Ковид-19 цар тахал дэлхий нийтийг хамарсан нөхцөл байдлаас үүдэн Монгол Улс, Монголын банк, санхүүгийн салбар өмнө нь тулгарч байгаагүй сорилттой тулгарч байна. Төрийн байгууллагаас гэнэтийн хөл хориог тогтоосноор бүх бизнесийн байгууллагын ажил, үйлчилгээ зогсож, борлуулалтгүй болж, эдийн засагт хэвийн эргэлдэх ёстой мөнгөн хөрөнгө зогсонги байдалд орлоо. Энэ нь банкны салбарт томоохон цохилт болж байна. Нэг талдаа бизнесийн байгууллагууд банкнаас авсан зээлээ төлж, нөгөө талд мөнгөө хадгалуулсан иргэд хадгаламжийн хүүгээс олох өгөөжөө хүртэх ёстой. Гэтэл өнөөдөр бизнесийн байгууллагууд зээлээ төлөх  чадваргүй болж, хадгаламжинд мөнгөө хийсэн иргэд урт хугацаанд хүүгийн өгөөж хүртэх боломжгүй болжээ. Энэхүү нөхцөл байдлыг ойлгосон Монгол банк, УИХ-н гишүүд, зарим эдийн засагчид банкны хадгаламжийн хүүг нэн яаралтай бууруулах ёстой гэдэг дээр санал нэгдэж эхэллээ. Зарим гишүүд хадгаламжийн хүүг тодорхой хугацаанд тэглэх хүртэл саналыг гаргаж байна. Эндээс дүгнэн үзвэл цаашид хадгаламжийн хүү эрчимтэй буурах нь тодорхой болж байна.

Дэлхийн хөгжингүй улс орнуудын хадгаламжийн хүү маш бага буюу бараг хүү тооцдоггүй. Олон улсын туршлагаас харвал хадгаламжийн хүү эрчимтэй буурснаар иргэд, байгууллага өөрийн бэлэн мөнгийг хадгаламжаас гаргаж хамгийн ашигтай хөрөнгө оруулалтыг эрэлхийлдэг байна. Мөн зах зээлд их хэмжээний мөнгө гарч ирэх үед хамгийн ашигтай хөрөнгө оруулалтын үнэ цэнэ хамгийн өндөр үнэд хүрсэн байдаг. Харин энэхүү үйл явцыг урьдчилан харсан хүмүүс, хамгийн ашигтай зүйл рүү мөнгөө хийж, ирээдүйд үр шимийг нь хүртдэг практик туршлага дэлхийн өнцөг булан бүрт бий. Энэхүү процесс Монгол улсад тун удахгүй болох гэж байгааг уншигч та ойлгосон байх. Тэгвэл одоо байгаа хамгийн ашигтай хөрөнгө оруулалт юу байж болох вэ?

Дэлхийн топ санхүүгийн зөвлөгөө өгдөг Ernst & Young, Deloitte Consulting, McKinsey & Company зэрэг компаниуд хамгийн ашигтай хөрөнгө оруулалтын №1-д ирээдүйд үр өгөөж өгөх “Үл хөдлөх” хөрөнгөд хөрөнгө оруулах гэж дүгнэжээ. Гэхдээ энд нэг ялгаа байгааг уншигч та анзаарсан бизээ. Үл хөдлөх хөрөнгө бүр үр өгөөжтэй байдаггүй бөгөөд орон сууц, оффис бүрийг үр өгөөжтэй үл хөдлөх хөрөнгө гэж харж болохгүй.

Тэгвэл ирээдүйд үр өгөөж өгөх Үл хөдлөх хөрөнгө /орон сууц, оффис/ гэж юу вэ?

Энэ асуултанд хариулахын тулд бид Улаанбаатар хотын үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ, тэдгээр нь хэрхэн нэмэгдэж, ямар үед үнэ цэнэ нь эргэн буурч байгааг товч өгүүлэх болно. Өнгөрөгч 10 жилд Улаанбаатар хотод хаа сайгүй их хэмжээний үл хөдлөх хөрөнгө /орон сууц, оффис/ барьж байгуулагдлаа. Энэ дундаас хамгийн ашигтай гэсэн ойлголтыг тодорхойлоход тун бэрх ажээ. Учир нь тухайн үедээ хамгийн өндөр технологи, хамгийн сайн барилгын материал, хамгийн сайхан орчинг амлаж баригдсан үл хөдлөх хөрөнгө нь 3-5 жилийн дараа үнэ цэнээ алдаж, анх борлуулж байсан үнээсээ хямд үнээр борлуулагдаж, анхны худалдан авагчид нь тухайн байрлалаасаа нүүж эхэлдэг.

Жишээ нь: Хэдхэн жилийн өмнөөс Маршал-ын гүүрээс хойд зүг рүү Home Plaza дэлгүүрийн зам, тэдгээрээс зүүн, баруун зүг чиглэсэн урсгал дээр тансаг зэрэглэлийн гэх тодотголтой үл хөдлөх хөрөнгүүд олноор баригдсан. Гэвч өнөө цагт тэнд амьдарч байгаа иргэд хотхоноосоо гарах гэж өглөө 30-50 минут, орой гэртээ орох гэж 60-90 минут, УБ хотын замын түгжрэлтэй нийлвэл УБ хотоос Дархан орох хэмжээний цагийг зарцуулж байна. Энэ жишээ нь дээр дурдсан хамгийн шилдэг бүхнийг үнэгүйдэлж байгаа тод жишээ юм. Өнөөдөр энэ чиглэлд баригдаж байгаа үл хөдлөх хөрөнгө ашиглалтанд орсон даруйд үнэ цэнэ нь буурч байна. Учир нь ямар ч төлөвлөлтгүй байршил дээр нэмж олон мянган айлын орон сууц, хотхонууд шинээр баригдсаар л байна. Удахгүй Улаанбаатар хотын хамгийн их түгжрэлтэй, иргэдийг хамгийн ихээр бухимдуулсан хэсэг болох нь тодорхой боллоо.

Хэдийгээр дээр дурдсан үнэ цэнээ бүрдүүлж чадаагүй үл хөдлөх хөрөнгүүдийн үнэлгээ дунд хугацаанд унаж байгаа ч, Монголын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг бүхэлд нь авч үзвэл “олон улсын жишгээр жилээс жилд үнэ нь өсч, үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулалт хийсэн нь илүү баталгаатай” гэдгийг дээрх 2 өрөө орон сууцны үнийн өсөлтөөс харж болно. 

Тэгвэл ирээдүйд үр өгөөж өгөх, үнэ цэнэ нь улам нэмэгдэх Үл хөдлөх хөрөнгө гэж юу вэ?

Олон улсын судалгаанаас харвал 20, 30, 50 жилийн хугацаанд үнэ цэнэ нь унадаггүй үл хөдлөх хөрөнгийн төсөл дараах 5 бүтэцтэй байдаг бөгөөд Сингапур улс энэ туршлагаараа дэлхийд №1-д тооцогддог.

НЭГ: Үйлчлүүлэгчдийн хэрэгцээг хангах  бизнесүүд нэг дор төвлөрсөн байх

Тухайлбал: Эмнэлэг, гоо сайхны үйлчилгээ, боловсролын төв, тавилга, барилгын дэлгүүр, төрөл бүрийн үзэсгэлэн худалдаа нэг дор төвлөрвөл үйлчлүүлэгч талд нэг цэгээс олон үйлчилгээг богино хугацаанд авах, бизнес эрхлэгч талд маркетингийн зардлыг хэмнэх эдийн засгийн хэмнэлтийг бий болгож байдаг.

ХОЁР: Худалдаа, үзвэр үйлчилгээ, зоогийн газрууд нэг дор төвлөрсөн

Тухайн хотын хамгийн том их дэлгүүр, кино театр, музей, E-Sport төв, хүүхдийн тоглоомын төв, төрөл бүрийн ресторан болон интэртайнмэнт төвүүд нэг дор төвлөрснөөр цаг тутам буюу өглөө, өдөр, оройгүй хүний хөл хөдөлгөөн бий болж, үйлчилгээ үзүүлж байгаа компаниудад  1м2 талбайгаас олох борлуулалтын орлого хамгийн өндөр байдаг байна.

ГУРАВ: Ажилчид, үйлчлүүлэгчдэд зориулсан амралтын бүс, ногоон байгууламж шийдэгдсэн

Гэр бүлээрээ зугаалж, цэвэр агаарт гарах, дугуй унах, гүйх, дасгал хөдөлгөөн хийх зэрэг ажилчид, үйлчлүүлэгчдийн чөлөөт цагийг өнгөрүүлэх том хэмжээний ногоон байгууламжийг цогцоор нь шийдсэн байдаг.

ДӨРӨВ: Төслийн дэд бүтцийг анхнаас нь Шинжлэх ухааны үндэслэлтэй, стандарт нормыг хангасан орчин үеийн ухаалаг систем нэвтрүүлсэн

Тухайлбал: Дулаан, цэвэр ус, цахилгаан, авто машины зам, зогсоол, барилга хоорондын зай, нарны тусгал зэрэг дэд бүтцийг ШУ-ны үндэслэлтэйгээр цогцоор нь төлөвлөж, орчин үеийн ухаалаг системээр тэдгээрийг удирдах нэгдсэн удирдлагатай байх.

ТАВ: Төсөл удирдагч компани өөрийн өмчлөлийн газарт төслийг хэрэгжүүлсэн

Төслийн удирдаж байгаа компани нь өөрийн өмчлөлийн газарт дээрх олон үл хөдлөх хөрөнгийн төслийг төвлөрүүлж байгуулснаар өөр ижил төрлийн төсөл зэрэгцэн гарах боломжгүй болж, хөрөнгө оруулсан хувь хүн, компаниудын худалдан авсан үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ 20-50 жил оршин тогтнох үндэс суурь нь болж өгдөг байна.

Хэрэв та Сингапурын жишгээр Монголд анх удаа хэрэгжиж буй “Мишээл Сити” төсөлд хөрөнгө оруулахыг хүсвэл төслийн багийнхантай холбогдож цаг товлоорой. Төслийн 66%-ийг борлуулж дууссан бөгөөд үлдсэн 34% дээр захиалга авч байна.

Дэлгэрэнгүй мэдээллийг: 7505-7788 дугаараас лавлана уу.