Монгол Улс 996 мянган өрхтэй ч 71 хувь нь буюу гуравны хоёр нь орон сууцгүй байна гэсэн судалгааг Гэр бүл, хөдөлмөр, нийгмийн хамгааллын яамнаас гаргажээ.

Засгийн газар хүн амын орон сууцны хэрэгцээг хангах зорилгоор 2013 оноос жилийн найман хувийн хүүтэй ипотекийн зээл хэрэгжүүлсэн бөгөөд эдүгээ 138 мянган өрх хамрагдсан. Гэвч энэхүү хүү багатай зээлд бага, дунд орлоготой иргэд хамрагдсан нь тун цөөн. Нийт ипотекийн зээлд хамрагдсан иргэдийн 60 хувь нь өндөр орлоготой буюу дахин ипотект хамрагдаж, хоёр, гурав дахь байраа авсан иргэд болохыг Хот байгуулалт, орон сууцжуулалтын яам мэдэгдээд буй. Учир нь, жил ирэх тусам байрны үнэ өсч буй нь бага, дунд орлоготой иргэдийн хувьд банкны шалгуур хангах боломжийг хумьж  иржээ. Иймээс хамтарсан Засгийн газрын өмнө сорилт болж буй том даваа нь зорилтот бүлгийнхнийг хэрхэн орон сууцанд хамруулж, ая тухтай орчинд амьдрах боломжоор хангах вэ гэдэг асуудал болж хувираад байна.

Гэр бүл хөдөлмөр нийгмийн хамгааллын сайд Л.Энх-Амгалангийн мэдээллээр 2023 оны байдлаар орон сууцгүй, сарын орлого нь тодорхойгүй, Нийгмийн даатгалын шимтгэл төлдөггүй 333 мянган өрх байна.

Мөн сарын орлого нь 460 мянгаас 660 мянган төгрөг дотор эргэлдэж буй 300 мянган өрх бий.  Харин орон сууцгүй нэг хүүхэдтэй өрх 127 мянга бол орон сууцгүй хоёр хүүхэдтэй өрх 122 мянга, орон сууцгүй гурван хүүхэдтэй өрх 80,852, орон сууцгүй дөрвөн хүүхэдтэй өрх 38,807, орон сууцгүй дөрвөөс дээш хүүхэдтэй өрх 12,441 байна.

Зах зээлд өнөөдөр худалдаалагдаж буй орон сууцны үнэ 1м2 нь дунджаар дөрвөн сая төгрөгт хүрсэн. Ийм нөхцөлд сарын орлого нь нэг сая төгрөгт ч хүрэхгүй айл өрхүүдийг орон сууцанд хамруулна гэдэг хоосон амлалтаас цаашгүй сонсогдож буй. Гэсэн ч өнгөрсөн онд Засгийн газар Үндэсний орон сууцны санхүжилтийн корпорацийг байгуулсан бөгөөд одоо энэхүү корпорацид яамдын бүх сайд нар оролцсон өргөн бүрэлдэхүүнтэй баг ажиллан, зорилтот бүлгийнхнийг орон сууцанд хамруулах бодлого гаргах аж. Үүний тулд УИХ-аар Үндэсний орон сууцжуулалтын тухай хуулийг өргөн мэдүүлэх юм байна.

Ипотекийн санхүүжилтийг 1.2 их наяд төгрөгт хүргэнэ

Ипотекийн зээлийн хүртээмжийг нэмэгдүүлэхэд зориулж өнгөрсөн хугацаанд төв банкнаас 6.1 их наяд төгрөг зарцуулжээ. Ирэх жил Хуримтлалын сангаас ипотекийн зээлд санхүүжилт олгосноор нийт зээлийн эргэлт 1.2 их наяд төгрөгт хүрнэ гэж үзэж байна. Энэ жил Хуримтлалын сангаас 500 тэрбум төгрөгийн санхүүжилт хийснээр ипотекийн зээл нэг их наяд төгрөг давж, 6000 иргэн байрны асуудлаа шийдвэрлэсэн ч  цаана нь дахиад 6000 гаруй иргэн энэхүү хөнгөлөлттэй зээлд хамрагдахаар хүсэлтээ өгсөн хүлээж буй аж.

Ирэх жил ипотекийн зээлийн эх үүсвэрт зарцуулах 1.2 их наяд төгрөгийн 500 тэрбум нь Хуримтлалын сангаас олгогдох бол 500 тэрбум нь төв банкнаас, үлдсэн 200 тэрбум нь арилжааны банкуудаас олгогдоно.

Ипотекийн зээлийг иргэд арилжааны банкинд хандан, шалгуур нөхцөлөө хангасан тохиолдолд авдаг. Байрны үнэ өсөхийн хэрээр урьдчилгаа 30 хувийг бүрдүүлэх асуудал иргэдэд хүндээр тусах болсон.  Байрны урьдчилгаанд дунджаар 100 орчим сая төгрөг төлж байж, ипотекийн зээлд хамрагдах шаардлагатай болж буй. Гэтэл энэхүү нөхцөл болзлыг бага орлоготой иргэд хангадаггүй. Иймээс энэхүү бүлэгт хамаарах иргэдэд төрөөс зайлшгүй дэмжлэг үзүүлж байж орон сууцтай болно гэж үзэж байна.

Египет улс бага орлоготой 55 мянган иргэнээ орон сууцаар хангажээ

Засгийн газар зорилтот бүлгийнхнээ орон сууцаар хангахын тулд гадаад орнуудын туршлагаас судалж байгаа юм. Туршлагаасаа хуваалцаж байгаа орны нэг нь Египет улс болж байна.

Жишээ татвал, Египет улс 106 сая хүн амтай бөгөөд жилд 1.4 хувиар хүн ам нь өсдөг бол жилд 1 сая өрх шинээр бүртгэгддэг.

Одоогоос арав гаруй жилийн өмнө тус улсад орон сууцны эрэлт хэрэгцээ асар их  байсан. Орон сууцны хомсдол хоёр саяд хүрч байсан тохиолдол бий.  Тэр дундаа иргэдийнх нь сарын дундаж орлоготой  харьцуулахад орон сууцны үнэ нь тэнгэрт тулсан үнэтэй.  Дэд бүтцийн хүрэлцээ муу, инфляци 20-24 хувьтай тэнцэж байсан.

Улмаар 2014 онд Үндсэн хуульдаа өөрчлөлт оруулж, төр иргэний амьдрах эрхийг баталгаажуулж эрүүл аюулгүй орон сууцаар хангана гэдэг заалт тусгасан байна. Мөн энэ онд Ерөнхийлөгч нь зарлиг гарган, нийтийн орон сууцны хөтөлбөрийг далайцтайгаар эхлүүлжээ. Ингэхдээ хүн амыг чанарын шаардлага хангасан орон сууцаар хангахаар хуульчилсан байна. Дэлхийн банктай хамтран төслийг хэрэгжүүлсэн. Ингэхдээ орон сууц баригдах газрыг үнэгүй шийдэж өгсөн. Дэд бүтцийг төр татаж өгсөн. Дээрх арга хэмжээний дүнд орон сууцны үнэ өсөхөөс сэргийлж чаджээ. Мөн дээрх газар баригдсан орон сууцанд хэнийг хамруулах вэ гэдэг шалгуурыг нарийвчлан гаргаж, тусгай хэрэгцээт иргэд болон өрх толгойлсон ээж, олон хүүхэдтэй гэр бүлийг эхний ээлжинд хамруулахаар журамласан байна. Эдгээр бүлэгт жилийн таван хувийн зээл олгох. Мөн татаас олгосон. Орлого өндөртэй иргэдэд бага татаас, орлого багатай иргэдэд өндөр татаас олгох замаар байртай болоход нь дэмжлэг үзүүлсэн.

Дээрх бодлогын арга хэмжээний  дүнд 594 мянган дунд орлоготой иргэд, 55 мянган бага орлоготой иргэдийг орон сууцжуулж, 575.5 тэрбум паундын хөрөнгө оруулалт хийжээ.

Тус улс ойрын хугацаанд Бүх нийтийг орон сууцжуулах сангаараа дамжуулан нэг сая орон сууц барьж байгуулан, хүн амын хэрэгцээг хангах зорилт тавиад байна.

Байрны үнэ өсдөг шалтгаан газар

Монгол Улсад өнөөдрийн байдлаар барилга угсралтын чиглэлээр үйл ажиллагаа эрхэлдэг 8100 компани байна. 2019 онтой харьцуулахад барилга угсралтын чиглэлээр үйл ажиллагаа эрхэлдэг компаниудын тоо 33 хувиар өссөн үзүүлэлт аж. Өнгөрсөн онд барилгын салбарынхан 1.2 их наяд төгрөгийн хөрөнгө оруулалт хийжээ.

Байр үнэтэй босч буйн хамгийн анхдагч шалтгаан нь газрыг өндөр үнээр худалдан авдагтай холбоотой гэдгийг салбарынхан учирлаж байна. Хэрэв төр газрыг үнэгүй олговол байрны үнэ буурахад нөлөөлнө. Ийм туршлага ч бий.

Тухайлбал, 2012 онд Ардчилсан нам Засгийн эрх барьж байхдаа "Буянт-Ухаа-1", "Буянт-Ухаа" -2 орон сууцыг 1 м2-ыг 980 мянгаас 1 сая 40 мянган төгрөгөөр ашиглалтад оруулж байсны гол нууц нь газрыг үнэгүй шийдэж өгч чадсантай холбоотой. Эл туршлагыг одоо үргэлжлүүлэн хэрэгжүүлбэл, сар сараар өсч буй байрны үнийг газарт нь буулгаж олон иргэнийг орон байртай болоход дэмжлэг болж чадна гэж үзэж байна.

Хоёр дахь үндсэн шалтгаан нь цементээс бусад барилгын бүхий л материалыг гадаадаас импортоор авдаг. Барилга барихад шаардагддаг гол түүхий эд болох арматурыг дотоодоосоо хангадаг болбол үнэ буурах боломжтой болно.

Дээр нь барилга барих зөвшөөрөл авахын тулд компаниуд хамгийн багадаа зургаан сар хүлээдэг, цаад нь тав зургаан жил ч хүлээх шаардлага гардаг.

Дээр нь эрх зүйн орчны уялдаа холбоо сул, салбар дундын зохицуулалтаар зохицуулагдах асуудал дээр шийдвэр маш удаан гардаг.  Мөн дэд бүтцийг хүндрэлгүйгээр шийдэж өгөх шаардлагатай.

Бас нэг анхаарах асуудал нь Улсын комисс дотор засал нь хийгдээгүй орон сууцыг хүлээн авдаггүй. Газар хөдлөлтөд тэсвэртэй байх зэрэг шалгуурыг хангаж байгаа нөхцөлд дотор засал зэргийн зүйлийг шалгуурт багтаахгүй хялбаршуулж өгвөл орон сууцны өртөг буурахад нөлөөлнө гэж үзэж байна. Иймээс барилгын стандарт, норм нормативыг ч шинэчлэх шаардлага үүсч буй ажээ. Мөн амины орон сууцанд зургаан хувийн хүүтэй ипотекийн зээл олгодог болох шаардлагатай. Энэ тохиолдолд байрны эрэлтийг бууруулж, хашаандаа тохьтой амьдрах боломж бүрдсэнээр үнэ өсөхөөс сэргийлж чадна гэж үзэж байна.

Банкууд гадаад зах зээлд бонд гаргахад баталгаа шаардлагатай

Хуримтлалын сангаас 500 тэрбум төгрөгийн санхүүжилт хийснээр ипотекийн эх үүсвэр ирэх жил 1.2 их наяд төгрөгт хүрэх ч энэ нь байртай болохыг хүссэн иргэдийн асуудлыг шийдвэрлэхэд хаана нь ч хүрэлцэхгүй. Иймээс арилжааны банкууд эх үүсвэрээ нэмэгдүүлж чадвал илүү олон өрхийг байртай болгох боломж бий. Гэвч саад тотгор ихтэй аж. Тухайлбал, арилжааны банкууд дотоодын зах зээлээс хөрөнгө татахад хугацаа богино тусдаг байна. Учир нь хадгаламж хамгийн ихдээ нэг жилийн хугацаатай байдаг. Гэтэл ипотекийн зээлийг 15-20 жилийн хугацаатай олгох шаардлага үүсдэг. Мөн гадаад зах зээлээс хөрөнгө оруулалт татахад валютын ханшийн өсөлт эрсдэл дагуулдаг. Иймээс ханшийн эрсдлийг удирдах арга хэрэгслүүдийг нэвтрүүлэх. Түүнчлэн арилжааны банкууд гадаад зах зээлд бонд гаргахад төр баталгаа гаргадаг байх зэрэг уян хатан зохицуулалт бий болговол хүү багатай эх үүсвэрийг бий болгох боломжтой юм байна.

Г.ХОРОЛ