Латин Америкийн манлай таван
шинэчлэгчийн нэг, Перугийн эдийн засагч Эрнандо Сотто бол нүдэнд ил
үзэгдэх хэрнээ амьгүй мэт үл хөдлөх хөрөнгийг яаж баялаг болгох, яаж үнэ
цэнэтэй болгохыг нээсэн нэгэн юм. Үүнийгээ капиталын нууц гэж нэрлэв.
Ийм нэртэй ном гаргаж, нээлт нь “зах зээлийн эдийн засгийг үл үзэгдэх
гар” хэмээсэн Адам Смитийн онолтой эн зэрэгцэв.  Манай улсад  нэгэнтээ
ирж Монголд долоон тэрбум долларын үл хөдлөх хөрөнгө үхмэл байна гэдгийг
зарласан энэ эрхмийн нээлт юу байв аа.

Үүнийг ойлгоход үл
хөдлөх хөрөнгө гэж юу болохоос эхэлнэ. Байшин, барилга, газар бол үл
хөдлөх хөрөнгө гэж үздэг бид түгээмэл ойлгодог. Гэтэл хэчнээн сайхан,
хэдэн давхар хаус байгаад ч байшин дангаараа үл хөдлөх хөрөнгө болохгүй.
Байшингаа  барьсан газар нь үл хөдлөх хөрөнгө бас л дутуу. Хэдэн га
газар байгаад ч бүртгэлгүй бол тэрхүү газар үнэ цэнгүй, үл хөдлөх
хөрөнгө болохгүй. Өөрөөр хэлбэл, байшин, газар хоёр хоёулаа нэгэн
эзэнтэй байгаад ч үл хөдлөх хөрөнгө болж зах зээл дээр үнэд хүрэхгүй.
Харин газар, байшин хоёр хоёулаа эзнийхээ нэрээр улсад бүртгэлтэй төрд
данстай байснаар капитал болдог байна. Бүртгэлтэй учраас байшингаа,
газраа үнэ хүргэж зарж болно, банкинд барьцаанд тавиад зээл авч болно,
үр хүүхэддээ өвлүүлж болно. Энэхүү эдийн засгийн утгаас гадна бүртгэлтэй
үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлтэй иргэн төрийн бүх үйлчилгээг төвөггүй
авна.

Энгийн жишээн дээр тайлбарлахад иргэн Доржийнх жижигхэн
хашаандаа намхан бор гэртэй. Харин хөрш Болд нь хоёр давхар хаус, хоёр
га том хашаатай. Гол ялгаа нь Доржийнх жижиг хашаагаа ном журмынх нь
дагуу кадастраа хийлгэж, улсад бүртгүүлсэн. Газрын татвараа ч төлдөг.
Харин Болдынх хаусандаа үл хөдлөх хөрөнгийн, том газартаа газрын татвар
төлөхөөс зугтаж  бүртгүүлээгүй. Гэтэл амьдрал дээр  хамгийн наад зах нь
хорооноос хуваарилсан жижигхэн халамжид Доржийнх төвөггүй хамрагдана.
Харин Болдынх хэчнээн яваад ч халамж тэдний гадуур өнгөрнө. Эрчим хүчний
өргөтгөл хийхэд Доржийн гэрийг хамгийн эхэнд тогонд залгана, хогны
машин ирэхэд бас л тэдний хогийг ачна. Харин Болдынх тогггүй, хашаандаа
хогоо овоолсоор үлдэж байх жишээтэй. Хүүхдүүд нь гадаадад явахаар болж
цагдаагийн тодорхойлолт авахад компьютерийн нэг кноп дараад л Доржийнх
хүүхдийн тодорхойлолт бүтэж байхад Болдын хүүхдэд цагдаагийн байгууллага
тодорхойлолт гаргаж  өгсөнгүй. Хоёр айл хоёулаа зээлээр машин авахаар
банкинд очиход Доржийн жижигхэн хашаа баталгаа болж, харин Болдын хоёр
га хашаанд банкныхан итгэсэнгүй. Дорж нэг өдрийн дотор банкны зуун
хувийн линзингээр машинтай болж байхад Болд авах машиныхаа арван хувьд
банкны лизинг хөөцөлдөж сар яваад ч бүтээж чадсангүй. Эцэст нь энэ
бүхний учрыг олохоор Болд бодов. Хоёр давхар хаус, хоёр га газар нь
яагаад Доржийн жижигхээн хашаанаас үнэ цэнэгүй байна вэ.  Нүдэн дээр ил
байгаа хөрөнгийн ялгааг банкныхан яагаад олж харахгүй байна вэ.
Цахилгааны монтёр, хогны машин хүртэл яагаад Болдынхыг ялгаж гадуур нь
өнгөрч, гэмт хэрэгт холбогдоогүй нь тодорхой мөртлөө хүүхдэд нь
цагдаагийн тодорхойлолт яагаад олддохгүй байна вэ. Энэ бүхний хариулт
ердөө л бүртгэл. Өмчөө бүртгүүлж байж тэр нь үл хөдлөх хөрөнгө болдог,
бүртгэлтэй хүнд төрийн бүх үйлчилгээ өөрөө ирдэг, бүртгэлээр
баталгаажсан үл хөдлөх хөрөнгөтэй хүнд банк итгэдэг гэдгийг тэр ойлгов.

Тийм
ээ, бидний байгуулахаар зорьж буй ардчилсан нийгмийн ялгаа, үнэ цэнэ
ердөө л энэ. Ардчилсан төрийн тогтолцоо дангаараа оршдоггүй, эдийн
засгаа давхар агуулж байдаг. Хувийн өмчтэй, зах зээлтэй байж түүнийг
ардчилсан нийгэм гэдэг. Зах зээлтэй гэдэг нь хувийн өмч нь эдийн засгийн
эргэлтэд орох үнэ цэнэтэй байхыг хэлдэг. Тэрхүү үнэ цэнэ нь зөвхөн
бүртгэлээр баталгаажсан хувийн өмчид л оршдог.

Судлаачид, эдийн
засагчид, энгийн хүмүүс ч зах зээлийн шилжилт дууссан дуусаагүй гэж
маргадаг. Үнэндээ бол дуусаагүй. Хэзээ дуусах вэ гэвэл үнэ цэнэтэй үл
хөдлөх хөрөнгө гэж  газар дээр барьсан байшин, эсвэл зөвшөөрөл,
бүртгэлгүй газар гэх  буруу ойлголт нийгмийн олонхид арилсан цагт л
дуусна. Хүмүүс үл хөдлөх хөрөнгөө бүртгэлжүүлж үнэ цэнтэй, банк итгэж
зээл олгодог  болсон цагт л дуусна.  Тэгэхээр АНУ-ын Засгийн газрын
санхүүжилтээр хэрэгжүүлж буй Монголын Мянганы сорилтын сангийн Хөрөнгийн
эрхийн төслийнхөн гэр хорооллын айлуудын хашааны газрыг, иргэдийн эд
хөрөнгийг бүртгэлжүүлж буйн ач холбогдлыг дараахь гурван зүйлээр
тодорхойлж болох юм. Нэгд, иргэдийн хувийн өмчийг үнэ цэнэтэй үл хөдлөх
хөрөнгө болгох гэж байна. Хоёрт, хувийн өмч, зах зээлийн эдийн засаг
дээр суурилсан ардчилсан нийгмийг жинхэнэ байгуулахад тусалж байна.
Гуравт, дуусдагүй шилжилтийн үеийг дуусгахад хувь нэмрээ оруулж байна.
Дашрамд дурдахад Хөрөнгийн эрхийн төслийнхөө хүрээнд ММС-гийнхан 10
мянга гаруй айлын хашааны газрыг бүртгэлжүүлж эзэнд нь өмчлүүлжээ.
Бүртгэгдсэн, баталгаатай өмчтэй болсон учраас ийм тооны гэр бүлийн хувьд
шилжилтийн үе дууссан гэсэн үг. Одоо тэдэн дээр төрийн бүх үйлчилгээ
бас банкныхан өөрөө ирнэ.