Монголын ипотекийн корпорацийн гүйцэтгэх захирал Ц.Энхбаяртай ярилцлаа.

-Ипотекийн корпорацийн тухай ойлголтыг иргэдэд нэг мөр өгье. Танай компанийн хувь нийлүүлэгчдэд Монголбанк болон арилжааны банкууд багтсан байдаг юм билээ. Төрийн оролцоотой хувийн компани уу, эсвэл төрийн үйлчилгээг иргэдэд үзүүлэх хувийн компани уу?

-Үл хөдлөх хөрөнгөөр барьцаалсан зээл хөгжсөн улс орнуудад манайх шиг компанийг байгуулахад төрийн оролцоо чухал байсан. АНУ-д анх төр нь ийм компанийг байгуулж, үйл ажиллагааг нь зүгширтэл авч явж байгаад хувийн хэвшилд шилжүүлсэн байдаг. Тэгвэл Малайзад ийм компанийх нь 20 хувьд нь Төв банк, бусад нь хувийн хэвшлийн банк болон олон улсын банкууд багтдаг. Хонгконгийн тохиолдолд 100 хувь нь төрийн мэдэлд байдаг бол Египетэд 62 хувь нь хувийнх, 38 хувь нь төрийнх байдаг.

Харин Монголын ипотекийн корпарацийн хувьд арилжааны банкууд анх санаачилж энэ компанийг байгуулсан. Үүнийг би давуу тал гэж боддог. МИК-ийн 18 хувь нь төрийн оролцоотой, бусад нь хувийн хэвшил, арилжааны банкууд байгаа. Зарим хүмүүс МИК арилжааны банкуудад байгаа чанаргүй зээлийг худалдаж аваад сууж байдаг лоббины байгууллага мэтээр ярьдагт харамсдаг. Бид хамгийн зөв зүй тогтлоор энэ захыг хөгжүүлэхийн төлөө зорьж ажилладаг.
Бусад оронд манайх шиг байгууллага нь нэгэнт урт хугацаатай олгогдсон байгаа орон сууцны зээлийг багцалж худалдаж аваад хөрөнгийн зах дээр гаргаж, хөрөнгө босгодог. Хөрөнгийн урсгал бий болгодог, улмаар зээлийн хугацаа уртсах, эх үүсвэрийн зардал багасах боломжийг бүрдүүлдэг. Төрийн зүгээс орон сууцны талаар баримтлах бодлого хэрэг­жүүлдгээрээ иргэдийн амьдрах орч­ныг сайжруулаад зогсохгүй эдийн засагт маш том түлхэц, хөдөлгүүр болж өгдөг. Ер нь улс орны иргэдийг ямар нөхцөлтэй орон сууцанд байгаагаар нь тухайн улсын хөгжлийг тодорхойлдог. Нэг хэсэг нь жигтэйхэн тансаг хауст амьдарч байхад нөгөө хэсэг нь 50 жилийн өмнө нь байсан нүхэн жорлонтой, гал түлдэг байшиндаа амьдарсаар байгаа нь манай улсын хөгжлийн чиг хандлага ямар байна вэ гэдгийг илтгэж байгаа юм. Тэгэхээр иргэдэд хүртээмжтэй орон сууцны зээл олгохын тулд төрийн нэгдсэн бодлого, хамтын ажиллагаа чухал байна. Нэг талаас барилгын компаниуд орон сууц бариад л байдаг, тэр нь маш өндөр өртгөөр босдог. Нөгөө талаас орон сууцанд орохыг хүссэн иргэд мөрөөдөхөөс цаашгүй явж байна.

-МИК тэгэхээр ипотекийн за­хын үйл ажиллагааг хэрхэн явуулж байна вэ. Монголд ипотекийн үйл ажиллагаа явуулах нөхцөл боломж бүрдсэн үү?

-МИК иргэдэд орон сууцны зээлийг хүртээмжтэй болгох зорилготой. Компани байгуулагдсанаасаа хойш өдийг хүр­тэл нэлээд ажлыг амжууллаа. Бидний замд зөндөө олон бартаа, чулуу байсныг цэвэрлэж, цаашид үйл ажиллагаа явуулах нөхцөл боломжийг бүрдүүлсэн. Энэ хугацаанд иргэдэд ойлголт өгөх, эрх зүйн орчныг бүрдүүлэх, худалдаж авах багцуудаас хамгийн сайныг худалдаж авах стандарт тогтоох, дүрэм журам боловсруулах, бонд гаргах, авсан багцаа өөр дээрээ бүртгүүлж, бүртгүүлсэн багцаа удирдах гэх мэт маш олон ажлыг хийж хэвшүүлээд байна. МИК өмнө нь арилжааны бан­куудаас орон сууцны зээлийн багцыг худалдан авч бонд гаргасан. Анхны энэ ажиллагаа маань маш амжилттай болсон, Монголд энэ бизнесийг эрхлэхэд маш ирээдүйтэй гэдэг нь эндээс харагдсан. Цаашид бид хоёр дахь захын үйл ажиллагааг явуулахад бэлэн болоод байна. Харин төр засгийн зүгээс нэгэнт үйл ажиллагаа явуулахад бэлэн болсон энэ салбарын үйл ажиллагаанд дэмжлэг туслалцаа үзүүлэхийг хүсч байна.

-Яг ямар туслалцааг төрөөс хүсч байгаа юм бэ?

-Бид хоёр хүсэлт тавьж байгаа юм. Эхнийх нь маш хямд үүсвэрээр эргэн төлөгдөх нөхцөлтэй нэг удаагийн дэмжлэг үзүүлээч. Хэрвээ бид хямд эх үүсвэртэй болж чадвал захаас орон сууцны зээлийг багцалж, хөрөнгийн зах дээр гаргаж дараагийн хямд эх үүсвэрийг татах юм. Хэрвээ манай үнэт цаасанд Засгийн газрын баталгаа гаргах юм бол гадаадын хөрөнгө оруулагчид оролцохоо илэрхийлсэн. Бидний хоёр дахь хүсэлт Засгийн газрыг баталгаа гаргаж өгөөч ээ гэж байгаа юм. МИК гэдэг байгууллага ашиг хийх гээд баталгаа гаргуулах гээд байгаа юм биш. Хувийн компанид Засгийн газар баталгаа гаргах нь гээд болгоомжлох биш, зах зээлд өөрийн байр сууриа олсон ийм байгууллагыг түшиглээд Засгийн газар орон сууцны санхүүжилтийн хөтөлбөрөө хэрэгжүүлээч ээ гэж байгаа юм. Одоогийн байдлаар системийн хэмжээнд олгогдсон байгаа орон сууцны зээлийн 1,6 хувь нь л чанаргүй ангилалд, үлдсэн нь буюу 98,4 хувь нь чанартай, маш сайн зээл байгаа байхгүй юу. Тэгвэл МИК-ийн худалдаад авсан багцын чанар 99,8 байна. 0,2 хувь нь л чанаргүй талдаа байна. Өөрөөр хэлбэл хамгийн чанартай зээл орон сууцны зээл гэж. Өнөөдөр 300 тэрбум төгррөгийн орон сууцны зээл байна. МИК гурван хувийг нь л авсан байна. Бид дор хаяж 30 хувийг нь худаладж авснаар энэ зах хөгжинө. Үүнд ойролцоогоор 100 тэрбум төгрөг шаардлагатай.

Хөрөнгө оруулалтаар татсан мөнгөөр арилжааны банкуудад байгаа ипотекийн зээлийг дахин худалдаж авна. Ингэснээр өнөө урт удаан хугацаатай зээл эргэлтэд орно. Зах зээлд маш олон боломжийг бий болгоно. Эрсдэл багатай юмны үнэ бага байна. Манайхаас гаргаж байгаа үнэт цаас эрсдэл багатай байвал, үүнд Засгийн  газар баталгаа гаргавал гадаадын хөрөнгө оруулагч худалдаж авах боломжтой.

-Манайд одооогоор орон сууцны төрөөс баримтлах бодлого алга. Ерөнхийдөө барилгын компанийн менежмент, орлого сайтай иргэдийн дунд энэ салбар явж байна. Харин бага дунд орлоготой иргэд орон сууцны зээлд хамрагдаж чадахгүй үлдэж байна.  Нөгөө талд барилгын компаниудад их хэмжээний хөрөнгө оруулалт хийсэн, өндөр үнээр боссон нэлээд обьект үхмэл хөрөнгө болон хэвтэх болж. Тэгэхээр ипотек орон сууцны зах зээлд шууд оролцох боломжтой юу?

-Бид зах зээлд шууд оролцохгүй, харин арилжааны банкуудад олгогд­сон байгаа зээлүүдийг ху­далдаж, хөрөнгийн зах дээр гаргаснаар орон сууцны санхүүжилтийн хямд эх үүсвэрийг бий болгох юм. Жишээлбэл, нэг банк 100 тэрбум төгрөгийн зээл олгосон байлаа гэж бодъё. 10-20 жилийн хугацаатай олгосон зээлийн эргэн төлөлт мөн л энэ хугацаанд бага багаар орж ирнэ ээ дээ. Харин МИК энэ 100 тэрбумын зээлийн 50 тэрбумыг худалдаад авчихна. Тэгэхээр арилжааны банк 50 тэрбум төгрөгтэй болж, түүгээрээ цааш дахин иргэдэд зээл олгож эхэлнэ. Харин бид нар худалдаж авсан байгаа 50 тэрбумын багц зээлээ тодорхой хугацаатайгаар үнэт цаас болгоод зах зээлд гаргахад мөн л хөрөнгө оруулагчид худалдаж авна. Тэгэхээр бид бас л мөнгөтэй болж байгаа биз. Үүгээрээ мөн л арилжааны банкуудаас орон сууцны зээлийн багц худалдаж авна. Ийм маягаар орон сууцанд олгогдсон байгаа зээлийг чөлөөлж өгөөд байхаар энэ процессийн үр дүнд эцсийн хэрэглэгч иргэдэд хямд зээл хүрэх юм. Хэрвээ Засгийн газрын баталгаатай байж чадвал эрсдэлгүй юм. Зээлийн багцыг илүү хямдаар зарна. Хямд зарна гэдэг эх үүсвэр хямд орж ирнэ гэсэн үг. Орж ирж байгаа хямд эх үүсвэрийг арилжааны банкууд хямд эх үүсвэртэй болсноор иргэдэд хямд зээл олгоно. Ердөө л энэ.

-Тэгэхээр иргэдэд өгөөжөө өгөх хүртэл хугацаа шаардагдах нь ээ дээ?

-Зах зээлд суурилсан, иргэдээ тэтгэсэн, тэднийг ялгаварлаагүй орон сууцны санхүүгийн системийг төр, хувийн хэвшил хамтарч хийх ёстой гэж би боддог. Хэрвээ бид төртэй хамтарч амжилттай ажиллаж чадвал хугацаа алдахгүйгээр орон сууцны зээлийг хямд эх үүсвэрээр, хямд нөхцлөөр хангах боломжтой.

-Төрд өөрт нь Орон сууцны санхүүжилтийн корпраци гэх байгууллага бий, дахиад танай байгууллагатай хамтарч, дэмжиж ажиллах ямар шалтгаан байх юм бэ?

-Ийм төрлийн байгуулагууд бусад олон оронд байдаг. Хамгийн гол нь зах зээлийн сегмент нь хязгаарлагдмал хүрээнд төрийн халамжинд байх шаардлагатай ахмадууд, нийгмийн эмзэг хэсэг зэрэг иргэдийн орон сууцны асуудлыг шийдвэрлэхэд гол үүрэг гүйцэтгэдэг. Одоогоор миний ойлгож байгаагаар ийм чиг үүргийг гүйцэтгэж байгаа юм болов уу гэж боддог. Товчоор тэд төрийн халамжийн чиглэлийн орон сууцтай холбогдсон асуудлыг зохицуулдаг. Бидний хувьд төрийн  зохицуулалт, бодлого тодорхой  дэмжлэгийн хүрээнд нийт иргэдэд хандсан орон сууцны санхүүжилтийн асуудлын нэг хэсгийг зохистой тогтвортой явуулах зорилготой тул хүрч ажиллах зах зээлийн сегмент нь арай өөр гэж бодож байна. Баялаг бүтээж байгаа маш олон хүмүүс хувийн хэвшилд, төрийн бус байгууллагуудад болон хувиараа хөдөлмөрлөж байна. Тэр хүмүүст хүртээмжтэй орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцооны төлөө бид ажиллаж байна. МИК-ийн хувьд иргэдийг орон сууц­ны зээлийг хүртээмжтэй болго­ход оролцох ажлыг  ажлыг хийхэд бэлэн болоод байна.  Иймд төрөөс орон сууцжуулах нэг удаагийн арга хэмжээ явуулаахаас гадна  цаашдаа зах зээл дээр тогтоод, өөрөө өөрийгөө аваад явах тогтолцоог бүрдүүлэхэд хамтарч ажилламаар байна.

-Өнөөдөр бага дунд орлоготой иргэд орон сууцанд орохыг мөрөөдөж байна. Гэхдээ арилжааны банкуудын тавьж байгаа нөхцөл маш хүнд. Тухайлбал, зээлийн хүү өндөр, урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээ их байна. Таны бодлоор эдгээр иргэдийг орон сууцжуулахад юу хэрэгтэй байна вэ?

-Монголын нийт хүн амын дийлэнх нь бага орлоготой байна. Тэдэнд хүртээмжтэй, худалдан авах чадварт нийцүүлсэн тийм бүтээгдэхүүн зах зээлд гарах шаардлагатай байгаа юм. Энэ нь төлбөрийн чадварт нийцсэн бүтээгдэхүүн гэхээр хугацаа нь урт, зээлийн хүү бага байх бүтээгдэхүүн юм. Энэ нөхцөлийг МИК бүрдүүлэх боломжтой. Ипотекийн зээлийн нэг онцлог нь тухайн хүний урт удаан хугацаагаар авч байгаа орон сууц нь барьцаа болдог. Үүгээрээ бусад зээлийн бүтээгдэхүүнээс хамгийн сайн нь байдаг. Яагаад гэвэл орон сууц өөрийн амьдралын анхдагч хэрэгцээ, хэн ч өөрийн амьдралын чухал хэрэгцээгээ банкны өрөнд өгчихье гэж боддоггүй.  Арилжааны банкууд өнөөдөр жилийн 14 хувийн хүүтэй хадгаламж татаж байгаа тохиолдолд зээлээ үүнээс илүү өндөр хүүгээр л өгөхийг бодно. Гэтэл өнөөдөр зах дээр Засгийн газрын баталгаатай үнэт цаас гаргаж чадвал 3-4 хувийн хүүтэй санхүүжилт орж ирэх боломжтой. Ингэснээр иргэдэд очихдоо 6-7 орчим хувийн хүүтэй зээл болж очих юм. МИК шиг байгууллага олон улсын туршлагаар ийм л үйл ажиллагаа явуулдаг. Нэг талаас Засгийн газрын орон сууцны хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэгч механизм, нөгөө талаас арилжааны банкуудад байгаа зээлийг хөдөлгөөнд оруулдаг санхүүгийн байгууллага. Ингэснээр хөрөнгийн зах хөгжиж байдаг бондын зах хөгждөг, шинэ хөрөнгө оруулагч бий болдог.

-Хоёрдагч зах зээл дээр гарах гэж байгаа тухай сонирхол татлаа. Олон улсын зах дээр гарах юм уу, дотоодын зах дээр гарах уу?

-МИК өмнө нь 9,7 тэрбум төгрөгийн орон сууцны зээлээр баталгаажсан бонд гаргасан. Бондын эргэн төлөлт маш сайн явж байгаа, ямар ч алдагдалгүй. Үүнээс юу харагдсан бэ гэхээр бид нар зээлүүдийг худалдаж авч болох юм байна, авсан зээлүүдээ шигшээд бонд гаргаж болох юм байна гэдэг туршилт амжилттай болсон. Бид шууд борлуулах аргаар зарсан. Банкууд болон даатгалын компани худалдаж авсан байгаа. Бондыг зах дээр гаргахад нэлээд их хэмжээгээр гаргах хэрэгтэй байгаа  юм. Олон улсын хөрөнгө оруулагчид орон сууцны зээлээр баталгаажсан Засгийн газрын баталгаатай, 10-20 тэр­бумаас дээш хэмжээний бондыг худалдаж авна гэдгээ илэрхийлсэн. Ингэхийн тулд их хэмжээний эх үүсвэр хэрэгтэй, тиймдээ ч төр засгийн зүгээс дэмжлэг үзүүлээч, манай дүрмийн санд хөрөнгө оруу­лаад өөрсдөө оролцож болно гэдэ­г саналыг тавиад байгаа юм. Ер нь орон сууцы санхүүжилтэд хамгийн чухал зүйл бол төрийн дэмжлэг байдаг. Өнөөдрийн нөхцөлд тө­рийн оролцоотойгоор тодорхой аж­луу­дыг хийж ирсэн. Төрийн бо­дит дэмжлэгийг авах хэмжээнд бо­ловсорч, туршлагажлаа. Та нарын итгэлийг даагаад төрийн орон сууцны хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэх, сан­хүүжилтийн бодлогыг хэрэгжүүлэх механизм чинь болоод явахад бэлэн боллоо.

МИК гадаадын зах дээр шууд гарч болно. Хэмжээ нь том байх юм бол олон улсын байгууллагууд нэр хүндтэй санхүүгийн байгууллагууд манайд баталгаа гаргаад олон улсын зах дээр гаргах төсөл яригдаж байгаа. Нөгөө нэг яригдаж байгаа зүйл нь, эхлээд дотоодын хөрөнгийн захыг хөгжүүлье. Дотоодын бондын зах зээл, хөрөнгийн зах зээлийг хөг­жүүл­дэг хамгийн чухал хэсэг бол хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаас бай­­даг. Энэ нь танигдаад эхлэх юм бол жирийн монгол иргэн хүртэл орол­цоод банкинд мөнгө хадгалуулах биш, арилжаанд оролцож болох шүү дээ. Үүнээс гадна, энэ захыг хөгжүүлэх нэг чухал зүйл бол урт хугацааны даатгалын сангууд чухал байр суурь эзэлнэ. Жишээлбэл, Нийгмийн даатгалын сан, Тэтгэврийн даатгалын сан энэ урт хугацааны хөтөлбөрт хөрөнгө оруулалт хийж хөрөнгийн захаа дэмждэг, иргэдийг орон сууцжуулах бодлогыг дэмждэг, өөрийн сул чөлөөтэй хөрөнгийг ашигтай байлгадаг. Тэгэхээр энэ дээр манайх Нийг­мийн даатгалын санд байгаа эх үүс­вэрийг орон сууцны зах руу оруулах боломж байна. Бодлогын хувьд дэмжих асуудал гэж бодож байна. Бид өмнө нь бондоо хөрөнгийн биржээр гаргаагүй. Маш үнэтэй байсан, үнэтэй байна гэдэг зардал өснө гэсэн үг шүү дээ. Тэгэхээр хамгийн гол нь хямд, хялбар, хурдан гэсэн гурван зарчим байх ёстой. Энэ зарчмууд хаана ч гацаж хүнд сурталд автаж болохгүй. Тэгвэл эцсийн хэрэглэгчид очих өгөөж буурах юм.

Б.БЯМБАА