П.Одгэрэл: Үл хөдлөх хөрөнгө, төслийн борлуулалтыг онолоор бус туршлагаар хийдэг | News.MN

П.Одгэрэл: Үл хөдлөх хөрөнгө, төслийн борлуулалтыг онолоор бус туршлагаар хийдэг

Хуучирсан мэдээ: 2019.10.11-нд нийтлэгдсэн

П.Одгэрэл: Үл хөдлөх хөрөнгө, төслийн борлуулалтыг онолоор бус туршлагаар хийдэг

П.Одгэрэл: Үл хөдлөх хөрөнгө, төслийн борлуулалтыг онолоор бус туршлагаар хийдэг

Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын салбарт ажилладаг хүн биш учраас энэ ярилцлагыг авахын өмнө нууцхан санаа зовж байснаа нуух юун. Харин салбартаа анхдагч болсон “Мэско Консалтинг” компанийн Захирал П.Одгэрэлтэй хэсэг хором ярилцсаны дараа салбарын талаар тодорхой ойлголт, мэдээлэлтэй болж авлаа. Тэрбээр тун удахгүй ҮХХ-ийн борлуулалт тэр дундаа төслийн борлуулалтын талаар маш чухал сургалтыг зохион байгуулах гэж буйгаа дуулгасан юм. Бүтэн нэг өдрийн турш үргэлжлэх сургалтаар салбарынхаа мэргэжилтнүүдийг чадваржуулах гэж байгаагаас гадна хог хаягдлаас татгалзсан, нийгмийн хариуцлагыг хэрэгжүүлсэн байдлаар төлөвлөж байгаагаараа зохион байгуулалтын хувьд шинэлэг, содон санагдав. Ингээд түүний ярианд анхаарлаа хандуулъя.

Мэско Консалтингаас зохион байгуулж буй үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын салбарын мэргэжилтнүүдэд зориулсан цогц сургалтыг зохион байгуулах болсон тухай яриагаа эхлэх үү?

-Зуучлалын компаниуд олон байгаа боловч төслийн борлуулалт буюу хотхон, хороолол, цогцолбороор нь онцгой эрхийн гэрээ хийж, борлуулалт хийсэн туршлагатай зуучлалын компани маш ховор байдаг. Манай компанийн нэр буюу “Мэско”-г хүмүүс сайн мэдэхгүй юм шиг хэрнээ өнгөрсөн хугацаанд манай хариуцан ажилласан төслүүдийг маш сайн мэддэг. Жишээлбэл, “Хан-Уул Тауэр, “Дөрвөн улирал” хотхон, “Сэлбэ” хотхон, “Морьтон Цогцолбор” “ Emerald Residence” гэх мэт. Учир нь бид тухайн төслийнхөө маркетинг, идэвхжүүлэлтийг л хийж ирсэн байдаг ба компаниа сурталчлах ажлыг хийж байсангүй. Төслийн борлуулалтыг амжилттай хийж ирсэн бидний туршлага ам дамжин, ажлын санал маш их ирдэг боловч хүн хүч хүрэлцэхгүй, өмнөх төслийн хугацаа дуусаагүйгээс ихэвчлэн татгалзах шаардлагатай болдог. Сүүлийн нэг жилийн хугацаанд 20 орчим барилгын компанийн саналаас татгалзсан. Хариуд нь тэр компаниуд биднийг “Сайн зуучлагчтай холбож өгөөч” гэдэг боловч төслийн борлуулалтын туршлагатай компани Монголд маш цөөн байна.

Тиймээс манай компанийн зүгээс ямар нэгэн хязгаарлалт хийлгүйгээр өөрсдийн  туршлагыг харамгүйгээр хуваалцаж салбарынхаа хөгжилд хувь нэмэр оруулахыг хүсэж  байна. Сургалтаар соргог байж чадсан хүмүүс бидний туршлагыг сайн судалж чадвал орлогоо хангалттай нэмнэ. Мэргэжилтнүүд маань төслийн хэмжээнд хэрхэн ажиллах тухай цогц мэдлэгтэй болж, түвшин нь нэг шатаар ахина гэдэгт бид итгэлтэй байгаа.

Сургалтын уриа үг анхаарал татлаа. Ямар учиртайг тайлбарлаж өгөөч?

-Бид “Таслалаа нэмье” уриан дор сургалтаа явуулах болно. Энэ нь хувийн орлогын амжилтаа ахиулахыг билэгшээж байгаа санаа юм. Олон оронтой тоог гурван тэмдэгтээр хуваахдаа таслалыг ашигладаг. Таслал нэмэгдэхийн хэрээр тооны орон нэмэгдэнэ гэсэн утгатай.

Сургалтаа “Хөгжлийн хөтөлбөр” гэж тодотгосны учир юу вэ. Ямар онцлогтой, шинэлэг сургалт болох бол?

-Энэ удаагийн сургалт хоёр онцлогтой. Нэгдүгээрт, үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын салбар өөрөө шинэ салбар учраас үүнийгээ дагаад үл хөдлөх хөрөнгийн албан ёсны сургалтын хөтөлбөр байхгүй гэж хэлж болно. Тиймээс ч энэ удаагийн сургалтыг хүсч хүлээж байгаа мэргэжилтнүүд олон бий. Хоёрдугаарт, үл хөдлөх хөрөнгийн “Төслийн борлуулалт” гэж нэрлээд буй нь зах зээл дээр шинээр бий болж, анхалж хүмүүсийн гарт очих 100-1000 айлын цогцолборуудыг борлуулах ур чадвар олгогдох гэж буй нь онцлог. Ер нь бол хүмүүс зуучлалын компани гэхээр хувь хүмүүсийн байрыг түрээсэлж, зарах үйлчилгээ илүү их хийгддэг учраас хоёр дахь зах зээлийн зуулчлалыг илүү их хийдэг гэж ойлгодог. Хоёр дахь зах зээл гэдэг нь зах зээл дээр ашиглалтанд ороод хоёр, гурав дахь удаагаа дамжин зарагдаж буй барилга, орон сууцыг хэлж байгаа юм.

Сургалтад оролцогчдын тоо хязгаартай юу?

-Сургалтанд бүх л зуучлалын байгууллагын агентууд оролцох боломжой. Мөн барилгын компанийн борлуулалтын албаны мэргэжилтнүүд оролцох боломжтой. Бидний зүгээс оролцогчдын тоог 150 гэж хязгаарласан байгаа, ингэснээр оролцогч нэг бүрт хүрч ажиллах боломж бидэнд бүрдэнэ. Сургалтын турш оролцогч нартай шууд тулж ажиллах туслах трэйнерүүд мөн бэлтгэгдэж байна, ингэснээр бодит ур чадвар эзэмшүүлэх боломжоор оролцогч нэг бүрийг бүрэн хангах юм.

Сургалтын төлбөрийн хувьд эртэч шувуухайнууд буюу аравдугаар сарын 11-нээс өмнө бүртгүүлбэл 450 мянган төгрөгийн төлбөртэй. Хэрвээ аравдугаар сарын 20-ны дотор бүртгүүлбэл 550 мянган төгрөг болж байгаа. Энэ төлбөр нь сургалт зохион байгуулах газрын бүтэн өдрийн түрээс, хүргэлтийн унаа, бүх хоол унд, тараах материал гээд зардалдаа бүрэн шингэж байгаа юм. Өөрөөр хэлбэл таны төлбөрийг танд бүрэн зарцуулна гэсэн үг юм.

-Сургалтаа байгаль орчинд ээлтэйгээр зохион байгуулахын зэрэгцээ байнгын асаргаатай хүүхэдтэй эцэг эхүүдийн үйл ажиллагааг дэмжиж хамтран ажиллаж байгаа гэсэн үү?

– Энэ сургалтаараа хэвлэмэл цааснаас татгалзаж, флашаар дамжуулж гэрээний драфт, бусад тараах материалаа өгч байгаа. Мөн нэг удаагийн усны сав маш их хаягдал болдог тул хүн тус бүрт халуун барьдаг аяга бэлэглэнэ. Бас сургалтанд оролцогчдодоо өгөх гарын бэлэг болох малгаатай цамц, цүнх зэргийг байнгын асаргаатай хүүхдүүдийн ээж аав нарын нэгдсэн Ээлтэй Монгол ТББ-д захиалан хийлгүүлж байна.

Монголын үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын салбар харьцангуй шинэ салбар гэдгийг хэллээ. Одоогоор Монголд хэчнээн компани идэвхтэй үйл ажиллагаа явуулж байна вэ?

-Монголд одоогоор үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын салбарт 5000 гаруй зуучлалын компани бүртгэлтэй байгаа. Тэр дундаас идэвхтэй үйл ажиллагаа явуулдаг 170 орчим байгууллага байна. Тэгэхээр нийт бүртгэлтэй компанийн 10 хүрэхгүй хувь нь идэвхтэй үйл ажиллагаа явуулж байна гэсэн үг. Нийт 170 орчим байгууллагын цаана 1000 орчим агент, хувь хүмүүс бий.

Үл хөдлөх хөрөнгө дотроо орон сууц, ажлын байр, оффис, амины орон сууц, газар, зуслан, хашаа байшин, үйлдвэрийн зориулалттай газар, ферм гээд олон төрөл байдаг. Тэр дундаа санхүүгийн асуудал шийдэгдэж чадсанаараа найман хувийн зээлд хамрагдах магадлалтай дундаж стандартын орон сууцнууд илүү эргэлттэй байх жишээтэй. Мөн нөхцөлөө сайжруулж буй эрэлт буюу өмнө нь хоёр, гурван өрөө байртай байсан хүмүүс байраа томруулж байгаа эрэлт их гардаг. Монголд аж ахуйн нэгж байгууллагын тоо их олон байдагтай холбоотойгоор ажлын байрны түрээсийн эрэлт хэрэгцээ бас өндөр байдаг. Сүүлийн жилүүдэд утаатай холбоотойгоор хотын зах руу амины орон сууц сонирхох иргэд олон болсон.

Ярилцлагын эхэнд зуучлалын компаниуд олон байгаа боловч туршлагатай компани ховор байдаг талаар ярьсан. Ер нь энэ салбарт боловсон хүчин хэр хангалттай бэлтгэгдэж байна вэ?

-Боловсон хүчний хувьд олон хүн үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын салбарт “Борлуулалт хийнэ” гэж сонирхон орж байгаа. Тэгэхээр миний хувьд энэ салбарт хангалттай боловсон хүчин байгаа гэж бодож байна. Харин чадвартай боловсон хүчин хэд байгаа вэ гэдэг үнэхээр эргэлзээтэй. Бидний зүгээс боловсон хүчнээ чадавхжуулахын тулд энэ удаагийн сургалтаа “Үл хөдлөх хөрөнгийн салбар дахь мэргэжилтнүүдийн хөгжлийн хөтөлбөр” гэж нэрлэсэн. Хөгжлийн хөтөлбөр гэдэг нь зуулчлалын салбарын боловсон хүчний чадварыг сайжруулах тал дээр анхаарлаа хандуулж байгаа явдал юм. Хааяа олон улсын байгууллагаас сертификаттай сургалтуудыг зохион байгуулж, тэнд хүмүүс сонирхон суудаг. Тэр сургалтад цэвэр сертификат авахын тулд суудаг ч яг Монголын хөрсөнд буусан туршлага бага ярьдаг. Манай сургалтын хувьд сертификат гардуулахаасаа илүүтэй компанийнхаа 10 гаруй жилийн бодит туршлагаас харамгүй хуваалцах болно. Үл хөдлөх хөрөнгийн төслийн борлуулалтыг онолоор бус туршлагаар бий болгодог. Тийм учраас компаниа байгуулсан эхний таван жил зөвхөн борлуулалт гэж юу вэ гэдгийг, мөн үл хөдлөх хөрөнгийн салбараа таньж явсан үе байжээ. Харин сүүлийн таван жилд энэ салбарыг илүү ойлгож, мэдэрч, утга учиртай ажиллаж эхэлсэн байдаг.

Үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт зуучлагчаар ажиллаж буй компаниудад ямар хүндрэл бэрхшээл тулгардаг вэ?

-Бэрхшээл дурдвал олон бий. Яагаад гэхээр харьцангуй шинэ салбар учраас хууль эрх зүйн зохицуулалт байдаггүй. Биднийг “Ченж”, “наймаачин ” гэх мэтээр янз бүрээр хэлдэг. Гэтэл үнэндээ бид мэргэжлийн үйлчилгээ үзүүлж, судалгаа, төлөвлөгөө боловсруулж зах зээлийн үнээр нь зарж, тухайн үйлчилгээндээ тохирсон үнэ хөлсийг авдаг. Хууль эрх зүйн зохицуулалт муу, лицензжүүлэх асуудал байдаггүйгээс болоод би гэхэд 10 хүн цалинжуулж, нийгмийн даатгал төлж, оффисын менежменттэйгээр ажилчдаа сургаад явж байна. Гэтэл нэг оюутан үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ авч, фэйсбүүкт ганцхан пэйж нээгээд зуучлагч нэрээр ёс зүйгүй үйлдэл гарган айлуудаас хулгай хийх, түрээсийн байрыг нь зарах тохиолдол бий. Ийм хууль бус үйл ажиллагаа явуулснаар эргээд мэргэжлийн түвшинд ажиллаж буй бидний нэр хүнд унах асуудал гардаг.

Мөн монголчуудад зуучлалын үйлчилгээний төлбөр төлдөг дадал зуршил байдаггүй. Гэтэл бүхий л төрлийн үйлчилгээнд дундын зуучлалын төлбөр орсон байдаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжлийн компаниуд 2002 оноос хойш анх ажиллаж эхэлсэн бөгөөд заримдаа зуучлалынхаа мөнгийг авч чадахгүй санхүүгийн бэрхшээлд орно. Барилгын компаниуд төслийн нэгжийн зардлыг анхнаасаа төсөвтөө тусгадаггүйгээс төслийн борлуулалт, маркетингийн үйлчилгээний судалгааны төлбөргүйгээс маш бага мөнгөөр энэ ажлыг хийх гэж зүтгэдэг. Бид өөсрдийн үйл ажиллагааг таниулж, хамтран ажиллах шаардлагатай байдаг учраас тэр бага төлбөрт нь тааруулж ажиллахад бэрхшээл тулгардаг.

Мэско Косалтинг компаниа товчхон танилцуулбал?

-Манай компани анх 2009 онд байгуулагдсан. Үйл ажиллагааны чиглэл нь хувь хүмүүсийн байрыг зарах, түрээслэхээс эхэлж байлаа. Харин дөрвөн жилийн дараа бид барилгын компаниудтай ажиллаж эхэлсэн. Бид өнгөрсөн хугацаанд нийт 13 төсөл дээр онцгой эрхийн гэрээтэй ажилласан байдаг. Энэ дунд амжилттай төсөл ч байгаа. Амжилтгүй, эдийн засаг хүнд үед гэрээгээ цуцалсан төслүүд ч бий. Компанийн хувьд үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалт, зөвлөх үйлчилгээ,  ашиглалт үйлчилгээ гэх мэт чиглэлээр үйл ажиллагаа явуулдаг. Мөн барилгын компаниудад зөвлөх үйлчилгээг өгч байсан туршлагатай бөгөөд гадаадад байгаа монголчуудад хүрэх үүднээс тойрон аялал хийж, орон сууцжуулах судалгаа хийж, “Сэлбэ” хотхоныг борлуулж байсан туршлагатай. Манай компанийн хувьд Үл Хөдлөх Хөрөнгө Зуучлагчдын Нэгдсэн Холбоог 2013 онд хамтран үүсгэн байгуулж, анхны сургалтыг хариуцан зохион байгуулж байлаа. Миний хувьд гурван жил орчим холбоондоо гүйцэтгэх захирлаар давхар ажиллаж, анхан, дунд, ахисан шатны сургалтуудыг зохион байгуулж байсан туршлагатай.

Гэрэл зургийг Н.БАТМӨНХ

0 сэтгэгдэл

News.mn сайтад сэтгэгдэл оруулахад анхаарах зүйлс

NewsMN Гар утасны хувилбар Татах
NEWS.mn

Мэдээллийн эх сурвалж