Монголд үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн хөөс олон шалтгаанаас болоод дарагдах биш, улам бүр томорсоор байгаа нь иргэдийн байртай болох мөрөөдлийг үлгэр болгож ч мэдэх өндөр эрсдэлийг үүсгэж буй юм. Тухайлбал, Засгийн газрын “100 мянган айл орон сууц” хөтөлбөр үүнийг гэрчлэх нэгэн жишээ. Хоёр жилийн өмнө УИХ-аас тус хөтөлбөрийг баталж, өнгөрсөн онд  хэрэгжүүлэх үйл ажиллагааны төлөвлөгөө гаргасан. Харин луу жилийн босгон дээр жилийн зургаан хувийн хүүтэй, 50,0 сая хүртэл төгрөгийн зээл олгох тухай Засгийн газар чихэнд чимэгтэй шийдвэр гаргав. Анх удаа орон сууцтай болох бага, дунд орлоготой иргэдэд энэ зээл илүү чиглэх ёстой  гэж холбогдох албаны том дарга нар ярих нь “Хэзээ ч гэр хорооллын үнс, шорооноос ховхрохгүй байх даа” гэсэн  гутранги үзэлтэй иргэдийн ч магнайг тэнийлгэхээр сайхан мэдээ байлаа. Дээрх шийдвэр хэдий батлагдаад хоёр жил болсон ч хэрэгжилт нь удаашралтай байсан “100 мянган айлын орон сууц” хөтөлбөрийн нэр хүндийг ч сөгийтөл өргөв. Сайн шийдвэрийн тусгал нь гялалзсан үр дүн байх учиртай. Тэгвэл зургаан хувийн хүүтэй, шинээр авах байр нь барьцаа хөрөнгө болно гэдэг утгаараа хүмүүсийг хуйлруулсан зээлийн шийдвэр гарч, хэрэгжиж байгаа  нь хот, хөдөөгөөрөө талцаж, гэр хороолол, орон сууцанд амьдардгаараа ялгарах нь ихэссэн өнөөгийн нийгэмд ямархан  гэрэл гэгээ татуулах бол оо.

Монголын төр, засгийн зүгээс  ард түмэндээ гологдохоор харалган шийдвэр, дутуу дулимаг бодлого явуулах нь бишгүй бий. Гэхдээ агаарын бохирдлыг багасгах хамгийн оновчтой шийдэл гэдэг үүднээсээ ч тэр үү, орон сууцжуулах бодлогыг нэлээд зөв, зоригтой эхлүүлж байгааг хэн хүнгүй сайшаан ярилцаж байна. “100 мянган орон сууц” хөтөлбөрийн хэрэгжилтэд  алдаа оноо бий ч жилийн зургаан хувийн хүүтэй, 20 жилийн хугацаатай орон сууцны зээл олгох  шийдвэрийн тухайд үнэхээр эрэмгий  зориг гаргаж байгаа нь  олон талаар харагдаж буй. Орон сууцны зээл олгох нь хамгийн эрсдэл багатайд тооцогддог учраас өнөөдөр Монголын арилжааны банкууд моргэйжийн чиглэлд өрсөлдөж, 20-30 жилийн хугацаатай 100 хүртэл сая төгрөгийн зээл олгохоор байгаа ч хамрагдах иргэдийн  тоо харьцангуй цөөхөн. Жилийн 15-24 хувийн хүүтэй, 40-50 хувийн урьдчилгаа төлөх босго өндөртэй арилжааны банкны зээлд иргэд хамрагдах санаа  байвч  сачий нь хүрэхгүй. Бага, дунд орлоготой гэх гэр хорооллынхны  хувьд ийм зээл сонирхож  арилжааны банк руу зүглэхийн ч хэрэггүй. Үүнтэй харь­цуулахад “100 мянган орон сууцны” жилийн зургаан хувийн хүүтэй зээлд хамрагдана гэдэг үнэхээр их хувь заяа. Мэргэжлийн байгууллагынхны орон сууцны зээлийн шинжилгээ гэж  нэрлэдэг бяцхан тооцоог хийгээд үзэхэд л  ялгаа нь харагдаж хорхой гозолзуулна.

Арилжааны банкны моргэйжийн зээлд хамрагдсан хүн 30 жилийн хугацаатай зээл авлаа гэхэд сардаа хамгийн багадаа 560,000-600,000 төгрөгийн зээл төлөх болно. Гэтэл зургаан хувийн хүүтэй зээлийн шинжилгээг хийж үзэхэд  сардаа 350 гаруй мянган төгрөг төлөхөөр байгаа юм. Гэвч бага, дунд орлоготой иргэдээ бодсон энэхүү төрийн хишиг нэг талаас  угаасаа  хөөс ихтэй Монголын  орон сууцны зах зээлийн үнийг огцом хөөрөгдөж орхив. Ингэснээрээ төр хайр ивээлээ үзүүлэх гэсэн бага, дунд орлоготой иргэдийн хөтөлбөр нь эзэндээ наалдацгүй их эрэлт, үнийн  өсөлт болон хувирсан талтай.

Танайд шинэ хүн мэндэлсэн үү?

 Өнөөдөр орон сууцны үнэ иргэдийн толгойг  өвтгөж байна. “Мастер про­пер­тис” компаниас гаргасан Улаанбаатар хотын  шинэ, хуучин  орон сууцны  өнгөрөгч хоёрдугаар сарын судалгаанаас үзэхэд орон сууцны нэг ам метр талбайн үнэ дунджаар 1,649,191 төгрөг  байгаа ажээ. Энэ нь өмнөх сарынхтай харьцуулахад 1,59, өмнөх оны мөн үеэс 38,13 хувиар тус тус өссөн үзүүлэлт юм.

“Хонх нь дуугарахаар дамар нь таг” гэдэг шиг л зүйл болж байгаа нь энэ. Иргэдийн удтал хүлээсэн “100 мянган айлын орон сууц” хөтөлбөрийн  хэрэгжилт сайжирч, зургаан хувийн хүүтэй зээлийн шийдвэр гарангуут барилгын үнэ огцом өсөв. Тус зээлтэй холбоотойгоор сүүлийн хоёр сарын дотор  орон сууцны үзэсгэлэн худалдаа ойр ойрхон зохион байгуулсан ч иргэдийн боломжийн нөхцөлөөр байртай болох гэсэн  сэтгэлийн  нарыг  орон сууцны өндөр үнийн  сүүдэр  халхлах нь тэр. Монголд өнөөдөр орон сууцны зах зээлийн мэдээллийг түлхүү хүргэдэг “Барилга.mn”,  “Тэнхлэг зууч” гэсэн үл хөдлөх хөрөнгө зуучийн байгууллага байдаг. Гэхдээ мэргэжлийн судлаачдын баг ажиллуулан мэдээлэлд дүн шинжилгээ хийдэг ганц байгууллага нь одоогоор “Мастер пропертис” компани юм. Тийм болохоор манай сэтгүүл тус байгууллагын өнгөрөгч хоёрдугаар сарын болон дөрөвдүгээр улирлын тайланг үндэслэж орон сууцны зах зээлийн үнэ ханшийн мэдээллийн нүүр болон нийтлэл бэлтгэн хүргэж байна.

Орон сууцны үнийн өсөлтөд зургаан хувийн хүүтэй орон сууцны зээлийн шийдэр нөлөөлсөн гэж олон нийт үзэж байгаа билээ. Тэгвэл энэ мэдээллийг “Мастер пропертис” компанийн Мар­кетин­гийн албаны захирал Д.Моломжамцаас лавлахад “100 мянган айлын орон сууц хөтөлбөрийн хэрэгжилт идэвхжсэн байдал шууд нөлөөлсөн гэж үзэж болохгүй. Зах зээлийн дагуу л өсөлт явж байна. Байршлаасаа хамаарсан үнийн өсөлт их байна. Орон сууцны үнэд эрэлт, нийлүүлэлтийн олон хүчин зүйл нөлөөлж байдаг. Тухайлбал, эрэлт талаасаа  ипотекийн зээл, эдийн засгийн идэвхтэй хүн амын өсөлт, орлогын өсөлт, шилжилт хөдөлгөөн, хэрэглээнд гарах өөрчлөлт, тэрбитгий хэл гэрлэлт, гэр  бүл салалт ч нөлөөлөх хүчин зүйл болдог. Мөн нөгөө талын буюу нийлүүлэлтийн хүчин зүйлст барилгын материалын үнийн өсөлт, дэд бүтэц, Замын-Үүд боомтын хүчин чадал зэрэг орно” гэв.

Хэдийгээр судалгааны байгуул­лагынхан орон сууцны үнийн огцом өсөлтөд Засгийн газрын моргэйжийн зээлийг буруутгахгүй байгаа ч  зах зээлд болсон үйл явдлын өрнөлөөс сэтгүүлчийн нүдээр ажиглаж дүгнэж  болох юм. Засгийн газрын шийдвэртэй холбоотой нийлүүлэлтээс давсан огцом эрэлт бий болсон нь үнэд нөлөөлсөн байх талтай. Үүнийг орон сууцны үзэсгэлэн худалдааны  үеэр зохион байгуулагчдын зүгээс ч худалдан авагчдын зүгээс ч онцлон хэлж байсан. Нэг үгээр хэлбэл, “100 мянган орон сууц”-ны зургаан хувийн  зээл хэрэгжсэнээрээ нүд ирмэхийн зуурт нэг талд оволзсон эрэлт, нөгөө талд олз хайсан борлуулалтыг бий болгосон гэж хэлж болно. Тэгвэл Засгийн газар ард түмнээ баярлуулсан дээрх шийдвэрийг гаргахдаа орон сууцны зах зээлийн эрэлт, нийлүүлэлтийг хэрхэн тооцсон байж таарах  вэ? Орон сууцжуулах тухай багагүй ярьдаг ч эрэлт, нийлүүлэлтийн тухай тодорхой мэдээлэл төр, засаг болоод иргэдийн хувьд хаана хаанаа хомс байгаа юм.

Орон сууцны эрэлт нийлүүлэлтийн талаарх мэдээлэл хомс үед уншигч танд сонирхолтой баримт эхлээд хүргэе. Танай ам бүлд шинэ хүн мэндэлж, ах дүү, хамаатан саданд чинь залуус туурга тусгаарлаж, эсвэл гэр бүл салахад хүрэхэд тэр тоолон орон сууцны эрэлт нэмэгдэж байдаг ажээ. “Өрхөд шинэ төрөх хүүхдийн тоо хоёр ба түүнээс дээш нэмэгдэхэд орон сууцны эрэлт  нэг нэгжээр, гэрлэлт дунджаар таваар нэмэгдэхэд орон сууцны эрэлт нэг нэгжээр,  иргэдийн дундаж цалин 130 мянган төгрөгөөр  нэмэгдэхэд орон сууцны эрэлт нэг нэгжээр, шилжилт  хөдөлгөөн таван хувиар нэмэгдэхэд орон сууцны эрэлт нэг хувиар тус тус нэмэгддэг гэсэн судалгаа байдгийг  судлаачид сонирхуулж байв. Зургаан хувийн зээлтэй холбоотой Орон сууцны санхүүжилтийн корпорацийн Зээлийн газрын захирал М.Уламбаяр “Хөтөлбөр батлагдсанаас хойш зөвхөн манай байгууллага л гэхэд өдөрт 50-70 заримдаа 100 гаруй иргэнд мэдээлэл өгөх үйлчилгээ үзүүлж байна” хэмээсэн.

Мөн тэрбээр “100 мянган айлын орон сууц” хөтөлбөр 2016 оныг дуустал үргэлжлэх учраас иргэд яарч сандрах хэрэггүй. Өөрсдийн боломжтой цагт, насаараа амьдрах орон сууцаа сайн судалж сонгосны үндсэн дээр бичиг баримтаа бүрдүүлээд ирж болно” гэж их хүсэлдээ дийлдсэн иргэдийн яарсан сэтгэлийг нь тайвшруулах  үг хэлэхээ мартаагүй. Орон сууцны үнийн өсөлтийн талаар албаныхны бодлыг сонирхоход, Газрын харилцаа, геодези, зураг зүйн газрын дарга Ц.Ганхүү “Ирэх жил орон сууцны хөтөлбөр эхлэхээр байрны үнэ нэмэгдэнэ. Тэгэхээр үнэ оруулж зарна гээд иргэд оны өмнө банкны хадгаламжид байсан мөнгөө аваад байр ихээр худалдаж авах хандлага хүчтэй явагдсан байсан. Нэг гэр бүлийн иргэд нийлээд 50 байр худалдаж авсан  тохиолдол ч гарсан. Хоёрдугаарт, байрны үнэд нөлөөлсөн зүйл бензиний үнэ” гэв. Тэрбээр мөн” Бүх барилгын компанитай уулзаад үнээ буулга гэж шаардах боломжгүй. Ерөнхийдөө зах зээл дээр байгаа барилгын материалын үнээр тооцож үзэхэд орон сууцны нэг ам метрийн ханш 750-900 мянган төгрөгийн үнэтэй байх боломжтой юм. Тодорхой ашгаа нэмээд бодсон ч 1.5-1.8 сая, бүр 2.0 сая төгрөгт хүрч өсөх үндэслэлгүй” гэлээ. Сангийн яамны дэд сайд Ц.Ганхуяг “Нэг аюултай зүйл бий. Энэ онд цалин тэтгэвэр 50 хувиар нэмэгдэнэ. Ялгаагүй барилгын компаниудын ажилтнуудын цалин нэмэгдэнэ. Тэгэхээр тэр өртгийг тооцоход байрны үнэ нэг их буурах бололцоо гарахгүй байх” гэсэн юм.

Чингэлтэй дүүрэгт байртай болох гэж санахын ч хэрэггүй

Үүнтэй холбоотой судалгааны байгууллагын мэдээлэл рүү эргээд оръё. Улаанбаатар хотод өнгөрөгч хоёрдугаар сарын байдлаар нийт 135 орон сууцны барилгын төсөл хэрэгжиж  байгаа аж. Эдгээр нь энэ оны нэгдүгээр улирлаас эхлээд 2013 оныг хүртэл ашиглалтад орохоор байгаа юм. Аль дүүрэгт хэчнээн ширхэг орон сууцны төсөл хэрэгжиж байна вэ гэдгээсээ хамаараад байрны үнийн өсөлт, хэлбэлзэл янз бүр байдаг аж. Хан-Уулд 35, Баянзүрхэд 39 орон сууцны барилга баригдаж байхад Чингэлтэй  дүүрэгт нийтдээ гуравхан төсөл хэрэгжиж  байх жишээтэй. Тэгэхээр хотын төвийн дүүрэг болох Чингэлтэйд орон сууцны үнэ харьцангуй өндөр хэвээр байна гэсэн үг.  Энэ байдлаараа орон сууцны зах зээлд оролцогчдын сонирхлыг тус дүүрэг байнгын татаастай байдаг гэж хэлж болох.

“100 мянган айлын орон сууц” хөтөлбөрийн хүрээнд Улаанбаатарт 75000 айлын орон сууцыг Нисэх, Яармагт барих төлөвлөгөөтэй. Шинэ бүтээн байгуулалтын хүрээнд төвлөрлийг сааруулъя, хот, хөдөөгийн ялгааг арилгаж, хотын төвдөө байшин­гуудыг шавааралдуулан барь­даг байд­лаа зогсоох гэсэн үндсэн зарчим барьж байгаа нь сайн хэрэг. Харин орон сууцны зах зээлийн эрэлт нийлүүлэлтийн асуудалд илүү бодитой хандаж, үнийн хөөсийг улам томруулах биш, тогтворжуулах шаардлага бий нь эндээс харагдах  биз ээ. Өөрөөр хэлбэл, ипотекийн зээл оволзсон эрэлт, олзны үүдийг нээдэг байж таарахгүй.