127 жилийн түүхтэй дэлхийн номер нэг үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын компани Монголын зах зээлд үйл ажиллагаа явуулахаар бэлтгэл ажлаа аль хэдийн хангажээ. Энэ талаар “Knight Frank Mongolia"-ийн захирал Ө.Мөнгөнцацралтай ярилцлаа. 

-Сайн байна уу? Юуны өмнө яагаад Монголын үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын зах зээлд дэлхийн том тоглогч үйл ажиллагаа явуулахаар болсон талаар ярилцлагаа эхлэх үү? 

“Knight Frank” нь 1867 онд байгуулагдсан. Шанхайд Азийг хариуцсан төв оффис нь байдаг. Бидний хувьд төв оффист нь хандаж хүсэлт гаргаад, Монголд үйл ажиллагаа явуулах эрхийг албан ёсоор авсан. 127 жилийн түүхтэй, дэлхий даяар 488 салбартай компанийн 489 дэх салбар нь болж ажиллахаар болсон. Тухайн компанийн салбарууд Азид гэвэл Шанхай, Сингапур, Бээжин, Малайзад байдаг. Харин одоо Монголд үүд хаалгаа нээж байна. Бид эхний ээлжинд зөвхөн Лондон хотод шинээр баригдаж буй үл хөдлөх хөрөнгийн төслүүд дээр голчлон ажиллахаар төлөвлөж байна. “Knight Frank” бол үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой бүхий л үйлчилгээг дэлхий даяар үзүүлдэг компани. Дэлхийн нэр хүндтэй ийм том компаниар дамжуулан Монгол хүмүүс яагаад Лондонд үл хөдлөх хөрөнгө авч болохгүй гэж.

-Монголд хаус худалдаж авах, Лондонд үл хөдлөх хөрөнгөтэй болохын ялгаа болон давуу талыг та тайлбарлаж өгөхгүй юу?

-Дэлхийн олон хөрөнгөтнүүд Лондонд үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахад тухайн улсын хууль эрх зүй, эдийн засаг, дэд бүтэц, боловсрол онцгой нөлөөлдөг нь ойлгомжтой. Дэлхийн хөрөнгө оруулагчид Англи Улсыг хөрөнгө оруулалт хийхэд маш найдвартай улс гэж үздэг. Ер нь бол Англид үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах нь зөвхөн амьдрах зорилготой гэж харж болохгүй. Ихэнхдээ хөрөнгө оруулалт гэж харах ёстой.

Бид Лондонд үл хөдлөх хөрөнгө сонирхож байгаа үйлчлүүлэгчдээсээ нэг зүйлийг байнга асуудаг. Та тухайн үл хөдлөх хөрөнгөө худалдаж аваад тэндээ амьдрах гэж байна уу эсвэл хөрөнгө оруулаад фаундаар ашиг хүртэх үү гэж асуудаг юм.  Бид хөрөнгө оруулалтын сэтгэлгээтэй болох зайлшгүй шаардлага тулгараад байна. Дараагийн томоохон чухал зүйл нь бид үр хүүхдийнхээ ирээдүйд зориулж, үл хөдлөх хөрөнгө авах хэрэгтэй.

Лондон хотод үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авахад өмчлөлийн хугацаа нь 999 жил байдаг. Өөрөөр хэлбэл 1 үеээ 100 жил гэж бодох юм бол та Лондон хотод үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авснаар, өөрөөсөө доошоо 9 үедээ өвлүүлэх хөрөнгөтэй болж байна гэсэн үг. Мэдээж хэрэг эх орондоо орон байртай байх нь зөв боловч, хоёр улсад ажил, бизнесээ төлөвлөх цаг нь ирсэн гэж харж байна. Нэг улсад өөрийн орон байраа бэлдсэн бол дараагийнх нь Лондон байж яагаад болохгүй гэж.

-Улаанбаатарт орон сууц үнэтэй байхад Лондонд үл хөдлөх хөрөнгөтэй болох нь хүмүүст хол санагдаж байж болох юм. Энэ тухайд?

-Лондон хотод 1 өрөө байр буюу Монголоор 2 өрөө байр 2-3 тэрбум гаруй төгрөг байна. Надад энэ хэмжээний мөнгө байхгүй юм чинь Англид хэзээ ч байр авахгүй байх гэж бодож огт болохгүй. Мөнгөний эргэлт сайтай хүмүүст бол маш боломжтой. Мөн Лондонд үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахдаа 100 хувь мөнгөө төлдөг хүн байдаггүй. Дандаа 25 хувийн урьдчилгаа төлдөг. 2 тэрбум төгрөгийн 25 хувь гэхээр 500 гаруй сая төгрөг болж байна. Тухайн мөнгөө ойролцоогоор хоёр жилийн дотор дөрөв хувааж төлнө. Тэгэхээр 6 сар тутам нэг удаа 130 орчим сая төгрөг төлнө гэсэн үг. Хүнийг эдийн засгийн их эмх цэгцтэй болгодог юм билээ. Ерөнхийдөө мөнгө олоод дараагийн төлбөрөө төлнө гэж бодоход хүргэнэ. 25 хувиа төлснийхөө дараа үлдсэн 75 хувь дээрээ Английн банкны зээлд орж болно.

“Knight Frank” санхүүгийн үйлчилгээ үзүүлдэг 420 гаруй байгууллагатай хамтарч ажилладаг. Тэдний зээлэнд хамрагдаж болно. Хүү нь янз бүр байдаг. Гэхдээ Монголтой харьцуулахад хамаагүй бага. Хамгийн доод тал нь жилийн 2.5 дээд тал нь 3.8 хувийн хүүтэй. Тиймээс 3 хувийн хүүтэй зээлээр Лондонд байртай болох боломжийг Монголчууддаа нээж байгаадаа таатай байна. Визгүй, оршин суух эрхгүй байсан ч байр авах эрх нээлтэй.

75 хувийн зээлийг хэн миний өмнөөс хөөцөлдөх вэ гэж хүмүүс бодож магадгүй юм. Энэ ажлыг “Knight Frank” үйлчлүүлэгчийнхээ өмнөөс хийдэг. Мөнгөний эргэлт сайтай хүмүүс 25 хувиа төлж дуусчихаад үлдсэн төлбөрөө бүгдийг нь нэг дор төлж бас болно. Ганцхан Английн банк биш дэлхийн 420 гаруй санхүүгийн үйлчилгээ үзүүлдэг байгууллагатай хамтарч ажилладаг. Тиймээс зээлийн хүү, урьдчилгаа төлбөр, өмчлөлийн хугацаа гээд маш олон талаараа Лондонд байр авах нь хялбар бөгөөд хөнгөн нөхцлүүдтэй.

-Зээлд хамрагдахын тулд тавигдах шаардлага нь ямар байдаг бол?

Үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахад тухайн хүн маань юун түрүүнд  “Khnight Frank”-ийн итгэмжлэгдсэн хуульчид сүүлийн 6 сарын банкны хуулгаа илгээх шаардлагатай. Тухайн хуульч дансны хуулгаас нь тухайн хүний орлого цэвэр эсвэл бохир мөнгө эсэхийг нь тодорхойлсны дараа цааш процесс үргэлжилнэ. Ингэж эхний алхмаа хийнэ. Дараагийн 75 хувийн зээл авахад сүүлийн хоёр жилийн банкны хуулгыг харна. Тэгээд байраа худалдаж авч болно.

Англид худалдан авсан үл хөдлөх хөрөнгө дэлхийн аль ч банканд томоохон баталгаа болдогоороо бас давуу талтай. Лондон хотод үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахад байрны өмчлөлийн хугацаа 999 жил бөгөөд зах зээлд өндөр үнэлгээнд хүрдэг. Жил ирэх тусам үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ нь өсдөг.

Хүмүүс Лондонд байр авах нь үнэтэй, хэзээ ч бүтэхгүй гэж боддог. Монголд өөрийн хөдөлмөрөөр мөнгө олсон эсвэл олон үл хөдлөх хөрөнгөтэй хүмүүс нэг байраа борлуулаад ч болов Лондонд байр худалдаж авахыг зөвлөж байна. Сүүлийн үед дэлхий даяар 2 улсад ажил бизнес эрхэлдэг, тогтсон нэг улсад удаан хугацаанд амьдрахгүй ирж очин байдаг амьдралын хэв маяг дэлгэрч байна. Энэ алхам нь Лондон байгаасай гэж хүсэж байна.

-Танай компанид хандсанаар байраа сонгож авахад хэр их хугацаа зарцуулах вэ? 

–Тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн төслүүд маань Лондон хотод байршиж байгаа учир эхний ээлжинд сонирхож буй хүмүүс бидэнтэй холбогдон онлайн хэлбэрээр төслийн талаарх дэлгэрэнгүй мэдээлэл, үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах процесс гэх мэт мэдээлэл авна.   Лондон хотод хэрэгжиж буй төслийн маань борлуулалтууд дэлхий даяар олон орнуудад зэрэг явагддаг тул үл хөдлөх хөрөнгө сонгох процессоо аль болох хурдан хийх нь зүйтэй. Сонгосон үл хөдлөх хөрөнгийн захиалгын төлбөрийг төлснөөр тухайн үл хөдлөх хөрөнгийг таны нэр дээр баталгаажуулан өөр үйлчлүүлэгчдэд санал болгохгүй гэсэн үг. Үүнээс хойш 21 хоногийн дотор өөрийн гэсэн хувийн хуульч, төслүүдтэй холбоотой бүх мэдээлэл ирж, бичиг баримт дээрээ гарын үсэг зурна. Тухайн хүн маань байраа очиж үзэж болно. Ингээд бодохоор Лондонд байр худалдаж авахад 45 хоног хангалттай. “Knight Frank”-ийн үйлчилгээ бол 21 хоногт дуусна.

-Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын салбарт дэлхийд алдартай компани орж ирж байгаа нь тухайн салбарын хөгжлийг дараагийн түвшинд хүргэхэд түлхэц болно гэж харж байна? 

-Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын дэлхийн номер нэг компани “Knight Frank” нь нийт таван үйлчилгээ үзүүлдэг. Олон улсын өмч зуучлал, түрээсийн менежмент, санхүү тайлан татвар, интерьер дизайн, дамжуулан борлуулах үйлчилгээг үзүүлж байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн салбар энэхүү салшгүй таван хэсгээс бүрддэг. Энэ нь олон жилийн турш системтэйгээр явагдаж ирсэн.

Гадаадад үл хөдлөх хөрөнгө авч байгаа тохиолдолд тухайн байраа түрээслэх, дамжуулан борлуулах, санхүүгийн тооцооллыг гаргуулах, олон улсын өмчийн зуучлалаа хууль ёсны дагуу хийлгэх зэрэг хэрэгцээ шаардлага тулгардаг. Энэ бүх үйлчилгээг “Knight Frank Mongolia” үзүүлэх болно.

-Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн чиг хандлага дэлхий нийтэд хаашаа чиглэж байна вэ?

“Knight Frank” жил бүрийн гуравдугаар сарын 8-нд “Баялгийн тайлан” нэртэй дэлхийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн судалгааг гаргадаг. Энэ нь дэлхийн үл хөдлөх хөрөнгийн тухайн жилийн болон ирээдүйн чиг хандлагыг тодорхойлдог. Мөн ирээдүйд ямар төрлийн хөрөнгө оруулалтын өгөөж үр ашигтай байх талаарх судалгааг гаргадаг. Уг судалгааг дэлхийд ганцхан “Knight Frank” гаргадаг. Тухайн тайланг дэлхийн үл хөдлөх хөрөнгийн салбарынхан хүлээж байдаг гэсэн үг.

Үл хөдлөх хөрөнгө нь тухайн улсын эдийн засагтай шууд холбоотой. Ганцхан Английн эдийн засаг биш. 2023 оны судалгаагаар дэлхий даяар Азиуд эрчимтэйгээр үл хөдлөх хөрөнгийн салбар руу орж байгаа. Шинэ үеийн хөрөнгөтнүүд Азиас илүү төрж байна гэсэн үг. ганцхан “Knight Frank” зөвхөн Лондонд борлуулалт хийдэггүй. Дэлхийн олон оронд үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын чиглэлээр үйл ажиллагаа явуулдаг. Одоогийн судалгаагаар Англи, АНУ үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт эхний байруудад орсоор л байгаа.

Яагаад хүмүүс дэлхий даяар үл хөдлөх хөрөнгийг авсаар байдаг вэ гэвэл хөрөнгөө өсгөх сонирхолтой холбоотой. Түүнчлэн эдийн засгийн хувьд найдвартай, олон улсад өмчлөгчөө хамгаалсан эрх зүйн зохицуулалт нь маш сайн байдаг.

-Хамтран ажиллах түншүүдээ ямар байгууллага байна гэж тооцож байгаа вэ? 

Хамтран ажиллах байгууллагыг заавал нэр цохохгүйгээр боломжтой бүхий л байгууллагатай хамтарч ажиллахад бид бэлэн байна.

-Аливаа бизнесийн үйл ажиллагаа итгэлцэл дээр тулгуурлаж явагддаг. 120 гаруй жилийн түүхтэй олон улсын компанийн хувьд итгэлцлийг хэрхэн бий болгосон бэ? 

-Миний хувьд итгэлцлийг цаг хугацаа л гэж хэлнэ. Дэлхийн олон хөрөнгөтнүүд “Knight Frank”-аар тив алгасан итгэлцэл үүсгэж, үйлчлүүлж байна. “Knight Frank” дэлхийд итгэлцлийг аль хэдийн бий болгосон. Монголд одоогоор шинээр орж ирж байгаа компани учраас хүмүүс тэр бүр сайн мэдэхгүй байгаа байх. Гэхдээ өөрсдөө тухайн компанийн талаар судлаад үзэхэд ямар газар вэ гэдгийг нь мэдэх боломжтой. Олон жилийн хугацаатай, бага хүүтэй зээлээр Лондонд орон сууц худалдаж авах боломжийг 127 жил тус компани олгосоор байна. Ийм удаан хугацаанд тогтвортой үйл ажиллагаа явуулсан гэдэг нь ямар хэмжээний итгэлцэл бий болгосон бэ гэдгийг харуулна. Үл хөдлөх хөрөнгийн салбар бага мөнгөн дүн яригдаггүй салбар. Тиймээс цэвэр итгэлцэл, албан ёсны байдлаар үйл ажиллагаа явагддаг. Дэлхий нийтэд нэгээс дээш сая долларын хөрөнгөтэй хүмүүсийг өндөр орлоготой хүмүүс буюу HNWI, хөрөнгийн хэмжээ нь 30 сая ам.доллар давсан хүмүүсийг хэт чинээлэг буюу UHNW гэж нэрлэдэг. Энэ ч утгаараа “Knight Frank”-ийн ихэнх үйлчлүүлэгчид дэлхийн өв залгамжлагдсан хөрөнгөтнүүд байдаг. Сүүлийн жилүүдэд Азиас Хятад, Сингапурын хөрөнгөтнүүд Лондон хотын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд маш их хэмжээний хөрөнгө оруулалтыг хийж байна. Манай Монголчуудын хувьд дэлхийн түвшинд дараагийн хөрөнгөтнүүд болох цаг ирсэн гэж бид харж байна. Тиймээс Монголоос дэлхийн хэмжээний олон хөрөнгөтнүүд төрөөсэй гэж хүсэж байгаа маань энэхүү  ажлыг эхлүүлж буй дараагийн шалтгаан маань болж байна.

–Олон жилийн хугацаатай, бага хүүтэй зээлээр гадаадад орон сууц худалдаж авах боломж олгож байгаа гэлээ. Тухайлбал хаана, ямар байршилд үл хөдлөх хөрөнгөтэй болж болох вэ?

-Миний хувьд Лондонгоос ирээд 14 хонож байна. Тэнд байхдаа нийт 80 орчим төсөл үзсэн. Бүгд л одоогоор борлуулалт хийж байгаа.

-Лондонд үл хөдлөх хөрөнгө авахаар сонирхож буй хүн өөрөө хувиараа хөөцөлдөхөөс илүү танай компанид хандах нь ямар давуу талтай вэ?

-“Knight Frank Mongolia” үйл ажиллагаа явуулж эхэлснээр дэлхийн үл хөдлөх хөрөнгүүдийг бид дэргэдээсээ худалдан авах боломж бүрдэж байна.

Тухайн байгууллагын болон үл хөдлөх хөрөнгийн талаарх бүхий л мэдээллийг эх хэл дээрээ хамгийн ойроос авах боломж бүрдэж байгаа юм.  Хилийн чандад үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах нь тийм ч хялбар биш. Өөрөөр хэлвбэл та хилийн чанадад үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авсан ч буух хаягтай буцах эзэнтэй болж байна гэж ойлгож болно.

Хувиараа ч бай аль ч шугамаар хүмүүс Лондонд очиж үл хөдлөх хөрөнгө үзэж сонирхох нь нээлттэй. Гэхдээ “Knight Frank Mongolia”-ийн давуу тал нь заавал өөрөө Лондонд очихгүйгээр үл хөдлөх хөрөнгөтэй болох боломжийг олгоно. Дэлхийн ихэнх улсад салбараа нээсэн компанийн борлуулж буй олон төрлийн үл хөдлөх хөрөнгөөс сонголтоо хийх юм. Монголд орон сууц худалдаж авахаар сонирхоод үзлээ гэхэд утсаар яриад очиж үзэж болдог. Англид байр үзэхээр бол хамгийн багадаа 14-30 хоногийн өмнө үзэх захиалгаа өгдөг. Үүний дараа байр үзэх цаг өгдөг. Бүх зүйл агентаар дамжиж явагддаг. Дуртай хүн нь орж гараад байдаггүй. “Knight Frank” бол дэлхийн түвшинд үйл ажиллагаагаа явуулдаг, зуун жилийн тогтсон системтэй байгууллага юм.

–Та бүхэнтэй хэрхэн холбогдох вэ?

Бид өөрийн оффистоо хувийн уулзалтуудын цаг төлөвлөн харилцагчиддаа дэлгэрэнгүй мэдээлэл өгдөг. Knight Frank Mongolia гэж хайлт хийгээд бидэнтэй холбогдоорой.