыг хэрхэн бүрдүүлснээс ихээхэн хамаардаг байна.   Өнгө үзэмж, гадны халдлагаас хамгаалагдаж чадахуйц бат бэх хашаа түүний доторх зүлэгжүүлэлт, цэцэрлэгжилт, модны тарьц суулгалт, хүнсний ногоо болон бусад жимс жимсгэний ургац, суулгалтын хүлэмж, тэдгээрийг услах усжуулалтын дэд систем, худаг усан сан, оргилуун болон мөн түүнчлэн иргэний ахуйн урлагийн хөшөө, баримал, багана, уран барилга, архитектурын болон иргэний орон сууцны байгууламж зэрэг цогцолбороороо салгаж үл болох нөхцөл бүрдүүлэх тусам газрын үнэ цэнэ туйлдаа хүрдэг байна. Газар, түүнээс салгаж үл болох түүний бүрдэл хэсгийг хамтад нь хөрөнгийн бүртгэлийн газар баталгаажуулснаар өмчийн тогтвортой, баталгаат байдлыг улам сайн хангана.

5.    Газар өмчлөлийн төгөлдөршил ба түүний стратеги ач холбогдол
2002 онд батлагдсан “МОНГОЛ УЛСЫН ИРГЭНД ГАЗАР ӨМЧЛҮҮЛЭХ ТУХАЙ ХУУЛЬ”-ийн зорилго нь эрхзүйн хувьд иргэнд газар өмчлөлийн талаар онцгой эрх олгосон, эрхийг нь таниулсан, түүнчлэн уг эрхийг нь баталгаажуулж өгсөн хууль болсноос гадна үзэл баримтлал, философийн хувьд капиталт нийгэмд иргэдийг өмчжүүлэх том алхам, өмчит ёсыг төлөвшүүлэх үндсэн хөшүүрэг болсон.  Энэ хуулийн өөр нэг ач холбогдол нь иргэдийг ямар ч үнэ төлбөргүйгээр өмчтэй болгох эдийн засгийн нөхцлийг бүрдүүлсэн, үүнийг хууль зүйн аргаар шийдсэн өвөрмөц бөгөөд зоригтой, цаг үеэ олсон шийдэл болсон юм.

Өмчтэй  иргэн хөрөнгөндөө эзэн болохын тулд ил тод байдаг.  Иргэн бүр газраа өмчлөөд авбал өмчөөр нь дамжуулан хянах бололцоо төрд үүсдэг ба ингэснээр эрхзүйт төр дэх хяналтын тогтолцоо бүрдэх хэтийн ач холбогдолтой. Иргэн бүр газартай байвал, газар бүр үнэтэй байвал иргэн бүр баян, улс орон маань баян иргэдтэй болно.  Үүнийгээ дагаад хувийн өмчийн хэмжээ нэмэгдэж, улсын өмчийн маань нийт хэмжээ хэрхэн ихсэхийг наад зах нь статистик баримт дээрх тоон үзүүлэлтийн өөрсчлөлтөөс харж болно.

Иргэн баян бол улс баян гэдэг. Бүх иргэн газартай больё. Газраа үнэ цэнэтэй болгон тохижуулья.  Бас бүртгүүлье. Үнэтэй газартай баян иргэдээс бүтсэн төрийн  хөрөнгө хэрэн арвиждагийг харцгаая.  Бүгдээрээ үүнийг өөрсдөө хийцгээе.