Нийслэлийн орон сууцны корпорацийн /НОСК/ захирал М.Говьсайхантай ярилцлаа.

-НОСК гэр хорооллыг орон сууцжуулах, дэд төвүүдийн бүтээн байгуулалтын олон ажил хийхээр төлөвлөсөн. Бүтээн байгуулалтын ажил хэр урагштай байна вэ? 

-НОСК Улаанбаатар хотын дэд төвүүдийг хөгжүүлэх хүрээнд гэр хорооллыг орон сууцжуулах төслийг хэрэгжүүлж байна. Өнгөрсөн хугацаанд Улаанбаатар хотод хэрэгжиж, дэд бүтэц нь бүрэн дууссан хоёр дэд төв дээр түшиглэж, орон сууцжуулах үйл ажиллагаагаа эхэлсэн. Сэлбэ дэд төвийн хүрээнд 10 мянган айлын орон сууц, 158 га талбарт 2206 нэгж талбарыг чөлөөлөх ажлыг хийж байна. Мөн 158 га талбай дээр газар төлөвлөлтийн ажил, техник эдийн засгийн үндэслэлийг боловсруулах ажлыг хийж эхэлсэн. Өнөөдрийн байдлаар нийтдээ 1670 айлд Сэлбэ дэд төвийн хүрээнд газар чөлөөлөлт бүрэн хийгдсэн, зураг төслийн төлөвлөлтийн ажил бүрэн дууссан байна. Барилгын ажлыг гүйцэтгэх компанийг сонгон шалгаруулах тендерийг энэ хавар зарлахад бэлэн болоод байна. Бүтээн байгуулалтын улирал эхлэхтэй зэрэгцээд барилгын ажлыг эхлүүлнэ. Дараагийн ээлжид Баянхошуу, Шархад дэд төвийн хүрээнд орон сууцжуулах төслийг эхлүүлсэн байгаа. Шархад дэд төвийн хүрээнд нийт 220 айлын ногоон орон сууцны төсөл эхэлсэн. Барилга угсралтын ажил 75 хувийн гүйцэтгэлтэй явж байна. Цаашид энэ хавар 800 хүртэлх айлын орон сууцны тоог нэмэгдүүлж, төслийн цар хүрээг нэмэгдүүлж байгаа. Түүнчлэн цаашдаа Баянхошуу дэд төв дээр түшиглэсэн 6000 айлын орон сууцны төслийн бэлтгэл ажил буюу газар чөлөөлөлтийн ажлыг шат дараатай хийнэ.

Мөн бидний хэрэгжүүлж байгаа дараагийн төсөл бол Ханын материалд баригдах 3000 орон сууцны төсөл байгаа. Өнгөрсөн хугацаанд хуучин гэр хорооллын дахин төлөвлөлтийг хэрэгжүүлж байхдаа иргэдийг хохироож байсан "Жи ди" гэх компанийн учруулсан хохирлыг НОСК бүрэн барагдуулсан. Улмаар газрыг шилжүүлэн авч, орон сууцжуулах хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэхээр болсон. Бид нийслэлийн газрын албатай хамтран газрыг нь чөлөөлөх ажлыг өргөжүүлж байгаа. Үндсэндээ 9.5 га талбай дээр 1800 айлын орон сууцны хөтөлбөрийн зураг төслийн ажлын тендерийг зарласан байгаа. Зургийн ажил дуусахаар ирэх зургадугаар сар гэхэд төслийн гүйцэтгэгчийг сонгон шалгаруулж төр хувийн хэвшлийн түншлэлийн хүрээнд ажлыг эхлүүлэхэд бэлэн болсон байна.

Түүнчлэн Баянголын аманд хэрэгжүүлж байгаа 1860 айлын орлогод нийцсэн ногоон орон сууцны төсөл, Яармагт баригдах гэр хорооллын дахин төлөвлөлтийн хүрээнд иргэдийг хохироосон хоёр байршил дээр НОСК төсөл хэрэгжүүлэхээр батламжлагдаж, төслийг дараагийн шатанд гүйцэтгэхээр бэлтгэл ажлыг хангаж байна.

-Газар чөлөөлөлтөөс болж хохирсон иргэд цөөнгүй бий. Одоо хэрэгжиж байгаа төслүүд дээр энэ талаар хэрхэн анхаарч байна вэ? Иргэд ихэвчлэн бэлэн мөнгөөр газраа худалдах сонирхолтой байдаг нь анзаарагдсан?

-Нийслэлийн хувьд энэ жил газар чөлөөлөлтийн ажилд нийтдээ 300 гаруй тэрбум төгрөгийн санхүүжилт тавигдсан байгаа. Бид өнгөрсөн жил хийсэн газар чөлөөлөлтийн ажлаа үргэлжлүүлнэ. 2023 оны арванхоёрдугаар сард Улаанбаатар хотын авто замын түгжрэлийг бууруулах, гэр хорооллыг орон сууцжуулах тухай хууль батлагдсан. Уг хуулийн хүрээнд газар чөлөөлөлттэй холбоотой зарим зохицуулалтуудыг тусгаж өгсөн байгаа. Тухайлбал, нөхөн олговортойгоор газар чөлөөлж, нийгмийн зайлшгүй хэрэгцээнд үндэслэн газар чөлөөлөлтийг дэд төвийн хүрээнд хийж болно гэж заасан. Ингэхдээ холбогдох журмын хүрээнд гаргасан гурван хувилбарыг иргэдэд санал болгож байгаа. Тодруулбал, бэлэн мөнгөөр газар чөлөөлөх, газрыг орон сууцаар солих, мөн тухайн байршил дээр орон сууц баригдах хүртэл түрээсийн төлбөрөөр хангаж ажиллах хувилбар бий. Сэлбэ дэд төвийн хүрээнд газар чөлөөлөлт хийхэд таны хэлсэн шиг иргэдийн итгэх итгэл алдарсан байсан.

Итгэл үнэмшил байхгүй учраас юуны түрүүнд бэлэн мөнгөөр тохиролцох хүсэлтэй байдаг. Тухайлбал, нийт иргэдийн 97 хувь нь бэлэн мөнгөөр газраа чөлөөлөх хүсэлт гаргадаг.

Бэлэн мөнгөөр газар чөлөөлөх нь нэг талаараа иргэн шууд орон сууц худалдан авах боломж бий болгоно. Гэвч нөгөө талаас нийслэлээс барьж байгаа бодлого бол аль болох бэлэн мөнгө биш орон сууцыг нь өгөх юм бол иргэд бэлэн мөнгөө үрэх цаашид орон сууцгүй болох эрсдэлийг бууруулдаг. Түүнчлэн газрын үнэлгээ, орон сууцны м.кв-ын үнэлгээ яг таг таарна гэж байхгүй. Нийслэл иргэнд мөнгө өгөх эсвэл иргэнээс зөрүү төлбөр авах зайлшгүй нөхцөл байдал үүсдэг.

-Дэд төвүүдийн төслийг хэрэгжүүлэхдээ хөрөнгө оруулалтын асуудлыг хэрхэн шийдвэрлэж байна вэ? 

-Өнгөрсөн хугацаанд гэр хорооллын дахин төлөвлөлт тодорхой хэд хэдэн шалтгааны улмаас гацдаг байсан. Нэгдүгээрт тухайн төсөл хэрэгжүүлэгч хувийн аж ахуйн нэгж хөрөнгө санхүүжилтийн хувьд хангалтгүй байдлаас болж ажил зогсдог. Төсөл удааширдаг, зарим нь бүр санхүүгийн хүндрэлд ороод төслөө бусдад дамжуулдаг, эхний төлөвлөлтийг өөрчилдөг ийм асуудлууд байдаг. Түүнчлэн нийслэлээс хүлээсэн үүргийн дагуу дэд бүтцийг нь шийдэж өгөх асуудал дээр хөрөнгө санхүүгийн хувьд удаашралтай нөхцөл байдал үүсдэг. Төсөл удаашрахаар эцсийн дүндээ иргэд хохирдог. Улмаар хэдэн жил дамнасан шүүхийн процесс эхэлдэг. Эдгээр иргэд эргээд нийслэлд ханддаг. НОСК тухайн иргэдийг орон байраар хангах, дэмжлэг үзүүлэхээс өөр аргагүй нөхцөл байдал бий болдог. Тийм учраас бид энэ нөхцөл байдлын цаашид даамжруулахгүй, засч залруулахын тулд нийслэл хот эдгээр гэр хорооллыг орон сууцжуулах төслүүдийг хэрэгжүүлэхдээ нэгдүгээрт дэд бүтэцтэй газар худалдан авах ажиллагаагаа зарлах, мөн дахин төлөвлөлт хэрэгжүүлж байгаа барилгын компаниуд хөрөнгө санхүүгийн хувьд хүндрэлтэй байдаг учраас нийслэл өөрийн хөрөнгөөр газар чөлөөлөлт хийх гэх мэт өөрчлөлт хийсэн.

Улмаар төр хувийн хэвшлийн түнлэлийн хүрээнд барилгын компаниуд хөрөнгө оруулалтаа өөрөө шийдээд тухайн газар чөлөөлсөн байршилд барилгаа барих боломж байна.

Зарим нэг төслийн хувьд нийслэл гадаадын болон дотоодын бонд босгох ажлыг эхний ээлжид хийж, дараагийн газар чөлөөлөлтийг явуулах санхүүжилт, орон сууцны сангаа бүрдүүлэх ажлыг хийе гэдэг байдлаар ажиллаж байна. Сэлбэ дэд төв дээр 10 мянган айлын орон сууцыг гадаад зах зээл дээрээс 500 сая ам.долларын бонд босгож эхлүүлж байгаа. Энэ бол зөвхөн эхлэл. Бид энэ санг бүрдүүлж байж дараагийн дэд төвүүд дээр төслөө хэрэгжүүлэх боломжтой болох юм.

-НОСК-той ижил чиг үүрэг бүхий "Улаанбаатар орон сууцжуулалт" ХХК-г сар гаруйн өмнө нийслэл байгуулсан. Уг компанийн үндсэн чиг үүрэг юу юм бэ? 

-Улаанбаатар хотын хувьд барилгажих, орон сууцжуулах үйл ажиллагаа улам илүү эрчимтэй нэмэгдэж байна. 2025 оныг Монгол Улсын засгийн газраас бүтээн байгуулалтын жил болгон зарласан. Тэр дундаа нийслэл Улаанбаатар хотын дэд бүтцийг хөгжүүлэх эрчимжүүлэх жил болгож их хэмжээний хөрөнгө оруулалт тавьж ажиллаж байгаа. Энэ хүрээнд орон сууцжуулах үйл ажиллагаа ялангуяа дэд төвүүдийг түшиглэсэн орон сууцжуулах үйл ажиллагааг илүү эрчимтэй явуулах зайлшгүй шаардлага гарч байгаа. Мөн өнгөрсөн хугацаанд гэр хорооллын дахин төлөвлөлтийн хүрээнд төсөл хэрэгжүүлэх эрх бүхий компаниудын эрхийг цуцлаж, нийслэл хот өөрөө эдгээр төслүүдийг хэрэгжүүлэх, иргэдийн хохирлыг барагдуулах ажлуудыг хийх зайлшгүй шаардлагатай болсон. Үүн дээр нэмэгдээд ашиглагдах боломжгүй дүгнэлт гарсан хуучны орон сууцуудыг дахин барилгажуулах гэх мэт олон төрлийн эрчимжүүлэх шаардлагатай ажлууд бий. Тиймээс Улаанбаатар хотод орон сууцны чиглэлийн хоёр компани шинээр байгуулсан. Нэгдүгээрт "Сэлбэ 20 минутын хот" ХХК шинээр байгуулагдсан. Энэ компани Сэлбэ дэд төв, Дамбадаржаа дэд төвийн хүрээнд баригдах 10 мянган айлын орон сууцны төслийг хариуцна. Учир нь энэ төсөл 4-5 жилийн хугацаанд хэрэгжих цар хүрээ өргөнтэй төсөл байгаа юм. Тиймээс тусдаа нэгж байгуулж уг төслийг хариуцан, хэрэгжүүлэх зайлшгүй шаардлагатай гэж үзсэн.

Харин "Улаанбаатар орон сууцжуулалт" ХХК өнгөрсөн хугацаанд "Hийслэлийн орон сууцны бодлогын газар" дээр хэрэгждэг байсан гэр хорооллын нийт дахин төлөвлөлт, ашиглалтын шаардлага хангахгүй орон сууцыг дахин барилгажуулах үндсэн чиг үүргийг жилжүүлэн авч, илүү өргөн цар хүрээтэй  ажлыг хийхээр байгуулагдсан.

-НОСК-ын хувьд үндсэн чиг үүрэг нь хэвээр үргэлжлэх үү? 

-НОСК хувьд өмнө нь хэрэгжүүлж байсан зургаан дэд төвийнхөө хоёр дэд бүтэц нь шийдэгдсэн дэд төвүүдээ түшиглэсэн Баянхошуу, Шархад дэд төвийн хүрээнд хийгдэх төслүүдээ үргэлжлүүлнэ. Мөн ногоон орон сууцны төслүүд, Баянголын аманд баригдах 800 айлын  орон сууц, Ханын материалд баригдах 3000 айлын орон сууц, өмнө нь батламжлагдсан байсан хоёр байршил дээр гэр хорооллын дахин төлөвлөлтийн төсөл, ашиглалтын шаардлага хангахгүй 15 орон сууцны төсөл НОСК дээр хэрэгжиж байгаа. Эдгээр төслүүдээ үргэлжлүүлээд хийж, хэрэгжүүлнэ.

Мөн цаашид шинэ сууршлын бүсийг тэлэх төслүүдийг төр хувийн хэвшлийн түншлэлийн хүрээнд хэрэгжүүлэх ажлыг хийнэ. Мөн бидний үндсэн хэрэгжүүлдэг чиг үүргүүд хэвээр үргэлжилнэ.

-НОСК хариуцан хэрэгжүүлж ирсэн төслүүд олон бий. Тухайлбал, төрийн албан хаагчдын орон сууц болон иргэдийн дунд эрэлттэй байдаг түрээсийн орон сууцны хөтөлбөр цаашид ямар байдлаар хэрэгжих вэ? 

-Өнөөдрийн байдлаар ипотекийн зээлийн эх үүсвэр бүрэн хангалттай биш, эргэн төлөлтөөс нь дараагийн зээлдэгчийн эх үүсвэрийг бүрдүүлж явж байгаа энэ үед иргэд ипотекийн зээлд хамрагдах хүсэлт ихээр илгээж, тэр хэрээр хүлээлт өндөр байгаа. Тиймээс Монгол Улсын засгийн газраас ипотекийн зээлийн эх үүсвэрийг нэмэгдүүлэх чиглэлд анхаарч байна. Түүнчлэн үүнд холбогдох журмуудад өөрчлөлт оруулах асуудал яригдаж байгаа. Үүнээс гадна ипотекийн зээлд хамрагдах хүсэлтэй иргэдийн дунд судалдаа хийхэд зээлийн урьдчилгаа төлбөрийг төлөх боломжгүй иргэд олон байна. Ялангуяа гэр хороололд амьдарч байгаа зорилтот бүлгийн иргэд урьдчилгаа төлбөрийг бүрдүүлэхэд санхүүгийн боломж хүрэлцдэггүй байдал ажиглагдаж байна. Мөн яг одоо ипотекийн зээлд хамрагдсан байгаа иргэдийн 60-аас дээш хувь нь дунджаас дээш орлоготой иргэд байна гэсэн судалгаа байна.

Тиймээс дунд болон дунджаас доош орлогоо иргэдэд орон сууцны зээлийн хөтөлбөрийг төр хэрэгжүүлэх шаардлага байдаг. Энэ чиглэлд бүтээгдэхүүн гаргах талаар ажиллаж байгаа. Өнгөрсөн хугацаанд бид төрийн албан хаагчдад зориулсан урьдчилгаа төлбөргүй, 8 хувийн хүүтэй зээлийн хүрээнд 1500 гаруй иргэнийг орон сууцжуулах хөтөлбөр хэрэгжүүлсэн. Энэ хөтөлбөрт хамрагдах хүсэлтэй иргэдийн тоо өдрөөс өдөрт нэмэгдэж байгаа. Тиймээс үүний хөрөнгө оруулалтын боломжийг судалж байна.