МҮХАҮТ-ын Хяналтын зөвлөлийн гишүүн, БЗД-ийн ИТХ-ын Төлөөлөгч Г.Хонгортой найман хувийн орон сууцны зээлийн талаар  ярилцлаа.

-Ипотекийн зээлийн хүүг 8 хувиас бууруулах бодит боломж байгаа талаар та ярьж байсан.  БХБЯ-ны зүгээс  "Ипотекийн зээлийн хүүг бууруулахыг ОУВС-гаас хориглосон" гэдэг тайлбарыг өгсөн. Санхүүч хүний хувьд зээлийн хүүг бууруулах ямар гарц гаргалаа  байна вэ?

-Өнөөдөр нийгэмд орон сууцны ипотекийн зээл маш өндөр хүлээлттэй байдаг асуудлын нэг. Гэр хорооллын олон мянган айлын янданг цөөрүүлж, иргэдийг тохилог орон сууцанд шилжүүлэх нь нэг талаас төрийн бодлого, нөгөө талаас нийгмийн зайлшгүй эрэлт хэрэгцээ. Ипотекийн хөнгөлөлттэй зээлийн зорилго бол агаарын бохирдлыг бууруулах, гэр хорооллын дахин төлөвлөлтийн төслийг хэрэгжүүлж иргэдийг орон сууцжуулах, ипотекийн зээлийн санхүүжилтэнд иргэний хуримтлал буюу тэтгэврийн нэрийн дансыг холбох. Үүнийг хэрэгжүүлэхийн тулд нэн түрүүнд ипотекийн зээлийн  хүүг буулгах шаардлагатай. Манайд өнөөдөр ипотекийн зээлийн хүү найман хувь байгаа нь дэлхийн бусад улсуудтай харьцуулахад гурав дахин өндөр байна. Тухайлбал, ипотекийн зээлийн жилийн хүү нь Сингапурт 2.6 хувь, Японд  3 хувь, Солонгост 2.25-3.15 хувь, Туркт 3.5,  Канадад 2.98-3.75,  Германд 1.15-2.31 хувьтай байхад манайд найман хувьтай  байгаа нь дэлхийд байхгүй өндөр хүү. Ипотекийн зээлийн хүүг болон урьдчилгаа төлбөрийг бууруулах хэд хэдэн гарц бий. Нэгдүгээрт, ажил хийж байгаа Монгол Улсын иргэн бүр өнөөдөр ирээдүйн тэтгэврийн нэрийн дансандаа сар бүр цалингаасаа мөнгө төлдөг. Энэ дансанд хуримтлуулсан мөнгөнийхөө үр шимийг тухайн даатгуулагч тэтгэвэрт гарсан хойноо л хүртэх эрх нь нээгдэнэ, мэдээж хэрэг энэ хүртлээ насалж чадвал шүү дээ.

Эхний алхам болгож ипотекийн зээлийн зорилтот бүлгийн зээлдэгч нарын тэтгэврийн нэрийн дансыг нь мөнгөжүүлэх замаар ипотекийн зээлийн урьдчилгаа төлбөрт тооцуулдаг болгох боломж байгаа. Хоёрдугаарт, Хувь хүний орлогын албан татварын тухай хуульд нэмэлт өөрчлөлт оруулж орон сууцны ипотекийн зээлийн урьдчилгаанд хуримтлал үүсгэдэг, ингэсэн тохиолдолд татварын хөнгөлөлт чөлөөлөлт буцаалтыг олгодог ээлтэй татварын тогтолцоог бүрдүүлж дэмжих ёстой. Хэдий хэр хэмжээний хуримтлал бий болно, төдий чинээ  тухайн иргэнд ипотекийн зээл авахад нь татварын хөнгөлөлт үзүүлдэг болгох хууль эрх зүйн орчныг нь одооноос эхэлж бүрдүүлбэл залуучууд сарын задгай хэрэглээгээ хумьж орон сууц худалдан авах ирээдүйн хуримтлалдаа хөрөнгө оруулалт хийх сонирхол, тэмүүлэл, зорилго  нь нэмэгдэнэ. Нөгөө талаас санхүүгийн хөшүүрэг болно. Гуравдугаарт, санхүүгийн болон барилгын үйлдвэрлэлийн өртөг зардлын нэгдмэл удирдлагыг ипотекийн зээлийн тогтолцоонд хэрэгжүүлэх нь зээлийн хүүг бууруулахад жинтэй хувь нэмэр оруулна.

-Ипотекийн зээлийн хүүг хэдэн хувь руу буулгах боломжтой юм бэ?

-Миний тооцоолж байгаагаар эхний удаад  ипотекийн зээлийн хүүг зургаан хувь руу буулгах бүрэн боломж бий. Олон улсын санхүүгийн байгууллагууд болох Дэлхийн банк, ОУВС  манай улсын санхүүгийн салбарыг сайжруулахад зөвлөмж боловсруулж өгдөг болохоос биш  шаардлага эсвэл хориг тавьдаггүй. Тэдний өгсөн зөвлөмжөөс хэрэгтэйг нь авч хэрэгжүүлэх эрх уг нь бодлого шийдвэр гаргагчдад нээлттэй. Засгийн газар  ипотекийн зээлийн жилийн хүүг  хэд байлгах  вэ гэдэгт  МИК, Монголбанкны царайг харахгүйгээр хамгийн бага хүүг тогтоох боломжтой. Дараагийн нэг зайлшгүй тооцох асуудал бол орон сууцны нэг мкв-ийн үнэ манайд харьцангуй өндөр байгаа. Мкв-ийн үнэ хэдий чинээ бодит байна, төдий чинээ иргэнд очих зээлийн хүүгийн дарамт багасна. Орон сууцны барилгын өртгийн удирдлагыг Барилга хот байгуулалтын яам гардан хэрэгжүүлэх ёстой. Орон сууцны барилга угсралтын үндсэн материал, газар, дагалдах зардлууд, цалин хөлс, энэ бүгдийг тоймлон тооцоход бүрэн цутгамал орон сууцны нэг мкв-ийн үнэ 1 сая 560 мянга орчим  болж байна. Найман хувийн зээлд хамрагдах хүсэлтэй иргэдийн дийлэнх нь 60 мкв талбайтай хоёр өрөө  байр сонирхдог.

Гэтэл зах зээлд ашиглалтад орж бэлэн болсон орон сууцуудыг  худалдан авахгүй байгаа шалтгаан нь иргэдийн хүсэмжит орон сууц биш байгаагийнх. Хоёдугаарт, чанарын шаардлага хангаагүйтэй холбоотой. Банкны зээлээр баригдсан  борлогдоогүй орон сууцуудыг арилжааны банкууд зээл хүсэгчдэд  шахаад байдаг нь тухайн барилгын компанид олгосон зээлээ л буцааж авах гэсэн зорилго нь нийгэмд нэгэнт ил болсон.

-Ипотекийн зээлийн хүртээмж зээлийн эх үүсвэртэй  шууд холбоотой.  Ипотекийн зээлд жилдээ 6-8 мянган иргэн хамрагдаж, 300 орчим тэрбум төгрөгийн санхүүжилт зарцуулсан байдаг. Харин энэ жилээс зээлийн эх үүсвэрийг нэмэгдүүлсэн нь зээл олголт төдий хэрээр нэмэгдэх байх гэж харж байна?

-Засгийн газар зээлийн эх үүсвэрийн хэмжээг  нэг дахин нэмэгдүүлсэн гэж байгаа ч энэ мөнгө хэнд очих, хүрэх ёстой зорилтот бүлэгтээ хүрч чадах уу гэдэг нь асуултын тэмдэг дагуулж байгаа юм. Гэр хорооллын хашаагаа орон сууц болгохыг хүссэн иргэнд очих гэдэг нь тун эргэлзээтэй.

-Яагаад?

– Өнгөрсөн оны арванхоёрдугаар сард Засгийн газраас баталсан орон сууцны хөнгөлөлттэй зээлийн санхүүжилтийн шинэ журамтай танилцахад яндангаа устгаж, өөрийн өмчлөлийн газраа эрх бүхий байгууллагад шилжүүлж шинэ орон сууцанд шилжин орох эсвэл  гэр хорооллын дахин төлөвлөлтийн төслийн хүрээнд гэр хорооллоос шинэ орон сууцанд орж буй, анх удаа шинэ орон сууц худалдан авч буй залуу гэр бүл, дулааны алдагдалгүй ногоон амины орон сууц гэж маш нарийвчилан зааж зөвхөн шинэ орон сууц авахад л зорилтот бүлгийн зээлдэгчид хөнгөлөлттэй зээлийг олгох зэрэг Дэлхийн банк, ОУВС-ийн чухал зөвлөмжүүдийг орхигдуулсан нь зөвхөн арилжааны банкуудыг дэмжсэн журам гарсан байна лээ. Хөнгөлөлттэй зээлд хамрагдах орон сууцанд тавигдах шаардлагыг тодорхойлохдоо уг нь зөвхөн шинэ орон сууцанд гэж заах ёстой байтал Орон сууц хувьчлах тухай хуулийн 3.1, 3.3-т заасан тодорхойлолтод нийцсэн байх гэж заасан. Гэтэл энэхүү тодорхойлолт нь ердөө л  сууц гэдэг нь  нийтийн орон сууц дахь нэг ба түүнээс дээш өрөөтэй байрыг хэлнэ гэх зэрэг орон сууцны ипотекийн зээлийн язгуур зорилгыг бүхэлд нь гажуудуулсан гэж хэлж болохоор. Энэ журмыг эргэж дахин сайтар анхаарал хандуулахгүй бол татвар төлөгчийн мөнгө буруу сувгаар урсахаар байна. Өөрөөр хэлбэл хуучин орон сууцны худалдааг л өөгшүүлж дэмжсэн бодлого харагдаж байна. Журамд орон сууцны хөнгөлөлттэй зээл гэдэг нь журамд заасан нөхцөл шаардлагыг хангасан үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалсан хөнгөлөлттэй зээл гээд заачихсан байгаа юм. Гэтэл гэр хороололд амьдардаг Дорж, Дондогт хашаанаас өөр үл хөдлөх хөрөнгө байхгүй  нь ойлгомжтой. Хуучин орон сууцнуудыг найман хувийн хөнгөлөлттэй зээлд хамруулах боломжтой байгаа нь банкинд ашигтай. Банкууд орон сууцны ипотекийн зээлийн эрсдэлийг өөрсдөө бүрэн хариуцаж байгаа тул болзошгүй эрсдэлээс сэргийлэх арга хэмжээг өөрсдийн дотоод дүрэм журмын дагуу хэрэгжүүлдэг.

Тэр утгаараа банк барьцаа хөрөнгөгүй иргэн Дорж, Дондогтой зууралдах дургүй, тэднийг эрсдэлтэй зээлдэгч гэж хардаг. Зээл хүссэн иргэн банкинд орлогоо заавал нотолно, батлан даагчтай байх, мөн зөвхөн санал болгосон орон сууцнаас сонголт хийх зэрэг маш хатуу шалгууруудтай тулгардаг.

Ер нь Засгийн газрын эх үүсвэрээр буюу жил бүр улсын төсвөөс олгогдож байгаа ипотекийн зээлийн эх үүсвэрийг Монгол банкаар зуучлуулан Монголын ипотекийн корпорацид дамжуулж олгож байгаа энэхүү схемыг өөрчлөөгүй тохиолдолд ипотекийн зээл нь очих ёстой жинхэнэ эзэддээ хүрч очихгүй, зээлийн 8 хувийн хүү хэзээ ч буурахгүй. Учир нь гэвэл МИК бол ашгийн төлөөх арилжааны байгууллага.  Засгийн газар өөрөө удирдан зохион байгуулах буюу орон сууцны ипотекийн хөнгөлөлттэй зээлийн бодлого, ипотекийн зээлийн санхүүгийн удирдлагаа өөрийн мэдлийн ашгийн төлөө бус бүтэц зохион байгуулалтад төвлөрүүлэх нь хамгийн оновчтой шийдэл гэж үзэж байна.

-Зээлийн харилцааг зохицуулахад ярвигтай. Та яриандаа МИК-ийг хэдэнтээ онцолж дурдлаа. МИК ипотекийн хөнгөлөлттэй хүүтэй зээлийн үйл ажиллагааны хүрээнд олгогдсон зээлийн хөрөнгийг банкуудаас худалдан авч үнэт цаасжуулдаг байгууллага. Маш олон хүний орон сууцны ипотекийн зээл авах гэсэн хэрэгцээг арилжааны банкуудын эх үүсвэрээр хангаж дийлэхгүй нь тодорхой. Харин өмнө олгосон ипотекийн зээлүүдийг багцлан үнэт цаас болгож дахин эргэлтэд оруулаад мөнгө босгоход МИК хамгийн гол үүргийг гүйцэтгэж байгаа. МИК-ийг ашгийн төлөө байгууллага гэж таны хэлсэнтэй би санал нийлэхгүй байна л даа?  

-Орон сууцны ипотекийн зээлийн хүүгийн задаргааг  гурван өөр эх үүсвэрийг төрөл тус бүрээр авч үзье л дээ. Монголбанкны эх үүсвэрээс олгогдож буй ипотекийн зээлийн найман хувийн хүүгийн хувь хэмжээний бүтэц: Монголбанк зээлийн хүүгийн төлбөрт 4 хувь, арилжааны банкууд банкны үйлчилгээ үзүүлсний төлөө 1 хувь, үлдсэн 3 хувийг МИК нь ипотекийн зээлээр баталгаажсан бондын төлбөрт 1.8 хувь болон зээлийн эрсдэлийн санд 1.2 хувь зэргээр хуваарилдаг. Арилжааны банкны эх үүсвэрээс олгогдож байгаа ипотекийн зээлийн хүү сарын 2.2 хувь орчим байгаа. Засгийн газрын эх үүсвэртэй буюу улсын төсвийн санхүүжилттэй орон сууцны хөнгөлөлттэй зээлийн хүүгийн хувь хэмжээг хэдээр тогтоох тухай асуудал нь төрийн бодлого, Засгийн газрын эрх мэдлийн хүрээний асуудал болов уу. Гэтэл Засгийн мөнгийг заавал Монголбанкаар зуучлуулан МИК-ээр дамжуулж байгаа нь зээлийн хүү буурахгүй байх нэг хүчин зүйлс нь болж байна. Өөрөөр хэлбэл, ипотекийн зээлийн эх үүсвэрт Засгийн газраас хуваарилсан төсвийн мөнгө, Монголбанкны олгосон ипотекийн зээлийн эргэн төлөлтөөс бүрдсэн мөнгөтэй нийлээд МИК-д очиж байна гэсэн үг.

Арилжааны банкуудын олгосон ипотекийн зээлийн багцыг МИК худалдан авах замаар  ипотекийн зээлээр баталгаажсан бондыг гаргаж түүнийгээ Монголбанкинд өгч оронд нь зээлийн эх үүсвэрийг татдаг. МИК гэдэг байгууллага бол арилжааны банкуудын дундаасаа төрүүлсэн санхүүгийн компани. “Монголын Ипотекийн Корпораци ОССК” ХХК нь 2006 оны аравдугаар сарын 6-ны өдөр Монголбанк, Анод банк, Голомт банк, Зоос банк, Капитал банк, Капитрон банк, Монгол шуудан банк, Хаан банк, Хас банк, Худалдаа хөгжлийн банк, Улаанбаатар хотын банкны оролцоотойгоор байгуулагдсан. Эндээс харахад ашгийн төлөө байгууллага МИК нь хэзээ ч Засгийн газрын нийгмийн чанартай бодлогыг хэрэгжүүлэхгүй гэдэг нь тодорхой. Хувийн байгууллага ашгаа л илүүд үзнэ.

МИК-ийн хувь эзэмшигч нь Монголбанк, хэдэн арилжааны банкууд. Ашиг сонирхлын зөрчилтэй гэж үзэж байгаа. Иймд цаашид ипотекийн зээлийг Монголбанкнаас  үе шаттайгаар салгаж авах шаардлагатай. Дэлхийн банкнаас ч ийм зөвлөмжийг Засгийн газарт өгсөн байдаг.

–Тэгвэл МИК-ийн үүргийг Төрийн орон сууцны корпораци ТОСК гүйцэтгэх боломжтой гэсэн үг үү?

-Уг нь бол тийм. Харамсалтай нь Төрийн орон сууцны корпораци нь МИК шиг ажиллаж чадаагүй. “Төр муу менежер” гэдгийн бодит жишээ бол ТОСК. Энэ байгууллага хууль бус үйл ажиллагаа явуулж санхүүгийн хувьд хүндрэлтэй байгууллага болж хувирсан. Харин Нийслэлийн орон суууцны корпорацийн хувьд засгийн мөнгийг МИК шиг ажиллаж чадвал маш өргөн боломжууд нийслэлийн гэр хорооллын иргэдэд нээгдэх болно.

-Гэр хорооллын дахин төлөвлөлтийн хүрээнд нийт 24 байршлын 75 хэсэгчилсэн талбайд төсөл хэрэгжүүлж байгаа. Танай дүүргийн хувьд дахин төлөвлөлтийн хүрээнд бүтээн байгуулалт хэр өрнөж байна вэ?

-Алаг цоог хэрэгжиж байна. Дэд бүтцийн болон хөнгөлөлттэй санхүүжилтийн эх үүсвэр дутмаг байдлаас үүдэж ажил  удаашралтай байгаа ч 2019 онд нааштай төлөв байдал харагдаж байна.