Монгол Улсын Шадар сайд өнгөрсөн долоо хоногт арилжааны банкны удирдлага болон Монголын ипотекийн корпорац /МИК/-ийн төлөөллийг хүлээж авч уулзсан. Энэ үеэр МИК 255 тэрбум төгрөгийн ашигтай ажилладаг, энэ ашгаасаа иргэдэд ипотекийн зээл олгож болоогүй юу гэдгийг онцолсон юм. Тэгвэл түүний хэлсэнчлэн МИК өнгөрсөн хугацаанд хэдэн тэрбумын ашигтай ажилладаг уу, түүний хэлсэн 255 тэрбумын ашгийг юунд зарцуулдаг талаар судалж үзлээ.

СЗХ-НЫ ЖУРМААР НОГДОЛ АШИГ ХУВААРИЛАХ БОЛОМЖГҮЙ

МИК бол хувийн хэвшлийн компани төдийгүй олон улсын зах зээл дээрээс бонд босгох замаар санхүүгийн эх үүсвэрээ баталгаажуулдаг, зөвхөн арилжааны банкуудтай хоёр дахь санхүүгийн зах зээл дээр харилцаа үүсгэж, ажилладаг компани. Монгол Улсын хууль тогтоомжийн дагуу Хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны тухай хууль, Санхүүгийн зохицуулах хорооны “Хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаас гаргах, бүртгэх, тусгай зөвшөөрөл олгох тухай журам”, тусгай зориулалтын компанийн дүрэмд заасны дагуу үйл ажиллагаагаа үргэлжлүүлж, Ипотекийн зээлээр баталгаажсан бонд гаргах бүртээ Тусгай зориулалтын компани үүсгэн байгуулдаг аж.

Ипотекийн зээл нь 20-30 жилийн хугацаатай тул, энэхүү Тусгай зориулалтын компани нь сүүлийн зээл төлөгдөж дуусахад татан буугдах хуулийн зохицуулалттай.

Тусгай зориулалтын компани нь арилжааны банкуудаас орон сууцны зээлийг багцлан бүх эрсдэлийн хамт шилжүүлэн худалдан авдаг ба ипотекийн зээлээр баталгаажсан бонд /ИЗББ/ гаргаснаар хөрөнгө оруулагч бонд эзэмшигч нарт үндсэн болон купоны хүүг цаг хугацаанд нь төлөх, бонд эзэмшигч нарын хөрөнгийг 20-30 жилийн турш эрсдэлээс хамгаалах үүрэг хүлээдэг. Өөрөөр хэлбэл, тухайн зээлдэгч зээлээ төлөх боломжгүй болоход банк алдагдал хүлээдэггүй, бонд эзэмшигч алдагдал хүлээх нөхцөл үүсдэг тул үүний эсрэг нөөц сан бүрдүүлдэг. Энэ бол хуримтлагдсан ашиг биш бөгөөд зайлшгүй байх сан юм. Хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны тухай хуулийн 13.3-т баталгаат үнэт цаасны төлбөрийг бүрэн төлсөний дараа үлдсэн хөрөнгө нь Тусгай зориулалтын компанийн өмч болно гэж заажээ. Хуулийн энэ заалтын дагуу Тусгай зориулалтын компани нь татан буугдахаас наана ногдол ашиг хуваарилах эрхзүйн зохицуулалт байхгүй, харин эрсдлийн сан буюу нөөц санг байгуулдаг.  Дээрх эрсдэлийг бууруулах үүднээс нөөц санг Хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны тухай хууль, Санхүүгийн зохицуулах хорооны “Хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаас гаргах, бүртгэх, тусгай зөвшөөрөл олгох тухай журам”, Тусгай зориулалтын компанийн дүрэмд заасны дагуу удирддаг. Өөрөөр хэлбэл, Тусгай зориулалтын компанийн дүрэмд заасны дагуу Ипотекийн зээлээр баталгаажсан бондын бүх төлбөр төлөгдөж дуусах хүртэл Санхүүгийн зохицуулах хорооны зөвшөөрөлгүйгээр хувьцаа эзэмшигч нарт ногдол ашиг тараах, хуваарилахыг хориглодог аж.

НӨӨЦ САНГИЙН ХӨРӨНГИЙГ ЮУНД ЗАРЦУУЛДАГ ВЭ?

Үндсэндээ нөөц сангийн хөрөнгө нь хувьцаа эзэмшигчид хугацаандаа хүүгээ авахаас өөр зохицуулалтгүй гэсэн үг. Шадар сайдын хэлсэн шиг орлого олох бүртээ хувьцаа эзэмшигчдэд тараагаад байдаг бялуу биш бөгөөд одоогийн мөрдөгдөж байгаа Санхүүгийн зохицуулах хорооны журмаар ч тийм боломжгүй юм байна.

• Зээлээс алдагдал хүлээсэн тохиолдол: Ипотекийн зээлээс алдагдал хүлээхэд (Барьцаа хөрөнгө чанарын шаардлага хангахгүй болох, барьцаа хөрөнгө үнэ цэнээ алдах, үнэлгээ нь буурах гэх мэт) нөөц сангаас зардал гаргаж, ИЗББ эзэмшигчдэд (Монголбанк, Сангийн яам, банкууд) купоныг төлөх.
• Банкны дампуурал: Банк төлбөрийн чадваргүй эрсдэлд өртөх, улмаар татан буугдах зэрэг эрсдэлийн тохиолдлуудад зээлдэгчдээс цугларсан зээлийн төлбөрийг авч чадахгүй болох бөгөөд энэ үед нөөц сангаасаа гаргаж, ИЗББ эзэмшигчдэд (Монголбанк, Сангийн яам, Банкууд) купоныг тасралтгүй төлдөг.
• Зээлийн хүүнээс давсан транчын өөр, өөр хүүгийн түвшин: ИЗББ-ын жигнэсэн дундаж купоны хүү зээлийн хүүгийн орлогоос (6%, 8%) давж эхлэх үед зөрүү алдагдал үүсэх бөгөөд үүнийг нөөц хөрөнгөөс гаргаж, ИЗББ эзэмшигчдэд купоныг тасралтгүй төлнө. Жишээ нь ипотекийн 8 хувийн хүүгийн орлого энгийн ИЗББ купоны зардал 10.5 хувь бага зөрүүг нь нөөц сангаас төлнө.
• Даатгал. Иргэн орлогогүй болох, зээлийн төлбөр төлөх чадваргүй болох зэрэг шалтгаанаас үүдэлтэй эрсдэлийг даатгалын компаниуд авдаггүй бөгөөд энэ нөхцөлд зээл чанаргүй болох, барьцаа хөрөнгийн үнэлгээ буурах эрсдэлийг тусгай зориулалтын компани хүлээж, нөөц хөрөнгөөс хаадаг.
• Хугацаа хэтрэлтийн тохиолдол: Ипотекийн зээлийн хүүгийн орлого тасалдахад (зээл хугацаа хэтрэх, мөнгөн урсгал тасалдах) нөөц сангаасаа гаргаж, ИЗББ эзэмшигчдэд (Монголбанк, Сангийн яам, банкууд) купоныг тасралтгүй төлдөг.

НӨӨЦ САНГИЙН АШГИЙГ ХЭН ХҮРТСЭН БЭ?

Нөөц сангийн хөрөнгийг хүртэгч нь Засгийн газар болон ипотекийн зээл авсан иргэд. Харин МИК энэ зардлыг нь даадаг гэсэн үг. Сүүлийн хоёр жилийн хугацаанд Covid-19-ийн цар тахлын хүнд үед өрхийн орлогоыг бууруулахгүй байх зорилгоор Засгийн газраас ипотекийн зээлийн хүү хуримтлуулахгүй, хойшлуулах шийдвэр гаргасан. Нийт 2.5 их наяд төгрөгийн 49,499 зээлдэгчийн зээл, хүүгийн төлбөрийг хойшлуулсан. МИК-ийн 2020 оны хоёрдугаар сарын 1-ээс 2022 оны гуравдугаар сарын 31-ний өдрийг хүртэлх санхүүгийн тайланд дурдсанаар цар тахлын хугацаанд нийт 332.8 тэрбум төгрөгийн ипотекийн зээлийг Тусгай зориулалтын компани өөрийн хуримтлуулсан нөөц сангаас гаргасан байна. Тусгай зориулалтын компани байгуулж, нөөц сан бүрдүүлээгүй бол иргэдийн ипотекийн зээлийн хүсэлтийг биелүүлэхийн тулд Засгийн газар 332.8 тэрбум төгрөгийн зардлыг гаргах эсвэл иргэдийн зээлийг хойшлуулах боломж үүсэхгүй байжээ.

 Н.ДОРЖ