Эрх мэдэл, хөрөнгө мөнгө, танил талтай хүмүүст Монголын хууль журам үйлчлэхээ больсны нэг тод жишээ нь УИХ-ын гишүүн Л.Энх-Амгалангийн  “Ипотекийн зээлд хамрагдаж, таван орон сууцтай болсон 12 мянган иргэн байна” гэх жиргээгээр ил болов.

Хэр баргийн аавын хүүд олддоггүй ипотекийн зээлд таван байр хамруулна гэхээр жирийн иргэн биш болж таарч буй. Наад зах нь банкны салбарт танил талтай, тэдэнд нөлөөлөх эрх мэдэлтэй, мөнгөтэй хөрөнгөтэй хүний л амжуулах ажил юм.

Бухимдсан олон ипотекийн зээлээр таван орон сууц авсан иргэдийн нэрсийг зарлахыг шаардахын зэрэгцээ нэгээс бусад орон сууцыг ипотекийн зээлээс гаргах шаардлага ч тавьж байна.  Мөн өнгөрсөн хугацаанд бага хүү төлсөн зөрүүнд төрөөс олгосон хүүгийн татаасыг нэхэмжилж, санд төвлөрүүлэх нь шударга ёсонд нийцэхийг ч сануулж буй.

Ипотекийн зээлийн журамд анх удаа орон сууц авч байгаа иргэнд 150 хүртэлх сая төгрөгийн зээл олгохоор заасан. Жилийн хүү нь гурав, зургаан хувь тул арилжааны банкуудаас олгох зээлийн хүүгээс 4 дахин бага хүүтэй гэж гэж хэлж болно. Гэвч сүүлийн жилүүдэд ипотекийн зээл олдохгүй болж, оочер дарааллаа хүлээхээр 2-3 жил хүлээх болсны цаад шалтгаан нь нөлөөтэй хүмүүсийн сан болж хувирснаас эхтэй байж мэдэхээр буй.  Учир нь, ипотекийн зээлд хамрагдахын тулд худалдан авах байрныхаа урьдчилгаа төлбөрийн 30 хувийг бүрдүүлсэн байхын зэрэгцээ сар бүр зээлээ төлөх тогтмол орлоготой, мөн НДШ тасралтгүй төлсөн, зээлгүй байх шаардлага тавигддаг.

Дээр нь тус зээлд хамрагдсан нөхцөлд иргэн дээд тал нь 25 жилийн хугацаатай гэрээ байгуулж авдаг.  Энэ тохиолдолд тэтгэвэртээ гарахын өмнө л ипотекийн зээл нь төлөгдөж дуусахаар тооцоолол гарах нь олонтаа.  Мөн хамтран зээлдэгч нь тогтмол орлоготой, ипотек болон бусад төрлийн зээлгүй байх шаардлага тавигддаг. Тэгвэл таван байраа ипотекийн зээлд хамруулсан 12 мянган иргэн энэ бүх шаардлагыг яаж давж гарав гэдэг нь анхаарал татна.

Хэдэн жилийн өмнө УИХ дахь МАН-ын бүлгийн гишүүд Жижиг, дунд үйлдвэрлэлийг хөгжүүлэх сангаас жилийн зургаан хувийн хүүтэй олгодог зээлийг авсан асуудал хөндөгдөж, Засгийн газрын тусгай санг эрх мэдэл, мэдээлэлд ойр хүмүүс нь “тоносон”-ыг дабль стандарт гэж хэсэгтээ шуугисан. Тариалан эрхлэлтийг дэмжих сан, Боловсролын зээлийн сангаас мөн л тэд “хумсалж” ах дүү төрөл, төрөгсөд, үр хүүхдээ хамруулсан нь илэрч, асуудал дагуулсан.

Гэтэл өнөөдөр Ипотекийн зээлийн санг мөн л нөлөөтэй нь “цөлмөсөн” болж таарч байна.

Хэрвээ ипотекийн зээл журам зохицуулалтынхаа дагуу мөрдөгдсөн бол таван байртай болсон 12 мянган иргэнээр тооцоход хамгийн багадаа 48 мянган иргэн өөрийн орон сууцтай болох боломж юм.  Өнөөдөр тэрхүү 48 мянган иргэн хадмын хаяа, халаасны өрөө, түрээсийн байранд толгой хорогдож байгаа гэж хэлэхэд бодит байдлаас хэтрүүлсэн болохгүй л болов уу. Дээр нь дөрөв, гурав, хоёрдахь байраа ипотекийн зээлд хамруулсан иргэд нэмэгдвэл хэчнээн их хүний боломж алдагдсаныг хэлэхэд бэрхтэй.

Уг нь ипотекийн зээл байр шаардлагатай хүмүүст хүрэхгүй байна гэдэг асуудал анх 2024 онд хөндөгдсөн. Тодруулбал, Санхүү эдийн засгийн их сургуулийн нэр бүхий багш энэ асуудлаар судалгаа хийснээ танилцуулж, зорилтот бүлгийнхэнд ипотекийн зээлийг хүргэх ёстойг сануулж байв. Гэвч хоёр жил болоход байдал өөрчлөгдсөнгүй.

Анхны судалгаагаар 2013 оноос хэрэгжиж эхэлсэн ипотекийн зээлд  /2024.10.28/ улсын хэмжээнд 118 мянган өрх хамрагдсанаас 60 хувь нь дахин ипотект хамрагдаж хоёр, гурав дахь байраа авсан статистик гарсан.

Ингэхдээ орон нутгийн иргэдээс 10 орчим хувь нь, нийслэлээс 49.6 хувь нь хоёр болон гурав дахь орон сууцаа ипотекийн зээлд хамруулан авсан судалгаа гарсан юм.

Энэ хугацаанд ипотекийн зээлийг санхүүжүүлэхэд зориулж Монголбанкнаас 6.1 их наяд төгрөг гаргасан. Ипотекийн зээлийг орон нутгийн иргэдэд 3 хувийн хүүтэй, нийслэлийн иргэдэд  6 хувийн хүүтэй олгодог болсон. Өөрөөр хэлбэл, Монголбанкны бодлогын хүүгээс 4-2 дахин бага хүүтэй зээлийг ипотекийн зээлд хамрагдсан иргэд авч буй.  Иймээс төрөөс татаас олгож, зээлийн хүүгийн дэмжлэг үзүүлж байна гэж хэлж болно. Гэвч үүнд нь зорилтот хэсэг хамрагддаггүй, зөвхөн нөлөөтэй нь хамрагдаж, тав хүртэлх байртай болсон нь эргээд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ хөөрөгдөх шалтгаан болсны зэрэгцээ агаар, хөрсний бохирдлыг бууруулах анхны зорилтоосоо илт хазайсныг шүүмжлэх хүмүүс олон байна.

Зах зээлд борлуулагдаж байгаа байрны үнэ өнөөдөр дунджаар 4.5 сая төгрөгт хүрсэн бол түрээсийнх нь үнэ мөн л дагаж өссөн. Хотын төв хэсэгт орших байрны түрээсийн үнэ тансаг зэрэглэлийнх нь 4-5 сая төгрөгт хүрсэн бол хуучин орон сууц хоёр өрөө нь 1.5-2 сая төгрөгийн үнэтэй байна. Энэ бол ипотекийн зээлд хамрагдаад сар бүр төлөх зээлийн хүүнээс ч давсан өндөр төлбөр болж бууж буй.

Ипотекийн зээлд хамрагдах хүсэлт илгээсэн иргэдийн дараалал хоёроос гурван жил болж уртассан тул Засгийн газар өнгөрсөн 2024 оноос эхлэн Баялгийн сангаас 500 тэрбум төгрөгийн нэмэлт санхүүжилт олгосон.

Тодруулбал, ипотекийн зээлийн эх үүсвэрт жилдээ Монголбанк болон арилжааны банкууд 500 тэрбум, мөн Баялгийн сангаас 500 тэрбум төгрөгийн нэмэлт санхүүжилт гаргаснаар нэг их наяд төгрөгт хүрч хоёр дахин өссөн.

Гэвч жирийн иргэдэд энэхүү хөнгөлөлттэй зээл олддоггүй хэвээрээ л байна.

Цаашдаа ипотекийн зээлийг давхардуулж дахин олгохгүй байх талд хараа хяналтыг сайжруулахгүй бол Улаанбаатар хот хөрс, агаарын бохирдлоо бууруулж чадахгүйн зэрэгцээ нөлөөтэй хүмүүс нь зөвхөн ипотекийн зээлдээ хамрагддаг жижиг тогтох нь ээ.

Г.ХОРОЛ