-Манай улсад моргейжийн зах зээл хөгжих боломжтой хэ­мээн яригдсаар багагүй хуга­цаа өнгөрлөө. Ер нь хөгж­­лийн чиг хандлага нь ямар төвшинд байна вэ?

-Аливаа тогтолцоог бий бол­гоход хүмүүс хурдан бүтдэг хэ­мээн ойлгодог. Гэхдээ 2003 оноос эхлээд анхны ал­­хам нь хийгдсэн байгаа. Ту­­хайл­бал, “Азийн хөгжил”-ийн банк­ны орон сууцны сан­хүү­жил­­тийн төс­лөөс хойш Орон сууц сан­хүүжилтийн болон Ипоте­кийн корпораци, арил­жаа­­ны бан­кууд өөр өөрийн хөрөнгийн эх үүс­вэрээр зээл олгож байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаа,  үнэл­гээний тухай хууль гар­сан. Мөн  шүүхийн бус жур­маар барьцааны зүйлийг худал­дан борлуулах журам гар­лаа. Эдгээртэй холбогдох моргей­жийн багц хуулиуд гэхчлэн бо­ловс­руулах шатандаа явж бай­гаа зүйл байна. Жишээ тата­хад, Турк улс орон сууцны зах зээ­лийг хөгжүүлэхийн тулд 20 жил зарцуулсны дараагаар  хуультай болсон байдаг. Гэхдээ хууль эрх зүйн орчныг бүрдүүлнэ гэ­дэг бол нэг тал нь гэсэн үг. Нө­гөө­тэйгүүр эдийн засгийн бааз суурийг бүрдүүлэх нь өөр хэрэг. Тэгэхээр Монголын моргей­жийн тогтолцоо бүрэлдэн тог­тох шатандаа явж байна.

-Танай үйл ажиллагаа ямар байна вэ?

-Монголын үндэсний мор­гейжийн  корпорацийг байгуу­лаад, үйл ажиллагаа бэхжүүлэх ша­тан­даа явж байна. МҮХАҮТ-ын дэргэд байгуулагдсан учраас бүтэц бүрэлдэхүүнд байгаа бо­лон түүний хүрээнд явуулж бай­гаа үйл ажиллагаагаар дам­жуулан сургалт сурталчилан та­ниулах ажил хийгдэж байна. Бидний байр суурь арай өөр. Гэхдээ бусдын хий­сэн зүйлийг үгүйсгэхгүй. Аль болох сайж­руулахын төлөө явж байна.

-Засгийн газраас бонд гар­гаад Орон сууц санхүүжил­тийн корпорациар дамжуу­лан иргэдийг орон сууцжуулж бай­на. Энэ тухайд таны байр суурийг сонсвол?

-Энэ бол манай улсад моргей­жийг зах заал хөгжих нэг ал­хам болж байгаа юм. Засгийн газрын баталгаатай хэрэгжүүлж байгаа нь зөв хэлбэр. Гэхдээ нь мор­гейж бүрэн хэрэгжчихлээ гэсэн ойлголт биш. Зөвхөн ан­хан шатны зүйл.

-Арилжааны банкууд өн­дөр хүүтэй  урт хугацааны зээ­лээр иргэдийг орон сууц­жуулж байна. Энэ нь мор­гейж  хөгжих нэг хэлбэр юм уу эсвэл лизинг үү?

-Шууд лизинг гэж ойлгож бо­лох­гүй. Энэ нь моргейж хөгжих  анхдагч хэлбэр хэмээж болно. Цааш нь улам сайжруулах хэрэг­тэй. Түүнээс стандарт моргейж биш. Моргейж бол ирээдүйгээс тасралтгүй орж ирэх маш их мөнгөний урсгал. Тэгэхээр арил­жааны банкууд өөрсдөө асар их ачаа дарамтыг үүрээд явж байна. Арилжааны банкууд бол гаднаас орж ирэх мөнгөний урсгалыг тосч авах л үүрэгтэй. Иймээс арилжааны банкууд нуруун дээрээ асар их ачааг бас их эрсдэлийг үүрч явна.

-Дан ганц орон сууц бус өөр зүйлийг моргейжийн зах зээлд оруулж болох уу?

-Болно. Тухайлбал, газар, үйлд­вэр аж ахуйн байгууллагыг моргейжийн зах зээлд оруулж болох юм. Орон сууц хурдан за­рагд­даг учир түүнийг моргейж гэж ойлгоод байна. Маш өр­гөн ойлголт.

-Тэгэхээр зарим нэг талаа­раа орон сууцад амьдрах нь мөрөөдөл болоод байх шиг. Насаараа өндөр хүүтэй урт хугацаатай зээлийг төлөхийн тулд ажиллах тийм дүр  зураг харагдаад байна?

-Ойлгоход амар байх үүд­нээс амархан жишээ татъя. Тухайл­бал, 10 сая төгрөгийн байранд ор­лоо. Түүнээсээ гурван сая төгрөгийг нь урьчилгаа төл­бөрт  өгчих. Гэтэл цаана нь до­лоон сая төгрөг үлдэнэ биз. Тэгэхээр чамд эргэлтийн хө­рөн­гө оруулалт хэрэгтэй. Түү­нээс шууд 10 сая төгрөгөө байран­даа өгчихөөд,  дараа өдрөөс нь  зарлагаа гаргаад явна гэж ойлгож болохгүй. Дээр хэлсэнч­лэн долоон сая төгрөгөө эдийн засгийн  эргэлтэд ямар хэлбэ­рээр ч оруулж болно шүү дээ. Өнөө­дөр төлбөрөө бөөнөөр нь  төлөх 10 жилийн дараа өгөх  хоёрын хооронд ялгаа байхгүй. Ха­рин ч эдийн засгийн эргэлтэд оруулах юм бол төлбөртөө өгөөгүй долоон сая төгрөг чинь арван жилийн дараа магадгүй 20 сая болтлоо өснө. Тэгэхээр урт хугацааны зээл авах нь хувь хүн төдийгүй улс орны эдийн засагт баялаг үйлдвэрлэж байна гэж ойлгох хэрэгтэй. Тиймээс хүн бүр эдийн  засагч байя, орон сууцтай болъё гэж бодож байгаа бол моргейжид хамрагдах нь чухал.

-Цаашид иргэд орон сууц­ны зээлд хамрагдахын тулд юуг илүүтэй анхаарах ёстой вэ?

-Нэн тэргүүнд үнэлгээ чухал. Хуульдаа талууд харилцан тохиролцож үнэлгээ хийнэ гэж заасан. Энэ бол аюул. Гэтэл манай улсад хувь хүн үнэлгээ хийж байна. Ийм хүн хэзээ ч хариуцлага хүлээхгүй. Тэгэхээр аж ахуйн нэгж байгууллага өөрийн дүрэмдээ захирагдаж үнэлгээг хийдэг байх ёстой. Үнэлгээ нь бага үнэтэй, хүр­тээмж­тэй байх. Тэгэхээр то­дор­хой тарифтай болох юм. Мөн  орчных нь үнэлгээ чу­хал гэдгийг мэдэхгүй байна. Тухайл­бал, автобусны буудлаас хэр хол юм бэ. Тэр ч бүү хэл нэг байрны I-IV дүгээр орцын үнэл­гээ хүртэл өөр байдаг. Орон сууц барих ерөнхий төлөвлөгөө хүр­тэл зөв  үнэлгээтэй байх хэрэгтэй. Түүнчлэн, дэд бүтэц гэх мэт бүхий л зүйлд үнэлгээ чухал.

-Сүүлийн үед манайд бо­роо­ны дараахь мөөг гэдэг шиг чанартай, чанаргүй орон сууц хаа сайгүй сүндэрлэх болсон. Тэгэхээр нөгөө урт хугацааны зээлд хамрагдсан тухайн иргэнийг эрсдэлд оруулж байгаа хэрэг биш үү?

-Үйлдвэрлэгч хүн хэзээ ч байхгүй гэж хэлдэггүй. Тэгэ­хээр үйлдвэрлэгч яах вэ эрэлт их байгаа учир үнээ өсгөдөг. Манай улсад огцом огцом эрэлт нэмэгдэж имфляци бо­лоод байдаг гэхээр ердөө л нийлүүлэлт байдаггүйтэй хол­боо­той. Ингэхээр эрэлт ний­лүүлэлт нь тэнцвэржээгүй зах зээлийн хөөсөн дээр моргейж хийнэ гэдэг хэцүү. Тэгэхээр үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь хамаагүй хэлбэлзэх нь аюултай. Харин үнийн хувьд аажим өсч, буурч байх л хэрэгтэй. Тиймээс дээр хэлсэнчлэн орч­ны үнэлгээний тухай хууль­тай болчихвол аяндаа цаг хугацааны шалгарлаар чанар­гүй барилгууд зах зээлээс өөрийн эрхгүй арчигдана.

-Мэдээж хэрэглэгчдээ су­далж үзэхгүйгээр үйлдвэр­лэгч байж таарахгүй. Тэгэ­хээр та бүхэн судалгаа хийж үзсэн үү?

-Тиймээ. Судалгаа хийхэд  хам­­рагдсан хүмүүсийн 20 хувь нь моргейжэд хамраг­дах бо­ломж­той. 60 хувь нь буюу дун­даж хэсэг нь хэсэгчилсэн  мор­гейжид хамрагдах боломжтой. Үлдсэн нь моргейжид хамруу­лах ямар ч боломжгүй гэсэн дүн гарсан.

-Танайхаар дамжуулаад орон сууцны зээлд хамрагд­сан иргэд байна уу?

-Байхгүй. Үүнийг яарч хий­мээргүй байна. Хийхийн тулд то­дорхой судалгаа хэрэгтэй. Моргейжийг хэрэгжүүлэхийн тулд амь даатгал, эрхийн батал­гаа­жилт, хаалтын ажиллагаа гэсэн зүйл чухал. Энэ нь тухайн иргэнийг төлбө­рөө төлж ча­даа­гүйнх нь төлөө шүүхэд дуу­даж, цаг хугацаа алддагыг нь болиулж байгаа хэрэг. Үүнийг бий болгосноор дан ганц тухайн иргэн бус хө­рөн­гө оруулагч нар хүртэл хохирол амсахгүй. Түүнчлэн, тухайн орон сууцны урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээ гу­равны нэгээс доошгүй байх нь жинхэнэ моргейжийн стан­дарт.

Б.ПҮРЭВЖАВ

Зохиогчийн эрх:
 "Монголын мэдээ" сонин