Нийслэлийн Баянзүрх дүүргийн Хурлын төлөөлөгч Г.Хонгортой ипотекийн зээлийн харилцааны сэдвээр ярилцав.

-Ипотекийн зээлийн найман хувийн хүүг бууруулах ямар боломж байна вэ?

-Ойрын хэдэн жилдээ орон сууцны ипотекийн зээл нь маш өндөр эрэлттэй байх нь тодорхой харагдаж байна. Гэхдээ орон сууцны ипотекийн зээлийн харилцаанд тулгамдаж буй гурван чухал асуудал байгаа. Нэгдүгээрт, ипотекийн зээлийн урьдчилгаа төлбөрийн асуудал. Ипотекийн зээлд хамрагдахын тулд иргэдэд тулгардаг хамгийн эхний бэрхшээл бол банкны зээлийн урьдчилгаа төлбөр байдаг. Банкны зээлийн урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээ нь авах гэж байгаа зээлийн 30 хувьтай тэнцэж байгаа. Мөнгөн дүнгээр энэ нь ойролцоогоор 15 сая төгрөгөөс эхлэнэ. Иргэдийн хувьд урьдчилгаа төлбөрийг бүрдүүлэхийн тулд хавь ойрын эргэн тойрноосоо зээлдэнэ, өөрийн жаахан хурааж цуглуулсан хуримтлалаа ашиглах зэргээр хамаг байдгаа дайчлан шавхадаг. Улсын хэмжээнд судалгаагаар 220 мянган айл өрх урьдчилгаа төлбөр төлөх ямарч хуримтлалгүй байна. Харин төр засгийн бодлогын дэмжлэг энэ асуудал дээр огт байдаггүй учраас тэтгэврийн нэрийн дансанд аажмаар хуримтлагддаг иргэний урт хугацааны хуримтлал болох “тэтгэврийн түрийвч”-ийг иргэн хүн идэр залуу насандаа ашиглаж болох тухай асуудлыг хөндөж байна. Одоогийн байдлаар тэтгэврийн нэрийн дансанд насаараа хуримтлуулсан мөнгөнөөс зөвхөн тэтгэвэрт гарсан хойноо л авах эрх нь нээгддэг, мэдээж хэрэг энэ хүртлээ насалж чадвал шүү дээ. Тэгвэл 55-60 нас хүрч байж тэтгэврийн сангийн хаалга үүд нь нээгддэг өнөөгийн тогтолцоог боловсронгуй болгож, ажил хөдөлмөр эрхэлж байгаа иргэн хүн ирээдүйн тэтгэврийн хуримтлалаа идэр залуу насандаа яагаад ашиглаж болохгүй гэж? Ер нь тэгээд олон жилийн дараа буюу зөвхөн тэтгэвэрт гарсны дараа л буцааж хэрэглэдэг тэтгэврийн даатгалын өнөөгийн тогтолцоог яагаад боловсронгуй болгож өөрчилж болохгүй гэж? 60 нас хүрсэн хойно хуримтлуулсан тэтгэврээ сар бүр хэрэглэх хэдий ч идэр залуу насандаа энэхүү ирээдүйн тэтгэврээ барьцаалж өөрийн гэсэн орон сууцтай болохдоо ашиглана гэдэг бол маш чухал ач холбогдолтой. Тухайлбал, иргэдийн санхүүгийн ухамсар, хариуцлага эрс сайжирч, амьдралын төлөөх тэмүүлэл, зорилготой болох.

Монголын залуус улс эх орныхоо төлөө хоёргүй сэтгэлээр зүтгэж, улсаа хөгжүүлэхийн тулд юуны өмнө орон гэрээ төвхнүүлж, ар талын асуудлаа баталгаажуулах ёстой. Үүний тулд орон сууцны ипотекийн зээлийн урьдчилгаа төлбөрт тухайн иргэний өөрийнх нь тэтгэврийн нэрийн дансыг тооцуулдаг болох боломжийг нээж өгөх нь залуу хойч үеэ нэг удаагийн бус насан туршийн дэмжлэг болно. Иймд ипотекийн зээлийн урьдчилгаа төлбөрийг зорилтот бүлгийн зээлдэгч нарт ээлтэй байдлаар шийдэх үндсэн шийдэл болох тухайн иргэний тэтгэврийн нэрийн дансыг зээлийн урьдчилгаа төлбөрт тооцуулдаг болох саналыг дэвшүүлж байна.

–Үүнээс өөр ямар нэг хувилбар бий юу?

-Ипотекийн зээлийн эрэлтийг дэмжих зорилгоор орон сууцны ипотекийн зээлийн харилцаанд татварын хөнгөлөлт чөлөөлөлт буцаан олголт зэрэг санхүү-татварын хөшүүргийг нэвтрүүлэх, орон сууцны төлөөх зорилтот хуримтлалыг татварын таатай орчноор дэмжих тухай саналыг дэвшүүлж байна. Ингэснээр залуу үеийнхэн өдөр тутмын хэрэглээндээ хэмнэлт үүсгэж, орон сууцны ирээдүйн хуримтлал хийх сонголт бүрдэнэ. Хоёрдугаарт, ипотекийн зээлийн найман хувийн хүүг бууруулах тухай асуудал. Манайд өнөөдөр ипотекийн зээлийн хүү найман хувь байгаа нь дэлхийн бусад улстай харьцуулахад гурав дахин өндөр байна. Ипотекийн зээлийн жилийн хүү нь Сингапурт 2.6, Японд гурав, Өмнөд Солонгост 2.25-3.15, Туркт 3.5, Канадад 2.98-3.75, Германд 1.15-2.31 хувь байхад манайд найман хувьтай байгаа нь дэлхийд байхгүй өндөр хүү. Тийм учраас Монголд ипотекийн зээлийн хүүг бууруулах боломжийг судлах, зээлийн дарамтыг хэрхэн багасгах, зээлийн урьдчилгаа төлбөрийг нийгмийн даатгалын сангийн тэтгэврийн нэрийн данстай холбох, иргэдийн“хүсэмжит”орон сууцны талбайн хэмжээг болон нэг м.кв талбайн үнийг тодорхойлох, барилгын үйлдвэрлэлийн өртөг зардлыг тооцоолох зэрэг чухал сэдвүүдийг багтаасан “Ипотекийн зээлийн тогтолцоог боловсронгуй болгох нь”гэсэн суурь судалгааны ажлыг миний бие Барилга, хот байгуулалтын яамны захиалгаар 2018 онд хийж гүйцэтгэсэн.

Ипотекийн зээлийн хүүгийн хэмжээнд нөлөөлдөг шууд болон шууд бус үндсэн шалтгаан хүчин зүйлсүүдийг судаллаа. Тухайлбал, Монголбанкны эх үүсвэртэй ипотекийн зээлийн найман хувийн хүүгийн хувь хэмжээний бүтцийг судлахад, Монголбанкинд дөрөв хувь, арилжааны банкуудад үйлчилгээний хөлс нэг хувь тус тус ногдож, үлдэх гурван хувь нь МИК-ын орлого болж үлдэж байна. Гэтэл найман хувийн ипотекийн зээлийн нийт багцын 80 орчим хувийг Монголбанкны болон Засгийн газрын эх үүсвэр дангаараа бүрдүүлж байхад арилжааны банкуудад дөнгөж 20 хувийг бүрдүүлж байна. Өөрөөр хэлбэл, МИК нь өөрөөсөө санхүүгийн эх үүсвэрийг гаргадаггүй, зөвхөн санхүүгийн үйлчилгээ үзүүлдэг мөртлөө ипотекийн зээлийн хүүгийн хэмжээг найман хувь дээр тогтоон барьж байгаа нь зохисгүй үзэгдэл юм. Харин иргэдийн ипотекийн зээлийн эргэн төлөлт маш өндөр байдаг. Ашгийн төлөөх МИК нь нийгмийн шинж чанартай Засгийн газрын бодлогыг хэрэгжүүлнэ гэдэг нь ихэд эргэлзээтэй.

Иймд ипотекийн зээлийн хүүг 15-25 хувиар буюу зургаан хувь руу буулгах боломж бий.

Гуравдугаарт, ипотекийн зээлийн дарамтыг багасгах тухай асуудал. Ипотекийн зээлийн дарамтыг багасгах нь зээлийн хүртээмжийг нэмэгдүүлэхэд маш чухал нөлөөтэй. Ипотекийн зээлийн дарамтыг бууруулах, ипотекийн зээлийн хүүгийн хэмжээг бууруулахад орон сууцны нэг м.кв-ийн үнэ чухал нөлөөтэй. Зээлийн дарамтыг буулгахын тулд орон сууцны нэг м.кв талбайн үнэ өртгийг бодитоор тооцоолж гаргах буюу барилгын үйлдвэрлэлийн өртгийн норм нормативыг чанд мөрдөх шаардлагатай. Одоогийн байдлаар ипотекийн орон сууцны барилгын үйлдвэрлэлийн өртөг зардлын удирдлага нь барилгын компаниудын мэдэлд, харин ипотекийн зээлийн санхүүжилтийн эх үүсвэрийн өнөөгийн тогтолцоо, бүтэц зохион байгуулалт буюу санхүүгийн удирдлага нь ашгийн төлөөх МИК-ийн мэдэлд байгаа нь алдаатай бодлогын үр дагавар юм.

Тухайлбал, барилгын стандарт норм нормативын дагуу газар, дэд бүтэц гэх мэт бүхий л зардлуудыг бодитоор тооцсон хоёр орцтой, 12 давхар бүрэн цутгамал орон сууцны нэг м.кв-ийн үнэ 1.6-1.8 сая орчим төгрөгт байхад зах зээл дээр барилгын компаниуд 2.2-2.8 сая төгрөг гэж үнийг хөөрөгдөж байна. Гэтэл иргэдийн маань “хамгийн хүсэмжит”талбайтай нь орон сууц нь 60-80 м.кв байх жишээтэй. Ипотекийн зээлийн орон сууцны барилгын өртөг зардлын хяналт зохицуулалт байхгүйн улмаас үнэ болон чанарын асуудлыг иргэд байнга шүүмжилж байна. Орон сууцны барилгын үйлдвэрлэлийн өртөг зардлын удирдлагыг Барилга, хот байгуулалтын яаманд төвлөрүүлэх нь зүйтэй. Харин орон сууцны ипотекийн зээлийн санхүүгийн удирдлагыг МИК-ээс салгах нь бодлогын хувьд зөв болов уу гэж харж байна.

–Ипотекийн зээлийн хүртээмжийг нэмэгдүүлэхэд зээлийн эх үүсвэрийн хэмжээ  шууд холбоотой.  Ипотекийн зээлд жилдээ 6-8 мянган иргэн хамрагдаж, 300 орчим тэрбум төгрөгийн санхүүжилт зарцуулсан байна. 2019 оноос зээлийн эх үүсвэрийг нэмэгдүүлсэн нь зээл олголт төдий хэрээр нэмэгдсэн байх гэж харж байна?

-Засгийн газар зээлийн эх үүсвэрийн хэмжээг нэмэгдүүлсэн хэдий ч энэ мөнгө нь зорилтот бүлэгтээ хүрч чадаж байгаа юу гэдгийг тодруулах шаардлагатай.

-Яагаад?

-2018 оны арванхоёрдугаар сард Засгийн газраас баталсан орон сууцны хөнгөлөлттэй зээлийн санхүүжилтийн шинэ журам нь арилжааны банкуудыг түлхүү дэмжсэн. Өөрөөр хэлбэл, яндангаа устгаж, өөрийн өмчлөлийн газраа эрх бүхий байгууллагад шилжүүлж шинэ орон сууцанд шилжин орох эсвэл  гэр хорооллын дахин төлөвлөлтийн төслийн хүрээнд гэр хорооллоос шинэ орон сууцанд орж буй, анх удаа шинэ орон сууц худалдан авч буй залуу гэр бүл, дулааны алдагдалгүй ногоон амины орон сууц барих гэсэн айл өрх гэж зорилтот бүлгийг нарийвчлан дурдаагүй. Ипотекийн найман хувийн зээлд хамрагдах орон сууцанд тавигдах шаардлагыг тодорхойлохдоо Орон сууц хувьчлах тухай хуулийн 3.1, 3.3-т заасныг баримтлана гэсэн нь орон сууцны ипотекийн зээлийн язгуур зорилтыг бүхэлд нь үгүйсгэсэн гэж хэлж болно. Уг журамд дурдагдсан бас нэг зүйл нь орон сууцны хөнгөлөлттэй зээлийг авахын тулд үл хөдлөх хөрөнгөтэй байхыг журамласан. Гэтэл гэр хорооллын дахин төлөвлөлтийн төсөлд хамрагдах гэж байгаа иргэдэд хашаанаас өөр үл хөдлөх хөрөнгө байхгүй нь тодорхой. Тиймээс энэ журам банкуудын эрх ашигт нийцсэн байна. Энэ журмыг дахин хянаж сайжруулах шаардлагатай.

– Та яриандаа МИК-ийг хэдэнтээ онцолж дурдлаа. МИК нь ипотекийн хөнгөлөлттэй хүүтэй олгогдсон зээлийг арилжааны банкуудаас худалдан авч улмаар үнэт цаасжуулдаг байгууллага. Өмнө олгосон ипотекийн зээлүүдийг багцлан үнэт цаас болгож дахин эргэлтэд оруулж, мөнгө босгоход МИК гол үүргийг гүйцэтгэж байгаа. МИК-ийг ашгийн төлөө байгууллага гэж таны хэлсэнтэй би санал нийлэхгүй байна л даа? 

-Улсын төсвөөс хуваарилж байгаа ипотекийн зээлийн эх үүсвэрийг МИК-ээр дамжуулж байгаа нь ипотекийн зээл нь очих ёстой жинхэнэ эзэддээ хүрч чадахгүй, ипотекийн зээлийн хүү нь найман хувь дээр гацчаад байна. МИК гэдэг санхүүгийн компанийг арилжааны банкууд үүсгэн байгуулсан байдаг. Тиймээс МИК нь нийгмийн шинж чанартай Засгийн газрын бодлогыг хэрэгжүүлэхгүй гэдэг нь ойлгомжтой. Хувийн байгууллага ашгийн төлөө л зүтгэнэ.

–Тэгвэл МИК-ийн үүргийг Төрийн орон сууцны корпораци ТОСК гүйцэтгэх боломжтой гэсэн үг үү?

-Уг нь бол тийм. Харамсалтай нь Төрийн орон сууцны корпораци нь МИК шиг ажиллаж чадаагүй. Энэ байгууллага хууль бус үйл ажиллагаа явуулж санхүүгийн хувьд маш их доройтсон. Харин Нийслэлийн орон сууцны корпораци ХК энэхүү орон зайг дүүргэхийн төлөө ажиллаж байгаа гэж ойлгож байна. Тус корпорацийн өмнө нийслэлийн гэр хорооллыг хөгжүүлэх өргөн боломж нээгдэж байна.