Зах зээлийн системд хожуу хөл тавьсан монголчуудын хувьд банк, санхүүгийн салбарт дутуу дулимаг зүйл олон. Тэр тусмаа эрх зүйн талаасаа яаралтай зохицуулах зүйл бий Жишээлбэл иргэдийн хувьд банкнаас зээл авахад хамгийн том бэрхшээл нь барьцаа хөрөнгөний асуудал байдаг. Гэтэл банкны хувьд эрсдэлгүй байхын тулд аль болох үнэ хүрэхүйц барьцаа шаарддаг. Басхүү барьцаа хөрөнгийг үнэлэх нь ч учир дутагдалтай гэсэн шүүмжлэл байдаг. Ийм эсрэгцлийг шийдэх хууль эрх зүйн орчинг боловсруулах тухай сайн мэдээг дуулгая. Тодруулбал, Хөдлөх эд хөрөнгө, түүнтэй холбоотой эрхийн барьцааны тухай хуулийн төслийг Монголбанк, Хууль зүйн яам, Сангийн яам, Монголын банкны холбооны хамтарсан ажлын хэсэг энэ оны гуравдугаар улирлаас эцэслэн боловсруулахаар болсон байна. Ингэхдээ банкны барьцаанд ямар хөдлөх хөрөнгийг тооцож зээл гаргадаг байх, эргүүлэн төлөх нөхцөл нь ямар байх зэрэг нарийн асуудлыг шийдэх юм. Үндсэндээ эдийн засгийн эргэлтэд орох боломжтой  хөрөнгийг зээлийн барьцаанд тооцдог болох нь. Энэ бол нүсэр тогтолцоо учраас цаг хугацааны хувьд яаруулахыг эн тэргүүнд тавихгүй байгаа тухай албаныхан хэлж байгаа.  Эхний ээлжинд хөдлөх хөрөнгөд автомашин, зээл хүсэгч компанийн санхүүгийн баримт, тооцоо, агуулахад байгаа түүхий эд, бараа материал, оюуны өмчийг хамруулах болов уу гэсэн төсөөлөл бий. Олон улсын туршлагад бол авто машиныг авч үзвэл, даатгалын компанитай нь хамтрах гарцыг сонгодог аж. Аливаа эрсдэл гарлаа гэхэд, даатгалын мөнгөнөөс нь гаргуулах байдлаар шийдэж болдог ч тухайн авто машиныг даатгасан компани нь өөрөө хэр чадамжтай, цар хүрээтэй вэ гэдгийг нь мөн харгалзаж үздэг байна.

Иргэд банкнаас зээл авахад шаарддаг барьцаа хөрөнгийг уян хатан болгохыг хүсч байна. Банкуудын голчилж барьцаалах сонирхолтой байдаг үл хөдлөх хөрөнгөгүй хүмүүс яах вэ гэсэн асуулт байдаг.  Мөн хөдөө орон нутагт байдаг обьектыг байршил, дэд бүтэц муу гэх шалтгаанаар барьцаанд тооцдоггүйд шүүмжлэл байдаг.

Харилцагчийн хувьд зээл авахын тулд барьцаа болох хөрөнгөний хэмжээг заасан хүснэгтээс өөрт таарах хэмжээт зээлээ сонговол илүү амар байдаг. Жишээ нь, 70 сая төгрөгөөр үнэлэгдэх хөрөнгөтэй хүн 40 сая төгрөгийн зээл авах эрхтэй гэх дүн мэдээ ч юм уу. Гэтэл ийм хэмжээний хөрөнгөтэй байж ийм хэмжээний зээл авч болно гэдэг дүр зургийг гаргахад оновчгүй байдаг тухай зээлийн мэргэжилтнүүд хэллээ. Өөрөөр хэлбэл, тухайн зээлийн зарцуулалт, хөрөнгөний үнэлгээ бүр харилцан адилгүй байдаг учраас зорьж очоод өөрт таарах зээлээ авах боломжтой гэх юм.

Мөн банкуудын зүгээс харилцагчдаа тавих ерөнхий шаардлага, тэр дундаа барьцаа хөрөнгийн хувьд товч танилцуулъя. Зээлийн зарцуулалт, зээл авах боломжоосоо хамаараад барьцааны үнэлгээг хийдэг байна. Тухайлбал, бизнесийн зээлд обьект, үл хөдлөх хөрөнгө, тэтгэврийн зээлд тэтгэврийн дэвтрийг, орон сууцны засварын зээлд тухайн орон сууцыг, авто машин худалдаж авах гэсэн бол тухайн авах авто машиныг, эсвэл үл хөдлөх хөрөнгө, мөнгөн хадгаламжийн дэвтрийг, өрхийн хэрэглээний зээлд орон сууц, ахуйн хэрэглээний зээлд худалдан авч буй барааг барьцаа болгодог аж.

Дэлхийн шилдэг эдийн засагч Эрнандо де Сото Монгол Улсад өмчийн бүртгэлийг сайжруулахыг зөвлөсөн. Түүний багийнхан Монголын өмчийн бүртгэлийн судалгааг хийгээд амжсан гэнэ. Зөвхөн 800 орчим хүнийг хамруулсан энэ судалгаагаар Монгол Улсад орж ирсэн гадаадын хөрөнгө оруулалтаас хоёр дахин их буюу 7.5 тэрбум долларын хөрөнгө улсын бүртгэлгүйгээр монголчуудын гарт байгаа судалгааг гаргажээ. Энэ юуг өгүүлж байна вэ гэхээр, иргэдийн гар дээрх хөрөнгийг зөв үнэлж, бүтгэлжүүлж, эдийн засгийн эргэлтэнд оруулж чадвал зээлийн хүү буурах, банкны бүтээгдэхүүний төрөл зүйл нэмэгдэх, үйл ажиллагааг эрчимтэй болгох, иргэд, аж ахуйн нэгж, байгууллагууд эргэлтийн хөрөнгөө төвөггүй бүрдүүлэх олон талын боломж бийг харуулж байна. Тэгэхээр арилжааны банкуудад болоод хүмүүст гарт нь байгаа энэ сул хөрөнгийг эргэлтэд оруулахын ач холбогдол хүмүүсийн амьдралын эгэл нандин холбоос шиг л олон юм.

Монгол Улсад одоогоор 14 банк үйл ажиллагаа явуулж байгаа бөгөөд ихэнх нь зөвхөн үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалж зээл олгож байна. Зарим нь үл хөдлөх хөрөнгийг дагалдуулж хөдлөх хөрөнгийг барьцаалдаг ажээ. Банкууд орон сууц буюу үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалж зээл олгохдоо тухайн барилгын ашиглагдсан хугацааг харгалзан үздэг байна.Тодруулбал, 1975 оноос хойш баригдсан буюу хуучирсан барилгыг банкны барьцаанд авахаа больж байна. Жишээ нь, 40, 50 мянгат орчмын байрыг барьцаанд тооцдоггүй бөгөөд энэ нь банкинд эрсдэл дагуулах хандлагатай бөгөөд дахин ашиглагдах боломжгүй хөрөнгийг барьцаа болгох үед банкны итгэл “хугарах” нь. 

Хөдлөх хөрөнгөний тухайд, авто машин гэхэд хэзээ нэгэн цагт осол гаргаж, ашиглагдах боломжгүй болчихвол яах вэ, агуулахад хураалгаастай, зарагдаж чадахгүй байгаа шинэ сандал, ширээг нэг өдөр үерийн ус урсгаад явчихвал яах вэ гэсэн эрсдэл, айдас аль аль талдаа бий. Тийм ч учраас хөдлөх хөрөнгийг зээлийн барьцаанд тооцохыг эрх зүйн орчинд хангалттай шийдэж өгөөгүй учир эрсдэлтэй тул банкуудын итгэл энд хүрээд  мөн нэг “хугардаг” ажээ. Товчхондоо бол үнэ цэнэтэй агуулахын бараа эргэлтийн хөрөнгөө хүлээж, зээлийн бүтээгдэхүүнүүд нөгөө талд хий дэмий байсаар. Дээр өгүүлсэнчлэн Хөдлөх эд хөрөнгө, түүнтэй холбоотой эрхийн барьцааны тухай хуулийг баталчихвал байдал арай дээрдэх ч юм билүү?