Үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн өсөлт энэ жил буурах үндсэн шалтгааныг “Мастер Проперти” үл хөдлөх хөрөнгийн худалдаа­ны байгууллагын  ерөнхий захирал Ц.Дашцэрэн “Одоогоор манайд баригдаж буй 23 мянга орчим айлын орон сууцны барилга байна. Энэ жил Барилга хот байгуулалтын яам Монголбанктай хамтарч 800 тэрбум төгрөгийг моргейжийн зээлд зарцуулж буй. Мөн гэр хорооллыг дахин төлөвлөх хөтөлбөр зэргийг хэрэгжүүлэхээр ажиллах байгаа нь байрны үнэ өсөхгүй, хэвийн байх урьдач нөхцлийг бүрдүүлж байна” гэв. “Мастер Проперти”-ийн тогтоосноор 2001-2012 оныг хүртэлх 11 жилийн хугацаанд моргейжийн зээлд ердөө л 780 орчим өрх хамрагдсан байна. Ингэхээр хэрэв энэ жил 800 тэрбум төгрөгийн моргейжийн зээлээ амжилттай хэрэгжүүлж чадвал өмнөх жилүүдэд хамарсан хэмжээний олон өрхийг байртай болгох боломж бүрдэх нь. Түүнчлэн Гэр хорооллыг дахин төлөвлөх  хөтөлбөр ч гэсэн өмнө нь байгаагүй зөв зорилготой санаачилга. Иргэд өөрсдөө нэгдэж газраа хамтарч чөлөөлж,  төрөөс зураг төслийнх нь асуудлыг шийдэж өгч буй анхны тохиолдол билээ. Гэвч иргэд газраа чөлөөлж, барилгын компаниудад итгэж гэрээ хийж, төлбөр мөнгөө тохирох дээр л асуудал үүсээд байгаа аж. Одоогоор Гэр хорооллыг дахин төлөвлөх төсөлд гүйцэтгэгчээр ажиллаж буй компаниудын ихэнх нь бүтээн байгуулалтын ажлаа хийх хөрөнгө мөнгө хомс, гадаад болон дотоодоос хөрөнгө оруулалт татах чадавх муу “бага гарын” компаниуд байгааг ч тэрбээр хэлсэн. Иймээс нэг талаасаа иргэд газраа хэрхэн үнэлж өгөх аргачлал нь тодорхой биш, нөгөө талд нь компаниуд байшин бариад өгөх хөрөнгө мөнгөний асуудалтай байгаа учир Гэр хорооллыг дахин төлөвлөх төсөл түгжигджээ. Харин моргейжийн зээлийн хувьд Ерөнхийлөгчийн сонгууль, олон улсын хурал чуулган, зочдын сүрд  сураг алдраад байна. Ингэхээр үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн бүдгэрч буй хоёр найдварт анхаарлаа хандуулж, учиртай залах хэрэгтэй байна.

Манай улсын ДНБ-ний орлогын нэг хувийг үл хөдлөх хөрөнгийн салбар дангаараа бүтээдэг аж.  Хэрэв үл хөдлөх хөрөнгийн салбар уналтад орвол үүнийг дагаад ДНБ-ий өсөлт  буурна гэсэн үг. Сүүлийн хэдхэн сарын хугацаанд вальютын ханш чангарч өчигдрийн байдлаар нэг ам.доллар 1433 төгрөг, юань 232 төгрөгт (Монголбанкны 2013.05.06-ны өдрийн хаалтын ханш)хүрээд байна. Хэрэв валютын ханш чангарч, төгрөг сулраад байвал бүтээн байгуулалтын зардал өсч, борлуулалтын үнэ нэмэгдэх эрсдэлтэйг “Прайм Инфо” компанийн гүйцэтгэх захирал А.Билгүүн онцолсон. Уул уурхайн салбар тэр дундаа манай улсын төсвийн амин судас болох нүүрсний экспорт саарч, үнэ буурч, эдийн засаг царцанги байдалд ороод буйг эдийн засагчид сануулах болсон. Хэрэв уул уурхайн салбар хямарвал санхүү болон үл хөдлөх хөрөнгийн салбар хамгийн мэдрэг хүлээж авдаг аж. Уул  уурхай “халуурвал” дагаад ханган нийлүүлэлт  “бүлээрч”, бүтээн байгуулалт болон бусад салбарынхан “чичирнэ”.  Энэ дүнсгэр төрх манай эдийн засагт ажиглагдаад эхэлж буйг эдийн засагчид сануулж байлаа. Тухайлбал, уул уурхайн салбар хямарлаа гэхэд үүний тусгал нь үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт зургаан сараас жилийн хугацаанд ирж тусдаг аж. Гэхдээ энэ хямрал нь 1-1.5 жил үргэлжлээд буцаад сэргэдэг олон улсын хандлага байдаг ажээ.

“Мастер Проперти” судалгааны байгууллагын тооцоолж буйгаар манай улсын үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт энэ жил дөрвөн их наяд төгрөгийн нийлүүлэлт бэлэн байгаа бол эрэлт нь давж таван их наяд байгаа гэсэн тандалт хийжээ. Нийлүүлэлтийг бүтцээр нь  авч үзвэл 1.3 их наяд төгрөг нь тансаг зэрэглэлийн, 1.7 их наяд төгрөг нь стандарт  сайн, нэг их наяд нь стандарт зах зээлийн байр байгаа ажээ. Манай зах зээлд тансаг зэрэглэлийн болон стандарт сайн зах зээлийн байр эрэлттэй байдаг гэнэ. Стандарт зах зээл нь гэдэг нь тус байгууллагын тодорхойлж буйгаар сардаа 2-3 сая төгрөгийн орлоготой, компанийн менежер, захирлын алба хашдаг хүмүүсийг хамруулж үзжээ. Тэгэхээр стандарт сайн, тансаг зэрэглэлийн зах зээл нь үүнээс дээгүүр амьдралтай иргэд буюу нэг ёсондоо баячууд гэсэн үг. Ингээд аваад үзэхээр дундаж болон бага орлоготой иргэдэд моргейжийн зээлд хамрагдаж байртай болох “шаанс” л үлдэж байна. 2013 оны I улирлын байдлаар нийслэл хотын хэмжээнд шинэ орон сууцны  м2-ийн жигнэсэн дундаж үнэ нь 1.9 сая төгрөг гэсэн дүн гарчээ. Энэ нь  өмнөх улиралтай харьцуулахад 2.3 хувиар буурсан үзүүлэлт аж.

Түүнчлэн зээлийн хүү ч энэ улиралд буурч буйг судалгаа харуулж байна. Байрны үнийг өсгөөд байгаа хоёр “дайсан” байгааг Ч.Дашцэрэн захирал хэлсэн. Эхнийх нь нийслэлийн газрын зохион байгуулалт буруу, хотын төвдөө үйлчилгээ нь төвлөрсөн учир төвийн хэсгээс  бусад газар нь үнэгүйдэж байгаа гэв. Үүнийг шийдэхийн тулд хотын захуудад дэд бүтэц хөгжүүлж цэвэр бохир ус, дулаан, замтай болгож, хотын төвийг олон болгох хэрэгтэйг сануулсан. Дараагийн “дайсан” нь газрын зөвшөөрөл авах асуудал хэтэрхий олон дамжлаг  давдгаас үнэ хөөрөгддөг юм байна. Хэрэв бодлогын хэмжээнд дээрх хоёр асуудлыг цэгцэлбэл үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ буурахад тодорхой хэмжээгээр нөлөөлөх боломжтой юм байна. “Жайка” олон улсын байгууллагын гаргасан судалгаагаар манай улсын орон сууцны эрэлт нийлүүлэлт 2025 он гэхэд тэнцэнэ гэж үзэж байгаа аж. Харин Мастер Проперти судалгааны байгууллага 2020 он гэхэд эрэлт, нийлүүлэлтийн уулзвар нэгдэнэ гэж үзжээ. Юутай ч эдийн засгийн нөхцөл байдал царцанги байгаа энэ үед үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд гэрэл гялбаж байгаа нь сайн хэрэг.

Б.УУГАНБАЯР
Эх сурвалж: “ӨДРИЙН ШУУДАН” сонин