– Эрэлт ба нийлүүлэлт –

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл хурдтай өсөж, шинэ бүтээн байгуулалт шил шилээ даран сүндэрлэх болсон өнөө үед оффис, орон сууцны олон төрлийн барилгууд өмчлөх эзнээ хүлээн, тав тух, тансаг орчноороо өрсөлдөж байна. Үүний нэг томоохон жишээ бол Улаанбаатар хотод 2017 оны байдлаар 18.7 мянган айл шинэ орон сууцанд орсон тухай судалгаанд дурджээ. Энэ нь сүүлийн 10 жилд тав дахин өссөн тоон үзүүлэлт юм.

Манай улсад орон сууцны зах зээлийн эрэлт өндөр, нийлүүлэлт нь ханасан ч энэ хоёр шугам огтлолцож чадалгүй параллелиар өсөн нэмэгдсээр байна. Энгийнээр хэлэхэд орон сууц худалдан авах хүсэлтэй хүн маш олон байхад нөгөө талд нь түүнийг бүрэн хангах хэмжээний шинэ орон сууц баригдаж, ашиглалтад орсоор байгаа юм. Харин дунджаар 100 орчим сая төгрөгийн өртөг бүхий орон сууцыг хэрхэн худалдан авах вэ гэдэг асуулт олон айл өрхийн шийдэхэд хүндрэлтэй асуудал хэвээр байсаар байна.

Учир нь улсын хэмжээнд иргэдийн дундаж цалин нэг сая төгрөг дөнгөж даваад буй энэ үед ийм хэмжээний мөнгө бэлэн тоолоод байр, орон сууц худалдан авах боломжтой айл өрх тийм ч элбэг биш. Тиймдээ ч, зах зээлд санал болгож буй олон төрлийн зээлээс сонголтоо хийж, аль болох ирээдүйдээ ашигтай хөрөнгө оруулалт хийхийг эрмэлздэг. Шинэ байр, орон сууц худалдан авна гэдэг бол хүний амьдралын цөөн хэдэн чухал шийдвэрүүдийн нэг. Томоохон хөрөнгө оруулалт. Харин хүслийнхээ эрхээр шууд худалдан авахад санхүүгийн боломжиндоо захирагдах, түрийвчиндээ хязгаарлагдах нь бий. Үүнийг шийдэх боломж, гарц нь аливаа төрлийн зээл болж байгаа юм. Зөв өнцгөөс нь харж, ухаалгаар зарцуулж чадвал зээл авах нь таны тав тухтай амьдралын эхлэл болж, орон сууцаа томруулах, амьдрах орчноо сайжруулахад тань туслах, гэр бүл төлөвлөлтийн тань чухал шийдэл билээ.

Иймд орон сууцны зээл авах санхүүгийн боломж сэдвийн дор ипотекийн болон арилжааны банкуудын санал болгож буй орон сууцны зээл, мөн барилгын компаниудын зүгээс санал болгодог хувь лизингийн тухай танилцуулахаар бэлтгэлээ.

– Ипотекийн зээл –

Ипотекийн зээл гэдэг нь үл хөдлөх хөрөнгөөр барьцаалан зээл олгох гэсэн үг юм. Нэг ёсондоо таны худалдан авах гэж буй орон сууцыг барьцаалан танд зээл олгоно.

Манай улсын хувьд өнгөрсөн хугацаанд ипотекийн зээл олгох үйл явц эрчимтэй нэмэгдэж байгаа хэдий ч эрэлтээ давах хэмжээнд хүрэхгүй байгаа юм. Он гарснаас хойш эхний найман сарын байдлаар нийт 4000 зээлдэгчид 283 тэрбум төгрөгийн санхүүжилт олгосон тоон мэдээ байна. Цаашид он дуустал сар бүр 38 орчим тэрбум төгрөгийг энэ төрлийн зээлийн санхүүжилтэд олгохоор төлөвлөжээ. Харин энэ тоо жилд дунджаар шинээр орон сууцанд орж буй нийт айл өрхийн дөнгөж 20 гаруй хувьтай тэнцэх юм. Үлдсэн 80 орчим хувь нь ипотекийн зээлээс бусад төрлийн санхүүжилтийн эх үүсвэрээр орон сууцтай болсон байна.

– Арилжааны банкуудын санал болгож буй орон сууцны зээл –

Орон сууцны зээл гэдэг үгийг зөвхөн ипотекийн зээлээр төсөөлдөг цаг нэгэнт өнгөрчээ. Энгийн болон тансаг зэрэглэлийн орон сууц худалдан авах, хувийн хаус, хашаа байшин худалдан авах, барих зэрэг олон төрлийн зээлийг арилжааны банкууд санал болгож байна. Түүгээр ч зогсохгүй хэрэв та өөрийн байр, орон сууцандаа засвар хийхээр төлөвлөж буй бол үүнд зориулсан зээлийг ч бас санал болгодог болжээ.

Харин бидэнд гагцхүү ямар төрлийн зээлийг хэрхэн өөрийн санхүүгийн хэрэглээндээ тохируулж, зөв сонголт хийх вэ гэдэг асуулт л үлдлээ. Хамтдаа судалж үзье.

Хамгийн эхлээд урьдчилгаа төлбөр. Энэ нь таныг санхүүгийн эрсдэлээс хамгаалахын зэрэгцээ төлөх хүүгийн төлбөрийг мөн таны нөхцөлд тохируулан багасгаж байгаа юм. Өнөөдрийн байдлаар ихэнх банкууд урьдчилгаа төлбөрт худалдан авах гэж буй орон сууцны тань нийт үнийн дүнгийн 20-30 хувийг хамгийн багадаа шаарддаг. Дээр дурдсан олон төрлийн зээлийн урьдчилгааг ХААН Банк хамгийн бага буюу 20 хувиар тогтоожээ. Мэдээж үүнээс гадна зээлийн хүү, дээд хэмжээ зэргийг сайтар анхаарах хэрэгтэй. Энд нэг зүйлийг тодруулахад, арилжааны банкууд зөвхөн өөрийн санхүүжилтээр баригдсан барилгадаа зээл олгодог гэдэг нь өрөөсгөл ойлголт бөгөөд хүссэн байрнаасаа сонголтоо хийж, зээлийн хүсэлт гаргах боломжтой юм билээ.

Дараагийн нэг гол хүчин зүйл нь зээлийн хугацаа. Орон сууцны зээл ихэвчлэн 10-20 жилийн хугацаатай олгогддог. Энэ нь авсан зээлээ эргүүлэн төлөх хугацаа гэсэн үг. Хэдийгээр урт хугацаатай зээл авах нь сар бүр бага дүнгээр эргэн төлөх давуу талтай ч, нийт хүүнд их хэмжээний мөнгө төлөх магадлалтай. Өөрийн орлого, зарлагаа зөв тооцоолж, богино хугацаанд зээлээ төлж дуусгах нь таны хүүнд төлөх төлбөрийг багасгаж байдаг. Иймд заавал урьдчилан баталсан хуваарийг хүлээлгүй, нэмэлт орлого олсон үедээ эргэн төлөлтөө хийж байх нь ашигтай. Үүнтэй зэрэгцээд урт хугацаатай зээл авах нь, жил ирэх тусам нэмэгдэж байдаг цалин, орлогын түвшинтэй уялдаж, удаан хугацаанд бага багаар эргүүлэн төлөх нь танд ашигтай гэх ойлголт ч бий. Ер нь өөрийн орлого, хэрэглээгээ зөв зохицуулж чадсан тохиолдолд зээл авч, тав тухтай амьдралын баталгаагаа хангах нь ухаалаг хөрөнгө оруулалт болж чадна.

– Барилгын компаниудын санал болгож буй хувь лизинг –

Хэрэв та бизнесийн болон санхүүгийн нэмэлт орлоготой бол барилгын компаниудын зүгээс санал болгодог хувь лизингээр байр, орон сууц худалдан авах боломжтой. Гэвч энэ төрлийн зээл нь сар бүр өндөр дүнгээр эргэн төлөх болдог тул санхүүгийн хувьд дарамт болох нь бий. Мөн урьдчилгаа төлбөр 30-50 хувийг шаардах нь ихэнх айл өрхөд хүндрэлтэй байдаг. Гэхдээ мэдээж та өөрийн санхүүгийн орлого, зарлагаа эртнээс тооцоолж, аливаа эрсдэлээс урьдчилан сэргийлж чадвал энэ төрлийн зээл ухаалаг хөрөнгө оруулалт болох нь дамжиггүй.