"Ремакс Монголиан " бүсийн эзэмшигч Б.Бүжинлхамтай ярилцлаа.

-Сонгуулийн жилд их хэмжээний мөнгөтэй холбоотой олон шийдвэрийг төрөөс гаргадаг. Хамгийн сүүлийн нэг жишээ бол ипотекийн зээл. Энэ шийдвэрийн талаар та ямар байр суурьтай байна вэ?

-Манайх бол үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын зах зээл дээр ажилладаг компани. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл бидний бодсоноос илүү том зах зээл. Байнгын эргэлтэд орж байдаг. Хэдийгээр эдийн засгийн хямрал, боломж гээд маш олон үе шатыг туулж байгаа ч  тэр болгонд үл хөдлөхийн борлуулалт гэдэг зүйл явж л байдаг гэсэн үг. 2013 онд Засгийн газраас ипотекийн зээлийг баталж, хэрэгжиж эхэлсэн.

Өнгөрсөн хугацаанд ам.доллараар бодвол хоёр тэрбум орчим ам.долларыг моргежийн зээлд зарцуулж, нийт 130 орчим мянган айл өрх тус зээлээр орон сууцанд ороод байна. Моргежийн зээлийн үр ашгийг ялангуяа залуу гэр бүлүүд илүү авсан.

Өнгөрсөн дөрөвдүгээр сард Үндэсний баялгийн сангийн тухай хууль батлагдсан. Тус хууль гурван сантай. Нэгдүгээр сан бол хуримтлагдсан эхний мөнгөнөөс тодруулбал, Сангийн сайд Б.Жавхлан мэдээлэл хийж 500 орчим тэрбум төгрөгийг ипотекийн зээлийн хөтөлбөрт зарцуулах шийдвэр гаргасан. Өмнө нь бол Засгийн газраас моргежийн хөтөлбөрт дахин нэмэлтээр санхүүжилт гаргаж чадахгүй. Хэчнээн хүн ипотекийн зээлээ төлнө, төлсөн хэмжээгээр нь эргүүлээд зээл олгодог хэлбэрээр явж ирсэн бол сая 500 орчим тэрбум  төгрөгийг энэ хөтөлбөрт шинээр оруулж, залуу гэр бүлд маш том дэмжлэг болж байна.

Монгол Улс хөгжиж байгаа орон учир залуу гэр бүлүүдэд ипотек зэрэг зээлийн хэрэгцээ шаардлага өндөр.

Одоогоор орон сууцанд орох шаардлагатай 35 мянга орчим залуу гэр бүл байна. Бүр том зургаар нь авч үзвэл 150 мянга орчим өрх ипотекийн зээлийг хүлээж байгаа. Сүүлд баталсан 500 орчим тэрбум төгрөгийн санхүүжилт бол нэг талаасаа боломж олгож байгаа ч эрэлттэйгээ харьцуулахад маш бага. Энэ зээл нэн шаардлагатай 35 мянган өрхөөр авч үзэхэд 6000 айлд л нэмэлт санхүүжилтээ зээл олгох боломжтой. Тэгэхээр энэ хөтөлбөр цааш явахын тулд эрэлтийг давах шаардлагатай тулгарч байгаа. Засгийн газрын түвшинд ойрын хугацаанд моргежийн хөтөлбөр рүү эрэлтээ хангах хэмжээний их мөнгө хуваарилах боломж хязгаарлагдмал.

Урт хугацаандаа үндэсний баялгийн сан бүрдэж, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл рүү хуваарилалт хийгдээд явах байх. Богино хугацаандаа бол баялгийн сангаас хангалттай хэмжээнд эрэлтийг давсан санхүүжилт өгч чадахгүй гэж харж байна.

-Тэгвэл эрэлтийг хангах эдийн засгийг бүрдүүлэхийн тулд мөнгө босгох нь чухал. Дахин нэмэлт санхүүжилтийг гадаад эх үүсвэрээс бүрдүүлэх нь зөв үү?

-Эрэлтийг давахын тулд моргежийн хөтөлбөр дээр гадаадаас хөрөнгө оруулалт татах шаардлагатай. Хоёр тэрбум орчим ам.долларыг хөрөнгө оруулалт хэлбэрээр энэ хөтөлбөрт татаж чадвал 150 мянга орчим залуу гэр бүл энэ хөтөлбөрт хамрагдаж чадна. Ингэснээр эдийн засагт маш том эрэлтийг бий болгоно. Барилгын компаниуд олон төсөл дээр ажиллахаас гадна, ажлын байр нэмэгдэнэ.

-Та бол үл хөдлөхийн зах зээлийн тогоонд байгаа хүн. Ипотекийн олголт өссөнтэй холбоотойгоор байрны метр квадратын үнэ нэмэгдэж байгаа тохиолдол байна. Энэ зарчмын хувьд зөв үү, эсвэл Монголд л ийм үзэгдэл гараад байна уу?

-Үнэн. Үнэ гэдэг бол эрэлт, нийлүүлэлтийн тэнцвэр дээр тогтдог. Тэгэхээр эрэлт их ч нийлүүлэлт бага байгаа тохиолдолд байрны үнэ яалтачгүй өсч таарна. Одоогийн нөхцөлд 1-2 өрөө байр зах зээл дээр хамгийн эрэлттэй байгаа. Өнгөрсөн жил орон сууцны үнэ 5-15 орчим хувиар өссөн. Энэ жил ч мөн ижил хувиар өсөх байх гэсэн хүлээлттэй байгаа.

Монгол Улсын хувьд жилдээ 15 мянга орчим орон сууц шинээр зах зээлд нийлүүлэгддэг. Энэ нь эрэлтийг бүрэн хангаж чаддаггүй.

Эрэлт, нийлүүлэлтийн ганцхан жишээ татахад он гарснаас хойш 5800 гаруй хэрэглэгч нэг өрөө байр авахаар Ремакст хандаад байна. Гэтэл зах зээл дээр нэг өрөө байр ховор. Үүнээс шалтгаалж нийлүүлэгдэж байгаа байрны үнэ өсдөг. Үнэндээ бол зуучлагчдын нөлөө огт орохгүйгээр байрны үнэ өсч байгаа. 20 хүн нэг өрөө байр ижил байршилд сонирхож байлаа гэхэд байраа зарах гэж байгаа хувь хүн аль өндөр үнэ хэлсэнд нь л худалдана. Тэгэхээр үүнд борлуулагчийн оролцоо байдаггүй. Зуучлагч харилцагч, хэрэглэгчийн шийдвэрийн дагуу л ажилладаг гэсэн үг.

ДУБАЙ ХӨРӨНГӨ ОРУУЛЖ БАЙГАА ХҮНИЙ ЭРХИЙГ БҮХ ТҮВШИНД ХАМГААЛДАГ УЧИР ГАДААДЫН ХӨРӨНГӨ ОРУУЛАЛТ ИХЭЭР ТАТДАГ

-Гадаадын хөрөнгө оруулалтыг дэмжих тухайд тэгвэл сонгуулийн дараа бүрдэх шинэ Засгийн газар хэрхэн анхаарч ажиллах нь зөв бэ?

-50 сая ам.доллараар хөрөнгө оруулах хүсэлтэй гадаадын хөрөнгө оруулагч байлаа гэж бодъё. Дубай, Сингапур, АНУ гэхчлэн аль улсад, ямар бизнест хөрөнгө оруулалт хийх вэ? гэдэг тэр хүний сонголт. Тэгвэл Монгол Улс тэр хүнд юугаараа чухал санагдах вэ гэдэг анхаарах асуудал.

Гадаадын хөрөнгө оруулагчдыг татах зүйл бусад улс оронтой харьцуулахад Монголд маш бага.

Уул уурхайн салбар л гэхээс өөр салбарт бол гадаадын хөрөнгө оруулалт бага. Нэгдүгээрт, гадаадын хөрөнгө оруулалтыг татахад улс төрийн тогтвортой байдал маш чухал. Үл хөдлөх хөрөнгөд оруулсан хөрөнгө оруулалт маань урт хугацаандаа үр дүнгээ өгдөг учраас хөрөнгө оруулагчдад итгэл төрүүлэх мөн анхаарах зүйл. Хоёрдугаарт, бодлогын хувьд хөрөнгө оруулагч хүнийг хамгаалах ёстой. Одоогийн манай нөхцөл байдал бол энэ шатанд анхаардаггүй. Үл хөдлөх хөрөнгөд гадаадаас их хэмжээний санхүүжилт татаж байгаа Дубайн жишээг авч үзвэл сонирхолтой зөрүүтэй. Өнгөрсөн жил зөвхөн Дубайн хөрөнгө оруулалт дээр 280 орчим тэрбум ам.долларыг гадаадынхан хийсэн.

Монголд үл хөдлөх хөрөнгө авч байгаа хүнийг зөвхөн худалдан авагч гэж хардаг. Угтаа тэр хүн бол үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулж байгаа хүн байхгүй юу.

Хөрөнгө оруулаад тодорхой хугацааны дараа үр өгөөжийг нь ёстой гэсэн үг. Тэгэхээр Дубай яг юу хийж байна вэ гэхээр хөрөнгө оруулж байгаа хүний эрхийг бүх түвшинд хамгаалдаг. Ингэхдээ “Dubai land department” гээд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг зохицуулдаг төрийн байгууллага байдаг. Төрийн байгууллага нь тэнд төсөл хэрэгжүүлж байгаа барилгын компаниудаас 30 хувьтай тэнцэх төлбөрийг дансанд байршуулж, хадгалдаг. Учир нь барилгын компани өөрөө мөнгөтэй байх ёстой. Мөн барилгын компани явж байгаа ажлаа хуваарийн дагуу ашиглалтад оруулах ёстой. Хүн мөнгөө хийсэн л бол тухайн хүний хүлээлтэд нийцэхийн тулд шаардлага тавьж ажилладаг юм байна лээ. Мөн “Dubai land department” Засгийн газар баталгаа гаргаж өгдөг онцлогтой.

Гүйцэтгэгч компани барилгаа дуусгаагүй бол Засгийн газар дуусгаж өгнө гэж гэрээ байгуулдаг учир гадаадын хөрөнгө оруулалтыг Дубай ихээр татдаг. Монголд ч бас ийм үйлчилгээ дутагдалтай.

Хэрэв энэ төрлийн үйлчилгээг сайжруулж чадвал бид гадаадын хөрөнгө оруулалтыг ихээр татаж, тэр хэрээр эдийн засаг тэлэх боломжтой.