Хуульч Ү.Амарбаттай ярилцлаа.

-Орон сууцанд орох хүсэлтэй иргэдийн цөөн хэсэг нь бэлэн мөнгөөр худалдан авдаг бол ихэнх нь хувь лизинг хөөцөлддөг болсон. Гэтэл сүүлийн жилүүдэд иргэдийн эрэлт дээр дөрөөлсөн залилан ихээр гарах болжээ. Энэ талаар ярилцлагаа эхэлье.

-Шинээр орон сууц  худалдаж авч байгаа 10 хүн тутмын гурав  нь гэр хорооллоос орон сууц руу шилжиж байгаа бол үлдсэн  7 нь  байр хооронд нүүж байна. Үүнээс харахад орон сууцанд орох сонирхолтой иргэдийн тоо асар их байна. Тиймээс  санхүүгийн зах зээл дээр нийлүүлэгдэж байгаа ипотекийн зээлийн шаардлагыг бүрэн хангаж чадахгүй, урьдчилгаа хөрөнгөө бүрэн бүрдүүлж чадахгүй байгаа иргэд өөр арга хэлбэрээр орон сууцтай болохыг эрмэлзэх болжээ. Энэ нь  хуулиар зөвшөөрөгдөөгүй буюу хууль эрх зүйн орчны хувьд эрсдэлтэй хэлбэрээр гэрээ хэлэлцээр хийхэд хүргэж байна.

Үүний нэг хэлбэр нь банкнаас ипотекийн зээлээр авсан бусдын байрыг ипотекийн зээлийг нь үргэлжлүүлэн төлөх замаар өөртөө авах гэрээ хийж орон сууц авах арга юм.

Яг ийм хэлбэрийн гэрээ их хийгдэж байгаа. Өөрөөр хэлбэл, зээлтэй байраа бусдад худалдаад, тухайн байрны зээлд өмнө нь төлчихсөн мөнгөө худалдан авч байгаа талаас аваад үлдэгдэл мөнгийг нь худалдан авч байгаа иргэд банкинд төлнө гэсэн үг л дээ. Гэтэл энэ явцдаа талуудын аль нэг нь анх байгуулсан гэрээнээсээ буцах, нэгнийгээ хохироох явдал гарч байна.

-Ипотекийн зээлтэй байр худалдаж авч байгаа иргэд ихэвчлэн таньдаг, мэддэг, ойр дотныхоо хүнээс авах шийдвэр гаргадаг шүү дээ. Тиймээс дараа учрах эрсдэлээ бодитоор тооцож, ямар нэг асуудал үүсэхэд өөрсдийгөө хамгаалах баримтыг бүрдүүлэх нь чухал байх л даа. 

–Тийм ээ. Иргэд огт танихгүй хүнээс байр авдаггүй. Ямар нэгэн байдлаар таньдаг мэддэг найз нөхөд, хамаатан саднаасаа авсан байдаг. Энэ харилцаа ихэвчлэн итгэлцэл дээр тулгуурладаг учраас мөнгө төгрөгөө өгч, авахдаа баримт үйлдэхгүй, баталгаа гаргуулахгүй, гэрээ хийхгүй байх тохиолдол олон. Гэтэл хэлсэн тохирсноосоо буцаж шүүх дээр маргаан үүсэхэд “Бид таван жилийн өмнө ингэж тохирсон. Гэхдээ үүнийг батлах юу ч байхгүй” гэдэг ч юм уу, хоосон тайлбараар хохирогчид өөрийгөө шүүх дээр хамгаалах ямар ч боломжгүй. Шүүх ямар нэгэн байдлаар нотолж чадахгүй байгаа яриаг үнэлэх нь зарчмын хувьд төвөгтэй учраас таньдаг мэддэг ах дүү, аав ээжээсээ авсан холбогдох эрх зүйн баримтаа сайн үйлдэж, гэрээ байгуулж, төлбөр тооцоондоо нягт хандаж, хариуцлагатай байснаар иргэд өөрсдийгөө хохирохоос сэргийлэх чухал алхам болдог.

-Тэгвэл ипотекийн зээлтэй байр худалдан авахдаа иргэд юун дээр анхаарах шаардлагатай вэ?

-Ипотекийн зээлээ төлж чадахаа байсан нөгөө талд ипотекийн зээлийн шаардлага хангаж чадахгүй ч байранд орох хүсэлтэй хоёр хүний хооронд тохиролцоо явагдаж байна. Тодруулбал, “Би чиний ипотекийн зээлийг дуустал нь төлнө. Чиний ипотекийн зээлд төлсөн 30 сая төгрөгийг одоо бэлнээр өгнө. Зээлээ төлж дуусахаар байраа авна шүү” гэх тохиролцоог хийдэг. Нэгэнт худалдан борлуулж байгаа иргэний нэр дээр тухайн байр байгаа, гэтэл түүний өмнөөс худалдаж авч байгаа иргэн байрных нь зээлийг төлж явсаар зээл төлөгдөөд сулрахын өмнөхөн  худалдан борлуулсан тал санаагаа хувиргаж эхэлдэг.

“Би байраа зарахаа болилоо. Чи надад анх таван сая төгрөг өгсөн. Энэ мөнгийг чинь би буцаагаад өгчихье. Чиний сар бүр төлж байсан 500 мянган төгрөгийг түрээс гэж тооцъё. Миний өмнөөс 10 жил төлсөн 60 сая төгрөг чинь түрээсийн мөнгө. Одоо миний байрнаас гар. Би байраа авна” гэдэг асуудал үүсдэг. Энэ дунд  олон жил байр худалдаж авч байна гэж төлбөр төлж байсан иргэн байр ч үгүй, мөнгө ч үгүй үлддэг. Ипотекийн гэрээтэй байр худалдаж авч байгаа тохиолдолд “Хэрэв байраа өгөхгүй дундаас нь буцвал үндсэн мөнгө, дээрээс нь нэмж төлбөр авна. Дундаас нь буцвал түрээсийн төлбөрт мөнгө өгөхгүй.  Үнэгүй суусан гэж үзнэ. Энэ байртай холбоотой өөр ямар ч нэмэлт үүрэг хүлээхгүй” гэх нарийн заалттай гэрээг хийх хэрэгтэй. Иргэд ихэвчлэн гэрээ хийдэггүй. Гэрээ хийхээрээ дээрх шиг нарийн заалт оруулахгүй ерөнхий буюу “Би энэ байрыг авна” гэдэг.  Тиймээс хувь лизингийн хохирогч болохгүйн тулд гэрчилгээ нь гарчихсан байр байвал урьдчилсан тэмдэглэгээ хийлгэх хэрэгтэй.

-Урьдчилсан тэмдэглэгээ гэдэг нь нэг ёсны хамгаалалт байх нь ээ.

-Тэгж хэлж болно.  Жишээ нь би А гэдэг хүнээс байр авлаа гэж бодъё. Хэрэв би мөнгөө бүтэн өгч чадахгүй бол гэрчилгээгээ авч чадахгүй. Гэрчилгээ байрны эзний нэр дээр л байна. Ингэхээр А надад хэлэхгүйгээр миний амьдарч байгаа байрыг банкинд тавих эсвэл бусдад зарах нөхцөл нь нээлттэй гэсэн үг. Тиймээс урьдчилсан тэмдэглэгээ бол үүнээс сэргийлэх нэг арга. Өөрөөр хэлбэл, улсын бүртгэл дээр энэ байрыг ийм, ийм гэрээгээр талууд өгч авалцаж байна. Тиймээс гэрээний харилцаа дуустал байрыг зарахгүй, барьцаа болгож ямар нэгэн байдлаар зээл олгохгүй гэсэн тэмдэглэгээг хийлгэж болно. Тэгэхээр байрны төлбөрөө төлж байх хооронд тэр байрыг ямар нэгэн байдлаар зарж барьцуулах боломжгүй гэсэн үг. Хэрэв урьдчилсан тэмдэглэгээ хийлгэхээр очиход байр барьцаанд тавигдсан байна гэвэл гэрээ хийж болохгүй. Ер нь иргэд аливаа байр, бүх төрлийн үл хөдлөх хөрөнгө авахаас өмнө улсын бүртгэл дээр ямар нэгэн асуудалтай эсэхийг заавал судлах хэрэгтэй. Гэхдээ дээрх хэлсэн жишээнүүд гэрчилгээ нь гарсан  орон сууцан дээр яригдаж байна. Гэтэл ирээдүйд ашиглалтад орох орон сууцны тоот бүрийг 2-3 хүнд  зарсан тохиолдол  гарсан.

-Тодруулбал?

-Нийслэлийн Сүхбаатар дүүргийн нутаг дэвсгэрт  буюу дөрөвдүгээр дэлгүүрийн ойролцоо баригдаж эхлээгүй байрны тоот болгон  дээр  хоёр өөр эзэн гараад ирсэн.  Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ерөнхий газраас иргэдийн хохирлыг барагдуулах шийдвэр гарсан учраас барилгыг битүүмжилсэн.  Байрны урьдчилгаанд нэг иргэн багадаа 50 сая төгрөг, ихдээ 100-150 сая төгрөг өгсөн. Үүнээс гадна Баянзүрх дүүрэгт  удахгүй ашиглалтад орох байрны  тоот бүрийг 2-3 хүнд зарсан. Ашиглалтад ороогүй байрны хамгийн том асуудал нь дотор нь хэн ч байхгүй учраас таны өмнө 10 хүнийг ч тэгж залилсан байх боломжтой. Баригдаагүй байр учраас үүнийг иргэд шалгах боломжгүй болчхож байгаа юм. Тиймээс иргэд тухайн барилгын компанийн нэр хүнд, хэр баталгаатай болохыг шалгах ёстой. Мэдээж бүх барилгын компани ийм  биш. Дажгүй  сайн хувь лизингийн нөхцөл санал болгоод, байрандаа оруулаад гэрчилгээг нь шилжүүлээд олон айлыг байртай болгосон компаниуд ч бий. Сайны хажуугаар саар гэгчээр зэрэгцээд ийм тохиолдлууд гарсаар байна.

-Иргэд хохирлоо барагдуулахад хэр их хугацаа зарцуулагдах вэ?  Хэрэг маргаан шүүх дээр ирээд мөнгөө нэхэмжлэхэд тухайн залилсан этгээд нь буцаан төлөх чадваргүй байдаг гэж сонссон юм байна.

-Мэдээж цаг хугацаа их орно. Хурдан шийдэгдэх боломж маш бага. Цөөн тохиолдолд л энэ үйлдлийг залилан мэхлэх гэмт хэрэг байна гэж үздэг. Урт хугацаанд маргаад байраа авч байвал нэг хэрэг. Гэтэл эцэст нь байр ч үгүй, мөнгө ч үгүй үлдэх нь элбэг. Иргэд Иргэний хэргийн шүүхэд хандахаар байрны урьдчилгаа мөнгийг нь өг гэх шийдвэр гардаг.

Мөнгөө авах гэхээр залилсан этгээд нь нэр дэээрээ ямар ч эд хөрөнгөгүй, дансаар нь ямар ч гүйлгээ болон ажил хийдэггүй хүн байх жишээний.

Ийм тохиолдолд хохирогчид шүүхийн хоосон шийдвэртэй үлддэг. Үндсэндээ тэр байрыг зарсан хүн нь анхнаасаа  залилан хийх зорилготой байсан гэсэн үг. Харин цагдаагийн байгууллагад хандахаар маш олон хохирогчтэй хэргийн хянан шалгах ажиллагаа удаан. Залилагч этгээд нь өмгөөлөгч авчихна. Лоббидоод асуудал нь ерөөсөө шийдэгддэггүй.

-Ажлын байр ахиу цалин хэрэгтэй гэдгийг залуус ярьдаг. Гэвч насаараа цуглуулсан мөнгөө залилуулсан  хүмүүсийг харах мэдээж амаргүй байх.

-Тэр үе хамгийн хэцүү.  Өөрийнхөө идэж уух, өмсөх зүүх хувцсаас эхлээд бүх зүйлээ танаад 10 жилийн турш цуглуулсан 30 сая төгрөгөө цуглуулсан. Үүн дээр нэмээд сар бүр хоёр сая төгрөг өгөөд нийт 90 сая төгрөгийг тухайн  байранд зарцуулсан  хойноо орон сууцаа авч чадахгүй тохиолдол ч гарсан. Байрандаа орохоор хуримаа хийнэ, хөгшин настай ээж аавыгаа оруулна гээд хүлээж байгаа хүмүүс ч бий. Орон сууц авахаар бүх юмаа дэнчин  тавиад луйвардуулсан хүмүүсийг харах хамгийн хэцүү. Ер нь үүнээс сэргийлэх хамгийн сайн арга бол баталгаагүй олны танил биш олон эзэн дамнасан компаниудтай аль болох хувь лизингийн харилцаанд орохгүй байсан нь дээр. Нэг гэр бүлд тохиолдсон явдал дээр жишээ авъя л даа.

Тухайн гэр бүлийн хувьд байр зарж буй хүндээ бүрэн итгэсэн байсан. Байрны эзэн нь тэдэнд “Би олон байртай, байруудаа түрээсэлдэг ч гэсэн мөнгөний хэрэг гарсан учраас та хоёрыг бодоод л зарчихлаа” гэж итгэл үнэмшил төрүүлсэн байгаа юм. Ер нь залилан хийж буй хүмүүс анх өөрийгөө баян чинээлэг баян гэсэн сэтгэгдлийг тухайн хүнд төрүүлдэг. Мөн байрны үнэ ч зах зээлийн үнээс доогуур байдаг. Тэгэхээр залуу гэр бүл сайхан боломжтой таарлаа гээ л хардаж сэрдэхгүйгээр шууд гэрээ байгуулчихсан. Хянах шалгах талаар огтхон ч бодоогүй. Харин яаж хурдан мөнгөө төлөөд гэрчилгээгэээ авах вэ гэдэгт анхаарсан. Луйвардуулсан гэдгээ мэдээд эцсийн мөчид хуульчдад ханддаг. 100 тохиолдлын 99 нь хохирсон хойноо хуульчдад ханддаг. 1-2 тохиолдол нь урьдчилан сэргийлэх үүднээс хандаж байна. 

-Ярилцлагын төгсгөлд орон сууц авах гэж буй хүмүүст хандаж зөвлөгөө өгөөч. Иргэд юун дээр голдуу  алдаад байна вэ?

–Нэгдүгээрт. Иргэд хайнга, итгэмтгий байна. Учир нь байр зарах гэж байгаа хүн болон байрны эзний нэр хоорондоо таарч байгаа эсэхийг шалгадаггүй.  Би энэ байрны эзэн нь гэж хэлсэн хүнээс орон сууц худалдаад авчихдаг. Хоёрдугаарт. Гэрээ байгуулахдаа тааруухан. Тухайн байр тогтсон хугацаанд ашиглалтад орохгүй бол  мөнгөө хэрхэн эргүүлж авах зэрэг юунд найдаж гэрээ байгуулж байгаа нь  маш тодорхойгүй. Орон сууцны гэрээг бараг гүйцэт уншилгүй гарын үсгээ зурчихдаг. Дараа нь эргээд харахад өөрийнх нь эсрэг заалтууд байх жишээний. Мэдээж, орон сууцны компаниуд өөрт ашигтайгаар гэрээг бичих нь ойлгомжтой. Гуравдугаарт. Хууль эрхзүйн мэдлэггүйгээсээ болж хохирч байна. Иргэдийн гаргадаг хамгийн эхний алдаа нь тухайн байранд ороод амьдрахаараа “Энэ байр минийх болчихлоо” гэж  боддог.

Үл хөдлөх хөрөнгө гэдэг хэн дотор нь амьдарч байна гэдгээр бус хэн улсын бүртгэл дээр орон сууцны эзэн  гэж бүртгүүлсэн бэ гэдгээс хамаардаг. Гэтэл улсын бүртгэл дээр бүртгэлтэй эзнийг ерөөсөө хайхрахгүйгээр байранд нь очоод суучихдаг. Тухайлбал, байрны эзэн гэх хүнд 20 сая төгрөг бэлнээр  өгөөд үлдсэнийг нь цувуулж өгье тэр хооронд би байранд чинь амьдарна гэдэг. Дээрх үндэслэл нь  иргэн талаасаа бий болгож байгаа шалтгаан. Харин төр талаасаа  хувь лизингтэй холбоотой гэрээг хуульчлах, иргэнийг хамгаалах эрхзүйн орчин бүрдүүлэх, гэрээний харилцаанд орж буй талуудын  эрх ашгийг тэнцүү хангасан эрх зүйн орчныг хангах шаардлагатай байна.