Бид энэ удаад арил­жаа­ны банкуудын нэлээд хүчтэй “гар” болох үл хөдлөх хөрөнгө зууч­лалын компаниудын талаарх мэ­дээллийг хүргэж байна. Үл хөд­лөх хөрөнгө худалдах, ху­дал­дан авах харилцаа нь дэлгүүрээс талх авахтай адил өдөр тутам хийдэг хялбар ажил биш тул аль аль талаас ихээхэн хариуцлага шаарддаг. Ер нь энэ төрлийн худалдаанд хэн дуртай нь оролцож, хүссэн бүхэн хийх боломжгүй гэсэн үг. Зөвхөн энэ чиглэлээр мэргэшсэн хувь хүн, аж ахуйн нэгжүүд л тухайн хөрөнгийг зах зээлд нийлүүлэх гэж буй тал болон худалдан авагч­дын дунд зуучлалын үйл­чилгээ үзүүлж, ашиг ол­дог. Зах зээлийн эдийн засаг­тай улс орнуудад үл хөд­лөх хөрөнгийн худалдаа нь гараас гарт бус, зөвхөн зуучлалын агентуудаар дам­жих нь түгээмэл үзэгдэл. Ха­рин манай улсад ийм бай­гууллага хангалттай олон ч зуучлалын үүргээ жинхэнэ утгаар нь хэрэгжүүлж буй байгууллага ховор гэж хэлж болох юм. Яагаад гэвэл, арилжааны банкууд иргэдэд үл хөдлөх хөрөнгийн зээл олгож, хүүгийн ашиг олохоос гадна өөрсдөө зуучлалын компани байгуулж давхар ашиг хүртдэг үзэгдэл нэлээд түгээмэл ажиглагдах болсон. Энэ нь хэрэглэгчдэд ач тустай байвал муу зүйл биш л дээ. Гагцхүү зуучлах нэрээр хэт их ашиг олох гэж хичээсний гайгаар тухайн салбарын зах зээлийг бүр түгжиж байгаад л хамаг учир байгаа юм. Тэр ч бүү хэл банкны гар хөл болсон зуучлалын компаниуд замбараагүй ажилласнаас үүдэн барилгын салбарыг хямрал руу түлхсэн жишээ ч бий. Тодруулбал, дэлхий ний­тийг хамарсан санхүү, эдийн зас­гийн хямралын чимээ хаа сайгүй хангинаж байсан 2008 онд үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын компани ёстой л борооны дараах мөөг шиг ол­ноороо байгуулагдсан. Ту­хайн үед шинээр баригдсан нийт барилгууд бараг бүгд зарагдаад дуусчихлаа гэ­сэн итгэмээргүй мэдээлэл ца­цагдаж байсан юм. Гэтэл хэ­зээ хойно нь шинэ орон сууц­нуудын 80-90 хувь нь хэрэг­лэгчдэд хүрээгүй зуучлалын компаниудын “халаасанд” тэр чигээрээ байж байлаа. Энэ нь банкууд өөрсдийн байгуулсан зуучлалын компаниудаар дам­жуулж давхар ашиг олох гээд бүтэлгүйтсэнийг нотлох нэг баримт яах аргагүй мөн. Зарчмын хувьд зуучлалын компаниуд тухайн хөрөнгийг худалдан авах хэрэглэгчээ баталгаатай сонгож, гэрээ конт­ракт хийсний  дараа л хөрөнгийн төлбөрийг тө­лөх учиртай. Харин дээрх то­хиолдолд зуучлалын ком­паниуд банкуудаас шууд ха­мааралтай байсан учраас төлбөр төлөх асуудал тийм ч хэцүү байгаагүй. Зуучлалын ганцхан компани л гэхэд хэдэн арван орон сууцны хо­рооллыг дангаараа борлуу­лах гээд зүтгэсэн. Энэ бол банк­ныхны том тоглоом. Гэхдээ хамгийн зэвүүн нь ба­рил­гын компаниудад мөн­гийг нь бэлнээр өгөлгүй хү­лээл­гэсэн байдаг. Зүгээр л “Найд­вартай зуучлагч богино хугацаанд орон сууцыг чинь зараад өгнө” гэж итгүүлсэн. Ингэх нь ч амар гэж ба­рилгын ком­па­ниуд итгэсэн. Мөн анх барилга ба­рихад нь бодит зах зээлээс үл хар­галзан хө­рөнгө оруулалтын зээ­лийг хүссэн хэмжээнд нь ол­го­сон болохоор барил­гын компаниудын хувьд банкуу­дын тулгасан болзлоос татгал­зах ямар ч эрхгүй. Гэтэл банкуудын энэ их шуналаас шалтгаалан үнэ нь хэт өссөн орон сууцыг худалдан авах төлбөрийн чадвартай хүн олддоггүй. Ингээд л барилгын салбар гацаанд орох нөхцөл бүрдсэн нь тэр. Уг нь банкууд зөвхөн зээлийн бү­тээгдэхүүн гаргах үүргээ гүй­цэтгээд илүү харахгүй явсан бол байдал өнөөдөр шал өөр байх байсан гэхэд нэг их буруудахгүй л болов уу. Ядаж л орон сууцны үнэ өнөөдрийнх шиг ийм өн­дөр түвшинд хүрэхгүй шүү дээ. Энэ мэтээр барилгын сал­барыг хямралд оруулахад арил­жааны банкууд чухал үүрэг гүйцэтгэсэн гэдгийг маш ойл­гомжтой тайлбарладаг эдийн засгийн шинжээч олон бий.

Ерөөсөө зуучлалын ком­паниуд хөрөнгө зуучилж ашиг олдог гэхээсээ илүү шинэ, хуучин орон сууц барьцаанд авч үнэ хөөрөгддөг муу зан­тай. Тэд ардаа нэг нэг том банктай учир аливаа бичиг баримтын бүрдүүлэлтэд са­наа зовдоггүй. Төрийн бай­гууллагуудтай ч холбоо сүл­бээтэй. Хувь хүн Улсын бүрт­гэлийн ерөнхий газрын Эд хөрөнгийн эрхийн бүрт­гэлийн газарт өөрийн хө­рөнгөө баталгаажуулж, бүрт­гүүлнэ гэдэг амар ажил биш. Маш их хүндрэл учирдаг. Хэн нэгэн хүн үл хөдлөх хөрөнгөө банкинд барьцаалах шаард­лага гарахад маш олон шат дамжлагаар явдаг. Харин зуучлалын компаниар за­руулъя гэвэл тэд таны өмнөөс бүгдийг нь хийгээд өгнө. Энэ нь өнгөн талаасаа давуу тал юм шиг харагдавч цаагуураа ямар их “хор найруулж” чад­дагийг нь илтгэж байгаа юм. Мөн иргэдэд зуучлалын үйл­чилгээ үзүүлэх, зээл лизинг санал болгохдоо өөрсдийг нь төрүүлсэн эцэг эх болох банк­тайгаа заавал холбож өгөх үүрэгтэй. Энэ бол тэд­ний гол үүргийн нэг юм. Энэ нь иргэдийн мэдлэггүй байд­лыг далимдуулан шударга бусаар ашиг олох нэг хэлбэр тул зарим нь ямар банктай хол­боотой гэдгээ аль бо­лох нууцлахыг хичээдэг. Гэх­дээ аль компани ямар банк­наас зээл авахыг санал бол­годгоос тэдний харилцан хамаарлыг хялбархан мэдэж бол­но. Жишээ нь, “Актив зууч”-ийнхан “Хас” банктай хамт­ран ажилладаг. Эднийх 2007 оны аравдугаар сараас үйл ажиллагаагаа эхлүүлсэн. Мөн нэг бус, нэлээд хэдэн банк­тай хамтарч ажилладаг компани ч бий. Тодруулбал, үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын “Экас интернэшнл” ХХК нь “Хас”, “ХААН” банктай хамтран ажилладаг. Ха­рин энэ салбартаа нэлээд томд тооцогддог “ОСМО” зууч­лалын компанийнхан   үйл ажил­лагаагаа төрөлжүүлж, арил­жааны банкуудтай хамтран ажиллах үүрэг бүхий “Камка” хэ­мээх охин компани хүртэл байгуулсан байх жишээтэй. Ямартай ч зуучлалын олонхи компанийн ард аль нэг арил­жааны банк байдаг гэдэг нь тодорхой. Ямар сайндаа л бор зүрхээрээ зуучлалын ком­пани байгуулаад олигтой ам­жилтад хүрээгүй нэг за­луухан захирал “Аль нэг банк­наас дэмжлэг авахгүй л бол хол явахгүй юм байна. Өнөөдөр нэр хүндтэй гэгдэж байгаа зуучлалын компаниуд чинь бүгд банкны мэдлийнх” хэмээн хэвлэлд ярилцлага өгч байх билээ. Арилжааны банкуудын эзэд гэж айхтар улс шүү. Өөрсдийн үндсэн үүргээ нэр төртэй гүйцэтгэж чадахгүй хэл аманд байнга ордог хэрнээ хаана л ашиг олох нүх сүв байна тийш шургалж явах юм. Тэдний  гар хөл хаана явна тэнд өр­сөлдөгчдийнх нь төдийгүй хэрэглэгчдийн эрх ашиг байн­га хохирч байх юм. Иргэд энэ мэт нарийн ширийн учрыг нь сайн мэддэггүй болохоор зууч­лалын компаниудыг шууд л өнгөн талаас нь дүгнэнэ. Аль нэг банктай холбож өг­вөл бүр ч илүү баталгаатай гэж ойлгоно. Харин эцсийн дүн­дээ хэрэглэгч бус, хэлхээ сүл­бээтэй нөхөд л ашиг хүртэж байна бус уу.

Ч.ДАШДЭЛЭГ

Зохиогчийн эрх: "Улс төрийн тойм" сонин