Манай улсад энэ харилцааг зохицуулах хууль өнгөрсөн жил л батлагдсан болохоос биш энэ тогтолцоо манайд тийм ч шинэ содон зүйл биш. Гэхдээ яг энэ зээл нь жинхэнэ утгаараа хэрэгжсэн нь ховор. Урт хугацааны зээлээр орон сууцтай болох асуудал Азийн хөгжлийн банкны санхүүжилтээр 2003 он хэрэгжиж эхэлсэн. 2006 оноос хойш энэ хуулийн талаар хэлэлцэж, судалсан. Ингэж их судалсан юм чинь одоо амьдрал дээр жинхэнэ утгаараа хэрэгжих ёстой.

Хууль батлагдсан нь эрх зvйн боломжийг тодорхой хэмжээгээр нээж єглєє. Харин бvрэн боломжтой гэж хэлэх хараахан болоогvй байна. Учир нь аливаа хуулийг хэрэгжvvлэхэд тvvнийг хэрэгжvvлэх механизм хамгийн чухал байдаг. Тухайлбал, Хоршооны тухай хууль байна. Механизмыг нь сайтар бvрдvvлээгvй учраас дампуурахад хvрсэн. Гэхдээ хуультай болж байгаа нь чухал. Тухайлбал, Ипотекийн хєрєнгийн эх vvсвэр гаднаас орж ирэх боломжтой болж байна. Тєрийн оролцоо бодлогын тvвшинд сайжрах ёстой. Засгийн газраас ард иргэдийнхээ орлогыг нэмэгдvvлэх чиглэлээр єнгєрсєн хэдэн жил багагvй ажилласан. Ингэснээр иргэдийн орлого нэмэгдэж, барилгын эрэлт ихэссэн. Vvнээс vvдэн хэн дуртай нь орон сууц бариад эхэлсэн. 500 тэрбум тєгрєгийн зээл барилгын салбарт єгсєн гэсэн мэдээ бий., Иргэдийн урьдчилгаа тєлбєрийн хэмжээг 130 аад тэрбум гэж vзэж байгаа. Тэгэхээр 170-аад тэрбум тєгрєг барилгын компаниудад сох дутаад дээр нь иргэдийн урьдчилгаа, банкны зээлээ залгиад дууссан ч юм байхгvй агаарт єлгєгдєж орхисон гэсэн vг. Эрэлт нийлvvлэлтийг тэнцvvлж явахгvй бол хямрал нvvрлэх аюул зайлшгvй тулгардаг. Ипотекийн тухай хуульд даатгалын тухай нэлээд зvйл орсон байгаа. Тэгэхээр эрсдэл энэ хуулиараа зохицуулагдаад явах нь мэдээж. Гэхдээ Ипотекийн багц хуулийн бvрэлдэхvvнд Моргейж даатгалын тухай хууль байх ёстой.

Моргейж зээл иргэдээс заавал урьдчилгаа тєлбєр авна. Энэ бол хууль. Гэхдээ тухайн хvний зээлийн тvvх сайн байгаа нєхцєлд урьдчилгаа авдаггvй явдал бий. Ноднин Америкаас эхлэлтэй моргейжийн хямрал урьдчилгаа аваагvйтэй холбоотой гэж тайлбарлаж байгаа. Моргейж систем бол муу биш. Урьдчилгаагvй зээл єгєхєєр иргэний хариуцлага хvлээх байдал сулраад ирдэг талтай. Тухайлбал, жаахан хvндрэлтэй тулгарангуут зээлээ хаяад яваад єгч байна. Тэгвэл хvн єєрийн мєнгєє хэзээ ч хаяхгvй. Моргейжид хамрагдсан хvмvvст байнгын ажилтай байх ёстой гэсэн ганц алтан зарчим vйлчилдэг.

Моргейж бол та ажлаа л сайн хийж, цалин хєлсєє нэмэгдvvлж ажилла, тэгвэл орон сууцтай санаа амар амьдарна гэсэн vг. Иймээс vvнд улс орны хєгжилд томоохон тvлхэц болох vндэс байгаа юм. Тухайн иргэн байнгын ажилтай байж зээлээ тєлнє. Иргэд ажил, хєдєлмєр эрхэлж зээлд хамрагдахыг хvснэ шvv дээ. Нєгєєтэйгvvр манайхан урт хугацааны зээлээ бодож vзээд хэдхэн саяар авах орон сууцаа нэгээс хоёр дахин нугалж тєлєх юм байна гээд л сэтгэлээр унадаг тал бий єртэй, зээлтэй бол амьдрал дээшлэхгvй гэж ярьдаг. Иргэн Дорж 10 сая тєгрєгийн vнэтэй байрыг 10 жилийн хугацаатай авчээ гэж бодъё. 10 жилийн дараа энэ мєнгє 20 сая тєгрєг болно. Гэтэл Дорж нэг дахин нугалж тєлєх нь байна гээд л сэтгэлээр унана шvv дээ. Тэгвэл 10 сая тєгрєг бол єнєєдрийн мєнгє. Хvvд тєрсєн 10-аад сая тєгрєг нь 10 жилийн дараах мєнгє гэдгийг бодох ёстой. 10 жилийн дараах мєнгийг єнєєдрийн мєнгє рvv шилжvvлбэл 12-13 сая тєгрєг л болно. Мєнгєний цаг хугацааны vнэ цэнийг ойлгох ёстой. Дээр нь Дорж 10 жилийн хугацаанд орон сууцанд сэтгэл амар амьдарна. Энэ бол маш том амьдралын єгєєж юм. Улс орон бvр єєр єєрийн онцлогтой. Манай улс санхvvгийн энэ системийн Америк загварыг шууд хуулах бус єєрийн нєхцєл боломжоор шийдэх ёстой. Ганцхан энгийн жишээ хэлье. Америк, Англид ажиллаж сурч байсан монголчуудаас vг сонсож суухад тэнд гэр бvлийн гишvvдийн тоогоор єрєєтэй байх ёстой гэж ярьдаг. Эрэгтэй эмэгтэй хvvхдvvд тусдаа єрєєтэй байх ёстой байдаг юм байна.

Манайд ямар билээ. Єнєєдєр залуу гэр бvл арайхийж нэг єрєє байрыг 10 жилийн хугацаатай зээлээр авлаа гэж бодъё. Удалгvй мєнєєх айл бvл нэмж, доод тал нь хоёр хvvхэдтэй болно. Гэтэл нэг єрєє умгар єрєєндєє 10 жил амьдрах хэрэгтэй болно. Хуулиараа 10 жилийн хугацаанд байрны зээлээ тєлєхєєр гэрээ хийчихсэн байдаг. Тэгэхээр иргэд сонголтоо ажил амьдралын ирээдvйн тєлєвлєлттэйгээ зохицуулан моргейжид хамрагдах ёстой. Хvн бvр єєрийн ирээдvйн гэр бvл тєлєвлєлтєє сайн бодож хийх ёстой. Хууль гэхээсээ энэ хуулийг хэрэгжvvлдэг тогтолцоо нь єєрєє иймэрхvv асуудлыг зохицуулдаг байх нь хамгийн зєв шийдэл билээ.

Б. Болорсүх
Морейжийн зээл гэдгйиг нэг талаар барьцаат зээл нөгөө талаас хөрөнгө хадгалах эрх гэж тайлбарлаж болно. Өөрийн авах гэж буй байраа барьцаалж түүнийгээ тодорхой хугацаанд эргэн төлснөөр байраа худалдаж авч байгаа гэсэн үг. Энэхүү зээл нь маш олон хэлбэртэй, тэдгээр нь өөр өөрийн давуу болон сул талтай. Эдгээрээс сонгохдоо таны хэтийн төлөвлөгөө, санхүүгийн байдалдаа зохицуулан зөвийг нь сонгох хэрэгтэй .

Моргейжийн зээл нь Англо-Америк хэв шинжэт зээлийн төрөлд багтдаг. Эзэмшигч нь барьцаа болж буй өмч болон хүүгээ хамгаалалттайгаар барьцаалах зээл юм. Энэхүү зээл нь бусад зээлийн төрөлд байдаг лимитүүдийг өмчлөх эрхийн хүрээнд нааштайгаар шийдсэн байдаг. Учир нь шинэ зээл авахад мөнгө хэрэгтэй байдаг бөгөөд зээл авахын тулд бодит өмчтэй байх ёстой. Үүнийг тодорхой тэмдэглэгээний үндсэн дээр зээлдэг. Бусад хэлбэрийн зээлээс хүүгийн хэмжээ бага, урт хугацаатай тухайлбал, 50 жилээс дээш байдаг. Барьцаа нь одоо байгаа байраа биш авах гэж буй байраа барьцаалж болдгоороо онцлогтой. Чухамдаа гадныхан “өрөнд баригдах” дуртай байдаг нь үүнтэй холбоотой. Моргейж нь зээлдэгчийг хүүгийн огцом уналтаас хамгаалж байдаг. Энэхүү зээл нь олон оронд хувийн эзэмшлийн орон сууц, нийтийн өмчөөр хэрэглэгддэг. Улс болгон нарийн зохицуулалтаараа ялгаатай байдаг хэдий ч зарим талаараа ижил. Тухайлбал,

-Өмч нь байр орон сууц гэсэн биет өмч байдаг. Улс орон бүр эзэмшигч нь тодорхой байх гэсэн шаардлагыг тавьдаг.

-Моргейжийн зээлдэгчийн өмч нь хүүгийн хамгаалалтад байдаг учир өмчийг захирах эрхийг хязгаарладаг. Орон сууцны болон могейжийн даатгалд байгаа нөхцөлд энэ хязгаарлалтыг хийдэг байна.

-Зээлдэгч болж байгаа хүн нь өмчийн эзэн байх, түүнийгээ төлөх чадвартай байх ёстой.

-Зээлдүүлэгч нь олон төрлийн байдаг боловч ихэвчлэн банк болон санхүүгийн байгууллагууд байдаг. Хөрөнгө оруулагч нь моргейжийн зээлийн хүүгийн хамгаалалтанд орсон байхыг хүсдэг аж. Эхний зээлдүүлэгч нь моргейжийн хөрөнгө оруулагч руу зээлээ шилжүүлдэг. Үүний дараа зээлдэгч зээлийн үйлчилгээнд хамрагдах ёстой.

– Зээлийн хэмжээ бодит, зарцуулалт нь тогтвортой, зээлийн нэрлэсэн үнийг эргэж төлдөг бол бас доош нь буулгаж ч болдог.

-Зээлдүүлэгчийн зээлсэн мөнгөнөөс хүү хамаардаг.

-Зээлдүүлэгч барьцаалсан зүйлийг дахин зээлэх эрхийг хасах боломжтой байдаг. Өмчийг хураах болон эргүүлэх авах нь моргейжийн зээлд тогтмол шинжтэй байдаг. Мөн энэ зээлийн олон төрөл ч байдаг.

Моргейжийн зээл нь хүүтэй, хугацаатай, эргэн төлөгдөх, урьдчилан төлөгдөх гэсэн дөрвөн төрөлтэй байдаг.

Өнгөрсөн жил Монгол улс Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны тухай хууль”-ийг баталсан. Албан ёсны баримт бичгүүдэд бас ипотекийн багц хуулийн тухай яригддаг. Гэтэл бид моргейж гэж бас яриад байдаг. Гэтэл моргейж ипотек гэдэг нь нэг л ойлголт. Үл хөдлөх хөрөнгөөр баталгаажсан урт хугацааны зээлийг АНУ-д моргейж, Европт ипотек гэж нэрлэдэг. Газар нутаг болгонд нэг нэршлийг өөрөөр нэрлэдэгтэй адил. Санхүүгийн энэ тогтолцоо Монголд яагаад хэрэгтэй вэ? Манай иргэд олон жил ажиллаж байж, тэтгэвэрт гарахаа дөхөхөөр л орон сууцтай болдог. Зарим нь насаараа орон сууц мөрөөдсөөр амьдралаа бардаг. Тэгвэл бусад улс оронд үл хөдлөх хөрөнгөөр баталгаажсан урт хугацааны зээлийг иргэддээ өгөөд л ахуй амьдралын асуудлыг хэрэгцээтэй цаг үед нь шийдчихдэг тогтолцоонд аль өнгөрсөн зууны эхний хагаст шилжжээ.