Real properties Ulaanbaatar” ХХК Улаанбаатар хотын үл хөдлөх хөрөнгийн есдүгээр сарын судалгааг хийсэн байна. Ингэхдээ хуучин, шинэ орон сууц, оффис, хаусын ханш, үнэд нөлөөлсөн хүчин зүйлийг судалжээ. Судалдгаанаас харахад хуучин орон сууцны үнэ Хан-уул, Чингэлтэй, Сүхбаатар дүүрэгт хамгийн өндөр байгаа бол Сонгинохайрхан дүүрэгт хамгийн хямд байна. Ийнхүү дэлгэрэнгүй судалгааг хүргэж байна.
 

УЛААНБААТАР ХОТЫН ҮХХ-ИЙН ЗАХ ЗЭЭЛИЙН 9 САРЫН СУДАЛГАА

1. ХУУЧИН ОРОН СУУЦНЫ ЗАХ ЗЭЭЛ

1.1 ХУУЧИН ОРОН СУУЦНЫ ХАНШИЙН МЭДЭЭ

УБ хотын хэмжээнд нийт хуучин орон сууцыг дүүргээр ангилж харвал:

Нийт орон сууцны барилгын 51,8%-ийг БГД болон БЗД-ийн орон сууц эзэлж байна. БГД-ийн орон сууцны барилга 32,1% эзэлж байгаа нь тус дүүрэгт хамгийн их орон сууц байдаг нь харагдаж байна. Энэ хэмжээгээрээ энэ тус хоёр дүүргээс хамгийн олон орон сууц арилжаанд ордог нь харагдана. Өөрөөр хэлбэл нийт зарын 52%-нь эдгээр хоёр дүүргээс тавигдсан байгаа нь 9 сарын зараас харагдаж байна.

9 сарын хуучин орон сууцны зарын мэдээллээс харахад 1 өрөө байр нийт зарын 36%, 2 өрөө байр 35%, 3 өрөө байр 22%, 4 болон 5 өрөө байр 6%-ийг эзэлж байна. Харин үнийн хувьд ЧД, ХУД, СБД-т 1-5 өрөө байрууд хамгийн үнэтэй байгаа бол СХД-т хамгийн хямд үнэтэй байна. Хуучин орон сууцны дундаж үнийг өрөөний тоогоор ангилан харвал дараах байдалтай байна.

Хүснэгт 1 Хуучин орон сууцны дундаж үнэ,/2014.09 сар ₮ /

Энэ сарын 1-3 өрөө байрны дундаж үнийг өнгөрсөн 2 сартай харьцуулж үзвэл 3 өрөө байрны үнэ буурсан үзүүлэлттэй байгаа бол 1-2 өрөө байрны үнэ 8-р сард буурч, энэ сард өссөн дүн гарлаа. 4 болон 5 өрөөний түүврийн хэмжээ хангалтгүй тул харьцуулах боломжгүй болно. /Зураг 2/

Зураг 2 1-3 өрөө байрны дундаж үнэ, 2014 оны 7,8,9 сар

Хуучин орон сууцны барилгын хийцийг

1. Бүрэн цутгамал
2. Төмөр бетон карказ
3. Угсармал
4. Тоосгон гэж ерөнхийд нь ангилсан.

Нийт зард тавигдсан орон сууцны барилгын хувьд барилгын хийц, барилгын байршлыг авч үзье.

Байршлыг 2 ангилсан

• Хотын төв
• Хотын төв бус

Хотын төвд Баруун 4 замаас Баянбүрдийн уулзвар Сансарын аюулгүйн тойрог, Зүүн 4 замыг өнгөрөн Нарантуул захын баруун урд уулзвар, Шинэ нарны гүүрний уулзвар баруун 4 зам гэсэн авто замаар зааглаж, тус тойрог дотор орших орон сууцны барилгыг хотын төв гэж үзэн цаашид судалгаанд ашиглана. Үүнийг Дүүрэг, хороогоор тайлбарлавал:

• ЧД-ийн 1-6-р хороо
• СБД-ийн 1-8-р хороо
• БЗД-ийн 1, 3, 6, 15, 25-р хороо тус тус багтана.

Түүврийн хувьд барилгын хийц, байршлыг ерөнхийд нь авч үзвэл:

Хүснэгт 2 Барилгын хийц, байршил, /2014.09/

1.2 ХУУЧИН ОРОН СУУЦНЫ ҮНЭД НӨЛӨӨЛСӨН ХҮЧИН ЗҮЙЛС

Хуучин орон сууцны үнэ чухам юунаас хамаарч, үнэ тогтооход ямар хүчин зүйлс нөлөөлж буйг хэмжин тогтоох боломжтой бөгөөд 9-р сарын байдлаар хуучин орон сууцны үнэд нөлөөлөх дараах хүчин зүйлсийг авч үзлээ. Үүнд: 

1. Барилгын хийц
   • Бүрэн цутгамал
   • Төмөр бетон карказ
   • Тоосго
   • Угсармал гэж ангилсан бөгөөд бүрэн цутгамал болон бусад хийцээс хамаарсан эсэх
2. Байршил
   • Хотын төв 
   • Хотын төвд хамаарахгүй гэж ангилсан бөгөөд үүнээс хамаарсан эсэх
3. Өрөөний хэмжээ 
4. Өрөөний тоо
5. Ашиглалтанд орсон он
6. Барилгын нийт давхар
7. Тухайн байрны давхар
8. Агаарын бохирдол /Агаарын чанарын индекс буюу АЧИ-ийн дундаж/
   • SO2 хүхэрлэг хий
   • NO2 азотын давхар исэл
   • PM2.5 жижиг ширхэглэлт тоосонцор
   • PM10 том ширхэглэлт тоосонцор зэрэг багтах бөгөөд 2014 оны 02 сарын хэмжилтийн үр дүнг суурь болгон авсан.

Эдгээр 8 хүчин зүйлээр шинжилгээ хийж үзэхэд тухайн орон сууцны давхар нөлөөлөхгүй байсан бөгөөд бусад 7 хүчин зүйлээр хуучин орон сууцны үнэ 89.5% тайлбарлагдаж байв. Бусад хүчин зүйл орон сууцны үнэд хэрхэн нөлөөлснийг авч үзье.

• АЧИ буюу тухайн байрны байрлал дахь агаарын чанарын индекс нэмэгдэхэд байрны үнэ буурах хамааралтай.
• Өрөөний хэмжээ 1м²-аар нэмэгдвэл байрны үнэ дунджаар 2 сая төгрөгөөр нэмэгдэх хамааралтай  Тухайн байрны барилгын нийт давхар өндөр болох тусам байрны үнэ нэмэгдэх хамааралтай
• Өрөөний тоо 1-ээр нэмэгдэхэд байрны үнэ дунджаар 8,9 сая төгрөгөөр нэмэгдэх хамааралтай  Тухайн орон сууцны ашиглалтанд орсон он 1 оноор шинэчлэгдэхэд байрны үнэ буурах хамааралтай
• Тухайн байрны барилгын хийц хэрэв бүрэн цутгамал бол байрны үнэ нэмэгдэх хамааралтай  Тухайн байрны байрлах давхар 1-ээр нэмэгдэхэд байрны үнэ нэмэгдэх бөгөөд эерэг хамааралтай

2. ШИНЭ ОРОН СУУЦНЫ ЗАХ ЗЭЭЛ

2.1 ХЭРЭГЖИЖ БУЙ ОРОН СУУЦНЫ ТӨСӨЛ, ХАНШИЙН МЭДЭЭ

Улаанбаатар хотын хэмжээнд 2014 оны 09 сарын байдлаар нийт 182 төсөл хэрэгжиж байна. Нийт төслийн 67 орчим хувийг нийслэлийн Баянзүрх болон Хан-уул дүүрэг дангаараа эзэлж байна. 

Зураг 2  Шинэ орон сууцны төслийн тоо дүнд эзлэх хувиар, дүүргээр-2014.09-р сар

Зах зээл дээр борлуулалт хийж буй ашиглалтанд орсон болон ашиглалтанд ороогүй орон сууцны 1м²–ын дундаж үнийг авч үзэхэд энэ оны 9-р сарын байдлаар 2382.2 мянган төгрөг байна.

Шинэ орон сууцны дундаж үнийг дүүргээр авч үзэхэд хамгийн өндөр үнэтэй дүүргээр нийслэлийн Сүхбаатар дүүрэг 9-р сарын байдлаар 3,118 мянган төгрөгийн дундаж үнэтэй, Хан-уул дүүрэг 2,677 мянган төгрөгийн дундаж үнэтэй, Баянзүрх дүүрэг 2,302 мянган төгрөгийн дундаж үнэтэй байгаа бол бусад дүүргийн шинэ орон сууцны дундаж үнэ 2 сая ба түүнээс доош үнэлгээтэй гарлаа.

Зураг 3 Шинэ орон сууцны дундаж үнэ мян.төг,

Хүснэгт 3 Үнийн ялгаатай байдал, барилгын явц, хийц, зэрэглэл болон байршлаар 2014.09 сар

2.2 ОРОН СУУЦНЫ ҮНЭД НӨЛӨӨЛСӨН ХҮЧИН ЗҮЙЛС

УБ хотын төвийн 6 дүүргийн борлуулалт хийж буй 182 төслийн мэдээлэлд тулгуурлан орон сууцны 1м²-ийн үнэ ямар ямар дотоод хүчин зүйлээс хамаарч байгааг тогтоохыг зорив. 2014 оны 09 сарын байдлаар дараах дотоод хүчин зүйлийг таамаг хүчин болгон дэвшүүлж гаргалаа. Үүнд:

• Тухайн төслийн байршил /хотын төв эсэх/
• Тухайн төслийн барилгын нийт давхар
• Барилгын явц /хувь/
• АЧИ /дундаж/
• Зэрэглэл /тансаг, дээд болон бусад/
• Урьдчилгаа төлбөр /хувь/
• Тухайн төслийн нийт айлын тоо
• Ашиглалтанд орох хугацаа 
• Зогсоолтой эсэх /дулаан зогсоол шийдсэн эсэх/  Барилгын хийц /бүрэн цутгамал болон бусад/

гэсэн бүрэн мэдээлэл авч болох хүчин зүйлсийг 1м² -ийн үнэлгээнд нөлөөлнө гэж тооцон таамагласан бөгөөд үүнээс шинжилгээ хийж үзэхэд дараах 5 хүчин зүйл нь төслийн орон сууцны 1м²-ын үнийг 73% тайлбарлаж байна.

• Тухайн төслийн байрлал хотын төвд бол байрны 1м² үнэ дунджаар 446 мянган төгрөгөөр нэмэгдэх хамааралтай
• Тухайн төслийн нийт давхар 1-ээр нэмэгдэхэд байрны 1м² үнэ дунджаар 25 мянган төгрөгөөр  нэмэгдэх хамааралтай.
• Тухайн барилгын байрлал дахь дундаж АЧИ нэмэгдэхэд байрны 1м² үнэ буурах хамааралтай
• Тухайн төслийн зэрэглэл тансаг болон дээд бол байрны 1м² үнэ дунджаар 1,4 сая төгрөгөөр нэмэгдэх хамааралтай
• Тухайн төслийн барилгын явц 1%-иар нэмэгдэхэд байрны үнэ нэмэгдэх хамараалтай Ерөнхийдөө төслийн хувьд 1^м2 –ийн үнэ дээрх 5 хүчин зүйлээс хамаарч байна.

3. ОФФИСЫН ХАНШИЙН МЭДЭЭ

Оффисын зах зээлийн судалгааг 09 сарын байдлаар Зар сонин, Өдрийн сонин болон бусад эх үүсвэрээс оффисын талбай зарах 6 газрын, түрээслэх 23 газрын мэдээ цуглуулснаар дүгнэн гаргалаа. 

Хүснэгт 4 Оффисын ханшийн мэдээ 2014.09 сар

4. ХАУСЫН ХАНШИЙН МЭДЭЭ

УБ хотын төвийн инженерийн шугам сүлжээнд холбогдсон таун хаус болон хаусын 09 сарын үнийг төлөөлөл болгон 15 хаусын мэдээллийг цуглуулан хүргэж байна. Энэхүү 15 хаус нь захиалга авч буй хотхоны зохион байгуулалттай болно.

Хүснэгт 5 Хаусын ханшийн мэдээ 2014.09 сар

Эх сурвалж: "Real properties Ulaanbaatar" ХХК