Ипотекийн зээл анхнаасаа орон сууцгүй, анхны байраа авч чадахгүй байгаа иргэдийг дэмжих зорилготой бодлого байсан. Гэтэл өнөөдөр энэ зорилго алдагдсан уу? гэсэн асуулт нийгэмд хүчтэй тавигдаж эхэллээ. Гэр бүл, хөдөлмөр, нийгмийн хамгааллын сайд асан Л.Энх-Амгалан “ипотекийн зээлээр таваас дээш орон сууц авсан 12 мянган иргэн бий” хэмээн мэдээлсэн нь олны анхаарлыг татав.

Хэрэв энэ тоо үнэн бол ипотекийн зээл үнэхээр зорилтот бүлэгтээ хүрч чадсан уу, эсвэл цөөн хүнд давуу байдал бий болгосон бодлого болж хувирсан уу гэсэн ноцтой асуулт гарч ирж байна.

2013 оноос хэрэгжиж эхэлсэн ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийн эхний жилүүдэд нэг иргэн хэд хэдэн удаа зээл авах эрх зүйн боломжтой байсан нь үнэн. Харин 2016 онд Монголбанкнаас “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам”-ыг баталж, ипотекийн зээлтэй иргэн дахин уг зээлд хамрагдах боломжгүй болгосон. Өөрөөр хэлбэл, 2016 оноос хойш нэг хүн олон удаа ипотекийн зээл авах эрх зүйн боломж хаагдсан гэсэн үг. Тодруулбал тус журмын 2.1.10-т "Монголбанкнаас арилжааны банкуудад хуваарилсан эх үүсвэрийг зөвхөн шинээр орон сууцны зээл олгоход зарцуулах буюу өмнө нь олгогдсон зээлийг дахин санхүүжүүлэхгүй байх" гэх зохицуулалтыг тусгажээ.

Тэгвэл сайдын дурдсан “таваас дээш байртай 12 мянган иргэн” гэх тоо хаанаас гарч ирэв?

Асуудлыг тодруулахад, Монголын ипотекийн корпораци (МИК) “ипотекийн зээлийг бид өөрсдөө олгодоггүй, зөвхөн арилжааны банкуудын олгосон зээлийг үнэт цаасжуулдаг” хэмээн тайлбарласан. Харин Монголбанк “санхүүжилтийн эх үүсвэрийг л арилжааны банкуудад хуваарилдаг бөгөөд аль иргэнд зээл олгосныг мэдэх, түүнд нөлөөлөх эрхгүй” гэх хариулт өгөв. Үүний зэрэгцээ арилжааны банкууд “журмын дагуу ажилладаг, нэг иргэнд олон удаа ипотекийн зээл олгох боломжгүй” гэдгийг онцолж байна. Ингээд харахад бүх тал дүрмээ мөрдсөн мэт, гэхдээ хариуцлага хүлээх эзэнгүй дүр зураг харагдана.

Хэрэв үнэхээр нэг иргэн олон удаа ипотекийн зээл авах боломжгүй юм бол сайдын дурдсан 12 мянган иргэн яг ямар замаар, хэний шийдвэрээр олон орон сууцтай болсон бэ?

“Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам”-д зааснаар Монголбанк өөрийн өмчлөлд байгаа ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаас (ИЗББ)-ны үндсэн болон купоны төлбөрийн эргэн төлөлтийн орлогоор ипотекийн зээлийн санхүүжилтийн эх үүсвэрийг банкуудад олгодог. Монголбанк тухайн сард банкуудад олгох эх үүсвэрийн дээд хэмжээг тогтоож, үүнийг өмнөх сарын сүүлчээр банк тус бүрт мэдэгдэнэ. Харин банкууд зээл хүсэгчид зээл олгох шийдвэр гаргаж, зээлийн мөнгийг зээлдэгчийн дансанд шилжүүлсний дараа санхүүжилтийн эх үүсвэр авах хүсэлтээ тодорхой баримт бичгийн бүрдүүлбэртэйгээр Монголбанкинд хүргүүлдэг юм байна.

Үүнээс харахад хэрэв 12 мянган иргэн ипотекийн зээлээр олон орон сууцтай болсон нь үнэн бол энэ нь ганц нэг байгууллагын алдаа бус, бүхэл бүтэн тогтолцооны доголдол гэдгийг хүлээн зөвшөөрөхөөс өөр аргагүй. Харин энэ тоо бодит бус бол олон нийтийн өмнө тодорхой, баримтад тулгуурласан тайлбар өгөх нь зүй ёсны шаардлага юм.

Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журамтай ЭНД дарж танилцах боломжтой.

Ипотекийн зээлийн хөтөлбөр хэрэгжиж эхэлснээс хойш нийт 10.1 их наяд төгрөгийн зээлийг 139 мянган өрхөд олгоод байгаа аж. Энэ зээлийн дундаж хугацаа 17.7 жил байгаа бөгөөд 2023 оноос орон нутагт 3.0 хувийн хүүгийн татаастай зээл олгож байна. Энэхүү татаастай зээлийн эхний гурван жилийн 3.0 хувийн хүүг улсын төсвөөс олгож буй бөгөөд урьдчилгаа төлбөрийн 60 хувьд батлан даалтад хамрагдах боломжтой юм.

Банкны систем дэх зээлийн бүтээгдэхүүнүүдийн дотор ипотекийн зээл өндөр чанартайд тооцогддог бөгөөд 95.1 хувь нь хэвийн, 4.6 хувь нь хугацаа хэтэрсэн, 0.3 хувь нь чанаргүй зээлийн ангилалд хамаарч байна.

2024 оны хоёрдугаар улирлаас ипотекийн зээлийн санхүүжилт нэмэгдсэн дүнтэй байгаа ба дөрөвдүгээр улиралд банкны системийн өсөлт 33.1 хувьд хүрсний дотор ипотекийн зээл 23.9 хувиар өсчээ. Шинээр олгосон зээл 2024 онд өмнөх оноос 1.5 дахин нэмэгдсэн бол 2025 оны есдүгээр сарын байдлаар ипотекийн зээл авах 4.9 их наяд төгрөгийн шийдвэрлэгдээгүй хүсэлт хуримтлагдсан тухай мэдээлж байв.