Жов гэх нохойгүй, чаа гэх ямаагүй, чүү гэх морьгүй, түй гэх шүлсгүй болсоор буй иргэддээ зай болохын оронд гай болох төрийн шийдвэрүүд ипотекийн зээлийг тойрсонгүй. Өнөөдөр Монголын ипотекийн корпорацийг төр дэргэдээ авахаар бэлтгэл ажлаа хангаж байна. Хайр нь гаднаа, хал нь дотроо төрийн зүгээр хоёр жилийн турш ипотекийн зээлийн эргэн төлөлтийг хойшлуулсан. Өмнөх зээлдэгч нарын эргэн төлөлтөөр дараагийн зээлдэгч нарыг зээлийг худалдан авах байдлаар эргэлт хийдэг энэхүү зээл дээрх шийдвэрийн улмаас гацаанд оржээ. Зээлийн төлөлтийг хойшлуулсны алдагдлыг эрсдэлээс сэргийлэх хуримтлалын сангийнхаа ачаар давж гарсан ч дараагийн зээлдэгч нарт зээл олгох асуудал гацаанд орсон юм. Ингэж төр гай тарьсан төдийгүй ипотекийн зээлээр банкууд ашиг олоод зогсохгүй иргэдийг хохироож буй талаар Шадар сайд мэдэгдэж, дахиад 2 хувиар бууруулах боломжтой гэж муйхарлан зүтгэснээр 6 хувь болгов. Монголд олон гажиг тогтолцоо үйлчилж буй нэгэн жишээ бодлогын хүү өссөөр байхад ипотекийн зээл бууруулсан жишээ болов. Хүүний зөрүүг хэн нэгэн дарга төлөөгүй бөгөөд татварласан мөнгө түүнд зарцуулагдаж байна. Гал голомтоо бадраах гэсэн залуусын ганц мөнчигрөөрөө авах боломжтой энэхүү зээлийг төрд авснаар танил тал, төрийн танилын хүрээгээр шийдэгддэг болно гэсэн үг. Төрд банк байвал хэрхэн дампууруулж, үйлдвэр байвал ямар ч ашиггүй ажиллаж, түүнээс зөвхөн дарга нар л баяждаг жишээг бид хангалттай харж буй. Тэгвэл дахиад иргэдийн нэрийг бариад энэ салбарыг төр цөлмөх нь.

Монголд ипотекийн зээл буюу урт хугацаат орон сууцны зээлийг хэрхэн хүргэх, ямар хэлбэрээр үр дүнтэй хэрэгжүүлэх асуудлаар үе үеийн бодлого боловсруулагчид оролдлого хийж туршсаар өнөөгийн бүтцийг бий болгосон. Эдгээр олон оролдлогоос Монгол улсад орон сууцжуулах ажил, санхүүжилтийн тогтолцоо, ипотекийн зээл ямар байдлаар хөгжиж ирсэн түүхийг харвал сонирхолтой дүр зураг харагдана.

Анх зөвхөн өөрийн хуримтлалаар болон бусдаас зээл авч энэхүү зээлд хамрагдах боломжтой байв. 2003 онд Азийн хөгжлийн банкны хөнгөлөлттэй зээлээр арилжааны банкнуудаар дамжуулан анхны орон сууцны зээл олгогдож эхэлсэн. Тухайн зээл нь 7,5 жилийн хугацаатай жилийн 16-20% хүүтэй, хязгаарлагдмал тоогоор олгогдсон байдаг. Гэхдээ энэхүү зээл голдуу танилын хүрээнд олгогдсон аж. Ингэснээр гэр хороолол өргөжсөн төдийгүй, стандарт хангахгүй, хямд, чанар муутай материалаар барьсан барилгууд олширч, тэр хэрээр иргэд хохирсон түүх саяхных. Зарья гэвч борлогдохгүй, хөрөнгөө эргэлтэд оруулж чаддаггүй, нүүеэ хэцүү, амьдрахад хатуу тийм л байртай болсон иргэд өнөөдөр ч үгээ барж суугаа. Дунд шатнаас эхлэн барилгын компанид урьдчилгаа өгөөд хувь лизингээр авдаг болсон. Ингэснээр иргэд зээлийн дарамтанд орж, өрхийн орлого хүрэлцэхээ байж, барилгажилт удааширсан. Тиймээс л банк, ББСБ-ын зээл буюу ипотекийн зээлийг бий болгон үнэт цаастай уяж өгсөн. Үүнд ч сөрөг тал бий. Иргэд зээлд л хамрагдаж байвал болоо гэсэн хандлагаар эрэлт эрс өмч 2018 онд 60 сая төгрөг байсан байрны үнэ өнөөдөр 150 саяд хүрчээ. Барилгын салбар хөөсрөв.

Гэхдээ үүний ачаар иргэд үнэтэй ч, бага хүүтэй, боломжийн сууцтай болцгоосон. Үүнийг ч орон сууцжуулалтын статистик харуулдаг.

Социализмын үед орон сууцжуулах ажлыг томоохон хот сууринуудад төр засгаас хийж байлаа. Гэхдээ бүгд төрийн өмч. Энэхүү ажлын үр дүнд 1960-аад он гэхэд орон сууцанд 87,000 айл өрх амьдрах хүчин чадалтай байв. Орос, Хятадын буцалтгүй тусламжаар 40, 50 мянган айлын орон сууцтай болов. Тэгвэл 1987 онд дундаж цалин 500 төгрөг байсан тухайн үед 15 жилийн хугацаатай 10.000- 15.000 төгрөгийн хэмжээтэй амины орон сууцны зээл олгох ажил хэрэгжүүлсэн аж. Эдгээр зээлийг авсан хүмүүс хожсон нь төрөөс зээлийг тэглэсэн явдал байв.  Зах зээлийн эдийн засагт шилжсэний дараах шилжилтийн үед 40,000 айлын орон сууц барихаар төлөвлөсөн.

2013-2022 онуудад 

• Тухайн үеийн Засгийн Газар, Монголбанкнаас Хөнгөлөлттэй хүүтэй ипотекийн орон сууцны зээлийн хөтөлбөрийг 2013 онд хэрэгжүүлж эхэлсэн. Хөтөлбөр эхлэхдээ 8 хувийн хүүтэй, нийгмийн даатгал төлдөг байх гэх мэт үндсэн нөхцөлүүдийг тавьсан.
• 2013-2022 оны хугацаанд УБ хотод орон сууцны 120,000 айл өрхийн орон сууц буюу нийт орон сууцны 60% баригдсан.
• 2013 онд эхэлсэн хөтөлбөр нь ОУ-ын жишгийн дагуу орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцоогоор явж ирсэн ба 2017 оноос эхэлж зээлийн эргэн төлөлтөөр дараагийн шинэ зээлүүдийг олгодог болсон.

Энэ үзүүлэлтээс харвал өнгөрсөн нийгмийн 70 жилд барьж чадаагүй орон сууцыг 10 хүрэхгүй жилийн хугацаанд барьжээ. Энэ нь нэг талаар асар их мөнгө төвлөрүүлэх таатай боломж мэт эрх мэдэлтнүүдэд харагдсан учраас төр авахаар санаархаж байна. Зах зээлийн зардал, ашиг, орлогоо тооцоолсны үндсэн дээр байж болох бага хүүг МИК гаргаж байгаа ч түүнээс ч бага хүүтэйгээр хүртээх боломжтой гээд буйн цаана зөрүү хүүг нь төрөөс төлөх тухай л яриад байна. Мэдээж энэ нь иргэд сайхан сонсогдож байгаа ч хэн нэгний орон сууцны зээлийн хүүгийн зөрүүг бүгдээрээ төлнө гэсэн үг. Учир нь төр татвараар оршин тогтнодог болохоос биш баялаг бүтээдэггүйг санах хэрэгтэй. Шадар сайдын хэлээд байгаа шиг банкууд овоож оцойтлоо ашиг олоогүйг энэхүү зээл царцсанаас харж болно. Ипотекийн зээлд хамрагдах гэсэн оочер өдрөөр өссөөр байна. Харин төрд авснаар энэ төрлийн зээл бүрэн зогсолт хийхгүй гэхэд иргэдийн санасан зоргоор бус эрх мэдэлтний танилын хүрээгээр олдоцтой болно. Өмнөх зээлдэгчийн эргэн төлөлтөөр дараагийн зээлийг худалдан авдаг энэ тогтолцоо популистуудын балгаар нуран унахад ойрхон байна. Дүүжин тээвэр, өдрийн од шиг ажилладаг усан оргилуураар бодсон ч яав ч урт настай ажил болохгүй л болов уу. Дараагийн дампуурч унах тогтолцоо ипотекийн зээл болох вий.