Ковид-19 цар тахал дэлхий нийтийг хамарсан нөхцөл байдлаас үүдэн Монгол Улс, Монголын банк, санхүүгийн салбар өмнө нь тулгарч байгаагүй сорилттой тулгарч байна. Барилгын салбарын хөгжил, ипотекийн зээлжилт гээд үл хөдлөх хөрөнгийн салбар манай улсын хувьд яах арагагүй чухал салбаруудын нэг юм. Төрийн байгууллагаас гэнэтийн хөл хориог тогтоох үеэр ихэнх бизнесийн байгууллагын ажил, үйлчилгээ зогсож, борлуулалтгүй болж, эдийн засагт хэвийн эргэлдэх ёстой мөнгөн хөрөнгө тодорхой хугацаанд зогсонги байдалд орсон. Энэ нь банкны салбарт томоохон цохилт болж байна. Энэхүү нөхцөл байдалтай холбогдуулан Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд хэрхэн нөлөөлж ямар өөрчлөлт авчирсан байгаа талаар сурвалжлахаар UA Properties компанийн захирал А.Урангоотой ярилцлаа. Ковидын хөл хорионы үед ҮХХ-н борлуулалтыг огт зогсоогоогүй хэрхэн амжилттай хийж байсан сонирхолтой кэйсийг та бүхэнд хүргэхээр зорилоо.

– Танд энэ өдрийн мэнд хүргэе. Ковидын нөлөө таны эрхэлдэг бизнесийн салбарт ямар өөрчлөлт өгөв гэдгээс ярилцлагаа эхлэе.

Ер нь бол маш мэдрэмтгий салбар л даа. Банкны зээлийн хүү, хадгаламжийн хүү, эдийн засгийн эргэлтийг манай ажилладаг салбараас шууд харж болдог. Монголд л бид эдийн засгийн тэргүүлэгч салбаруудаа онцгойлж мэдээлээд байдаг болохоос дэлхий нийт үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын хөгжлөөр улс орныг дүгнэдэг нь иргэн бүрийн орлого амьдрах байр, бизнесийн эргэлт тэр чигтээ үл хөдлөх хөрөнгөтэй нь холбоотой байдгийн тод жишээ. Зөвхөн Монгол улсад биш олон улс оронд хөл хорио тогтож бизнесүүдийн орлогын эргэлт багасаад ирэхээр шууд манай салбарт огцом нөлөөлж эхэлсэн. Гэхдээ манай улсын хувьд яг энэ цаг үед хэрэгжиж байгаа шинэ бүтээн байгуулалт болон банкны хадгаламжийн хүүгийн бууралт, банкгүйгээр үл хөдлөх хөрөнгөтэй болох боломж, бизнесүүдийг хөрөнгөжүүлэх бодлогоор баригдаж буй маш гоё төслийн хувьд харин ч эсрэгээрээ бид энэ жилийнхээ хамгийн өндөр борлуулалтыг хийсэн байх жишээтэй. Дэлхийн хөгжингүй улс орнуудын хадгаламжийн хүү маш бага буюу бараг хүү тооцдоггүй. Гэтэл энэ цаг үетэй давхцаад Монгол улсад хадгаламжийн хүү нэлээн буугаад ирлээ. Ингэж эрчимтэй буурснаар иргэд, байгууллага өөрийн бэлэн мөнгийг хадгаламжаас гаргаж хамгийн ашигтай хөрөнгө оруулалтыг эрэлхийлдэг. Мөн зах зээлд их хэмжээний мөнгө гарч ирэх үед хамгийн ашигтай хөрөнгө оруулалтын үнэ цэнэ хамгийн өндөр үнэд хүрсэн байдаг. Харин энэхүү үйл явцыг урьдчилан харсан хүмүүс, хамгийн ашигтай зүйл рүү мөнгөө хийж, ирээдүйд үр шимийг нь хүртдэг практик туршлага дэлхийн өнцөг булан бүрт бий. Энэ процесс Монгол улсад яг одоо болж байна. Доорх графикийг хараарай. 2016 оноос хойш дөрөвхөн жилийн дотор хадгаламжийн хүү яаж буурсныг бас дараагийн 4 жилд ч яаж буух тооцооллыг үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулагч хүний хувьд үргэлж тооцоолж зарж борлуулж бас хөрөнгө оруулдаг.

– Тэгвэл одоо байгаа хамгийн ашигтай хөрөнгө оруулалт юу байж болох вэ?

Дэлхийн топ санхүүгийн зөвлөгөө өгдөг Ernst & Young, Deloitte Consulting, McKinsey & Company зэрэг компаниуд хамгийн ашигтай хөрөнгө оруулалтын №1-д ирээдүйд үр өгөөж өгөх “Үл хөдлөх” хөрөнгөд хөрөнгө оруулах гэж дүгнэдэг. Гэхдээ энд нэг ялгаа байгааг анхаарах хэрэгтэй. Үл хөдлөх хөрөнгө бүр үр өгөөжтэй байдаггүй, таны хөрөнгө оруулж буй ҮХХ ирээдүйд ямар нэгэн алдагдал болон эрсдэлд орохгүй байж өгөөжтэй үл хөдлөх хөрөнгө болдог. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн тухай жаахан илүү мэдээлэл, төлбөрийн нөхцлийн эрсдэлгүй байдал, энэ салбарын худалдах худалдан авах харилцаанд хамгийн их ордог экспертүүд танд зөвлөж чадна. Ер нь алт, хувьцаа, бонд зэргийг бодоход нүдэнд харагдаж гарт баригдах ҮХХ бол хамаагүй бодитой хөрөнгө оруулалт. Ядаж алдлаа гэхэд байртайгаа үлдэнэ шүү дээ.

– Тэгвэл ирээдүйд үр өгөөж өгөх Үл хөдлөх хөрөнгө /орон сууц, оффис/ гэж юу вэ?

Ер нь 2012 оноос өмнө бүх үл хөдлөх хөрөнгүүд ашигтай байсан. Харин 2012 оноос хойш их барилгажилт эхэлж нийлүүлэлт ихэссэнээр өндөр технологи, хамгийн сайн барилгын материал, хамгийн сайхан орчинг амлаж баригдсан үл хөдлөх хөрөнгүүд ихээр нэмэгдэж тэр нь 3-5 жилийн дараа үнэ цэнээ алдаж, анх борлуулж байсан үнээсээ хямд үнээр борлуулагдаж, анхны худалдан авагчид нь тухайн байрлалаасаа нүүж эхэлсэн. Хуучин байрны үнэлгээ шинэ байрыг бодуул үнэ алдаад эхэлнэ, тэрийг зарж борлуулах ажил бидний нуруун дээр ирдэг болохоор олон жил энэ салбарт ажиллаад эхлэхээр нэг тийм гаргалгаа олж хараад эхэлж байгаа юм л даа. Жишээ дурдвал, хэдхэн жилийн өмнөөс Маршал-ын гүүрнээс хойд зүг рүү Home Plaza дэлгүүрийн зам, тэдгээрээс зүүн, баруун зүг чиглэсэн урсгал дээр тансаг зэрэглэлийн гэх тодотголтой үл хөдлөх хөрөнгүүд олноор баригдсан. Гэвч өнөө цагт тэнд амьдарч байгаа иргэд хотхоноосоо гарах гэж өглөө 30-50 минут, орой гэртээ орох гэж 60-90 минут, УБ хотын замын түгжрэлтэй нийлбэл УБ хотоос Дархан орох хэмжээний цагийг зарцуулж байна. Яг л Зайсан орчмын нэг урсгалтай орц болон гарц багатай, үнээ хадгалахгүй байж давхар стресс нэмсэн орчингууд, хэт нягтшин төвлөрөх төлөвлөлт дээрээс нь нэмээд банкны хүү нэмэгдэж байгаа үл хөдлөх хөрөнгийн сонголт бол яах аргагүй амьдрах байр л болохоос ашигтай хөрөнгө оруулалт гэдэг нь биш болчоод байгаа юм.

Хэдийгээр төлбөрийн нөхцөл болон хугацаа бас банкны зээлийн хүүгүй АШИГТАЙ байх үнэ цэнээ бүрдүүлж чадаагүй үл хөдлөх хөрөнгүүдийн үнэ хэзээ нэгэн цагт өснөө гэж итгэж хүлээх бол утгагүй. Магадгүй та одоо амьдарч байгаа байрныхаа тооцооллыг ч гэсэн удахгүй миний танилцуулах төсөлтэй харьцуулаад үзээрэй. Тэгхээр төлбөрийн нөхцөл нь танд дарамтгүй, хүүгүй, магадгүй банкаар дамжихгүй бүүр давраад урьдчилгаагүй, төвлөрлийн зөв зохион байгуулалттай үл хөдлөх хөрөнгө ашгаа танд хангалттай өгөх боломжтой. Энэ зөвхөн найзыгаа дагаад хажууд нь байр авах биш салбарын туршлагатай экспертүүдийн хийчихсэн судалгаа тооцоолол дээр зөвлөгөө аваад хөрөнгөө оруулж чадвал ашигтайгаар мөнгөө зарцуулах бүрэн боломжтой. Дэлхийн ҮХХ-ийн үнэлгээний судалгааны жишгээр Монгол улсад борлогдсон дундаж 2 өрөө байрны судалгааг би танд харуулъя. Бид зөв хөрөнгөө сонгоод амьдарч байх хугацаандаа ашиг гаргаад авах хэрэгтэй.

– Тэгвэл ирээдүйд үр өгөөж өгөх, үнэ цэнэ нь улам нэмэгдэх Үл хөдлөх хөрөнгө гэж юу вэ?

Энэ ярилцлагыг илүү албаны болгоод олон улсын судалгаанаас харвал 20, 30, 50 жилийн хугацаанд үнэ цэнэ нь унадаггүй үл хөдлөх хөрөнгийн төсөл дараах 5 бүтэцтэй байдаг бөгөөд Сингапур улс энэ туршлагаараа дэлхийд №1-д тооцогддог.

НЭГ: Үйлчлүүлэгчдийн хэрэгцээг хангах  бизнесүүд нэг дор төвлөрсөн байх

Тухайлбал: Эмнэлэг, гоо сайхны үйлчилгээ, боловсролын төв, тавилга, барилгын дэлгүүр, төрөл бүрийн үзэсгэлэн худалдаа нэг дор төвлөрвөл үйлчлүүлэгч талд нэг цэгээс олон үйлчилгээг богино хугацаанд авах, бизнес эрхлэгч талд маркетингийн зардлыг хэмнэх эдийн засгийн хэмнэлтийг бий болгож байдаг.

ХОЁР: Худалдаа, үзвэр үйлчилгээ, зоогийн газрууд нэг дор төвлөрсөн

Тухайн хотын хамгийн том их дэлгүүр, кино театр, музей, E-Sport төв, хүүхдийн тоглоомын төв, төрөл бүрийн ресторан болон интэртайнмэнт төвүүд нэг дор төвлөрснөөр цаг тутам буюу өглөө, өдөр, оройгүй хүний хөл хөдөлгөөн бий болж, үйлчилгээ үзүүлж байгаа компаниудад  1м2 талбайгаас олох борлуулалтын орлого хамгийн өндөр байдаг.

ГУРАВ: Ажилчид, үйлчлүүлэгчдэд зориулсан амралтын бүс, ногоон байгууламж шийдэгдсэн

Гэр бүлээрээ зугаалж, цэвэр агаарт гарах, дугуй унах, гүйх, дасгал хөдөлгөөн хийх зэрэг ажилчид, үйлчлүүлэгчдийн чөлөөт цагийг өнгөрүүлэх том хэмжээний ногоон байгууламжийг цогцоор нь шийдсэн байдаг.

ДӨРӨВ: Төслийн дэд бүтцийг анхнаас нь Шинжлэх ухааны үндэслэлтэй, стандарт нормыг хангасан орчин үеийн ухаалаг систем нэвтрүүлсэн

Тухайлбал: Дулаан, цэвэр ус, цахилгаан, авто машины зам, зогсоол, барилга хоорондын зай, нарны тусгал зэрэг дэд бүтцийг ШУ-ны үндэслэлтэйгээр цогцоор нь төлөвлөж, орчин үеийн ухаалаг системээр тэдгээрийг удирдах нэгдсэн удирдлагатай байх.

ТАВ: Төсөл удирдагч компани өөрийн өмчлөлийн газарт төслийг хэрэгжүүлсэн

Төслийн удирдаж байгаа компани нь өөрийн өмчлөлийн газарт дээрх олон үл хөдлөх хөрөнгийн төслийг төвлөрүүлж байгуулснаар өөр ижил төрлийн төсөл зэрэгцэн гарах боломжгүй болж, хөрөнгө оруулсан хувь хүн, компаниудын худалдан авсан үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ 20-50 жил оршин тогтнох үндэс суурь нь болж өгдөг.

– Монгол улсад ирээдүйд үр өгөөж өгөх үнэ цэнэтэй, том хэмжээний төсөл байна уу?

Би яг энэ төсөл дээр сүүлийн хагас жил тасралтгүй ажиллаж байна. Хөрөнгө оруулалт болон барилга бүтээн байгуулалтын ажлын явцад ч оролцоотой мөн 20 давхар 3 том тауэрийн 70 хувийн борлуулалтыг дүүргэчээд байж байна. Нийтдээ 1000 аж ахуйн нэгжийн төвлөрлийн бид 700 орчмыг бүрдүүлсэн байна. Энэ төсөл өөрөө хөрөнгө оруулалтын Монголд байхгүй нөхцөлийг санал болгож байгаа юм. Бизнесүүдийн хөрөнгөжүүлэх бодлого буюу ямар ч БАНКГҮЙ, УРЬДЧИЛГААГҮЙ, ХҮҮГҮЙ 60 сарын хугацаанд үндсэн төлөлтөө сарын нэг өдөр сонгож аваад 5 жилийн хугацаанд буюу 60 сард хуваан төлөх юм. Ковидын үед ч борлуулалт маань зогссонгүй зөвхөн Монголоос ч биш гадаадад байгаа Монголчуудад маань ч худалдаж авах боломжтой. Та ямар ч хүүгийн зардал байхгүй, сарын түрээсийн төлбөрөөр өөрийн үндсэн хөрөнгөтэй болно гэдэг том боломж шүү. Энэ төслийн төлбөрийн нөхцөл шиг сайн нөхцөл дахиж гарч ирэх нь юу л бол.

Дэлгэрэнгүй мэдээллийг: 7505-7788 дугаараас лавлана уу.